央行罕見透露信號：樓市的苦日子或才剛剛開始！

鳳凰房產綜合（houseifeng），，轉載僅為分享。

近日，央行公布了6月份的金融數據，再次震驚了大家。

6月末，廣義貨幣（M2）餘額163.13萬億元，同比增長9.4%，創新低，比5月份的9.6%還低了0.2%；狹義貨幣（M1）餘額51.02萬億元，同比增長15%，也是進一步下降。

上個月就說過了M2下降到個位數，絕對是宏觀金融收緊的一個重要標誌。

值得我們關注的是，在央行公布上半年金融統計數據之後，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘也對此做出了解讀，他說：

針對6月M2增速再創歷史新低，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘表示，只要實體經濟的合理融資需求得到滿足，M2增速放緩可能是新常態，市場不必過度解讀。

什麼是M2的新常態？如果我們從增速來衡量，那麼M2增速回到個位數可能就是所謂的新常態。

從央行調查統計司司長的表態出發，再結合中央決策層近期對於GDP增速所表現出來的容忍度提高，我們或許更可以得出，未來M2增速個位數將會是新常態！

歷史十幾年M2從沒有這麼低過，說明我們現在的貨幣創造能力嚴重下降，不單單是央行的問題，而是跟經濟活動也有很大關係。我們已經不能通過信用創造太多的貨幣出來了。

有人說看絕對數字，貨幣供給還是增加了3萬億。基數大了所以才會增長慢了，這根本就沒什麼關係，因為貨幣創造是按照乘數進行的。只要有信用在，貨幣轉動的快速，那麼就會是按照百分比的增加。而任何一個國家的貨幣供應也都是按照百分比計算的，沒有人會按照絕對增加值來計算。反過來說貨幣如果收縮，那麼就意味著縮減資產負債表或者經濟陷入絕對的通貨緊縮。

我們經常把M2和房價的走勢拿給大家，M2其實基數早就大了，在2008年的時候，就有巨大的基數了，但還是遵循這個規律，只要M2漲，房價就迎來暴漲，M2跌資產價格都會跌。房價也不例外。

所以這次M2跌出了新低，對於房價來說。意味著一場毀滅性的打擊即將到來。錢就是拖著房價這艘大船往前行駛的水，船的膨脹速度比水快，很快會出現的情況就是擱淺觸礁。

昨天還有一個數字值得關注，那就是人民幣新增貸款超預期，達到了1.54萬億，超出市場預期1000多億。

這個月企業貸款多了，再加上6月份本身就是貸款高峰，說明還是投資拉動經濟為主，只要固定資產投資穩定，企業就會貸款。另外還有一點因素，金融強監管，讓其他的融資途徑封閉，所以只能回到貸款的渠道上來。

而房貸是這個月也有所反彈，但跟房地產銷售的數據卻並不同步，也就是說房貸反彈了，但銷售仍然在下滑。所以房貸的反彈可能就是短暫現象，經過半年的消耗戰，基本上各家銀行的貸款額度都差不多了，下半年估計房貸還是仍然會繼續向下。可能會越來越一貸難求。

對於M2低於10%這個事，大家明顯很不買賬，還是認為央行放水了。但其實央行現在要做的就是進一步的維持經濟穩定運行，健康減肥而不是直接餓死。

央行有序的減少貨幣供給，特別是7月上半個月，基本上就沒有任何投放，回收貨幣的決心相當大。之前欠的債，需要一點一點還。逐漸讓貨幣回到常態。現在我們索性在正確的道路上。

其實大家不用管M2到底印了多少，只要看清市場利率，這就是現在的水位，今年上半年水位一直在上升，就說明貨幣的方向是趨緊的。而未來幾年，可能都是堅持這個方向不會變化。

我們之前習慣了花錢大手大腳，習慣了低利率借錢，習慣了銀行有的是錢可以給我，現在要趕緊轉變思路。以前慷慨的銀行，正在變成討債的債主，以前寬鬆的利率，正在變成上吊繩，在每個負債者的脖子上越勒越緊。而央行現在只能提供必要的流動性，也就僅僅保證大家餓不死而已。想要再像以前那樣過揮霍無度的日子，基本沒可能了。

巴菲特說過，利率就是資產市場的重力，屬於最基本的法則，利率將會改變各類資產價格的估值方法，而市場利率才是各個資產市場的領先指標，只要利率上漲，各類資產價格都是會往下跌的。

所不同的是，從10樓往下跳，還是從1樓往下跳的問題。股市就是在1樓，而長久期的高息債務，以及更長久期的房子，現在已經站在了10層的跳板上。這是一個只能向上爬，沒有退路，要下來只能往下跳的遊戲，對於大多數人來說，關心的是他還能不能繼續向上爬到12層，或者20層。但其實從10層跳下來已經粉身碎骨了。所以他繼續往上爬與不爬，已經沒什麼太多的意義。

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一線城市房價鬆動，房貸佔比逐月下降

也就是說，本次堪稱為歷史新低的M2漲幅其實也是釋放一個信號，是國家調整經濟結構，穩定貨幣政策，降低金融槓桿的表現，這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。

央行新聞發言人阮健弘稱，相關數據表明，去年年底以來，隨著房地產調控力度不斷加大，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫見成效。

最近，關於房價下跌的新聞有點多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞里指出，從北京東西城多個「學區房」市場發現，「學區房」成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例，但我們可以看到，大家的心理預期都在發生微妙的變化。

調控沒有最嚴，只有更嚴。

從去年「十一」前後以來，樓市調控不斷升級加碼，到今年3月以來，樓市調控升級至2.0。此後，在高強度的限購、限貸、限售組合拳之下，一線城市房地產市場「聞風而動」，不僅成交量下滑，房價也出現鬆動，甚至是曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了「極寒」。

下圖是4個一線城市的新建商品住宅價格環比情況，我們可以明顯地看到，從去年8、9月份一線城市的房價環比到達頂點之後，便開始走下坡路。

暴財經認為，在全國範圍內，6月份房貸佔新增貸款的比重持續回落，已經接近30%：6月的數字是31.2%。

註：由於央行沒有公布房貸數據，只好用中長期貸款來替代房貸。

這個結果不意外，央行方面也不意外：

在談及房地產，阮健弘表示，相關數據表明，「房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。」

目前銀行的可用信貸額度已經七七八八了，未來半年能用的總體額度本身就不多，再加上政策面對於房貸的定向調控，可以預計未來半年流入樓市的信貸規模會更加的萎縮。

目前，上半年，中長期貸款一共佔新增人民幣貸款的35%，規模是2.8萬億。按照歷史經驗，人民幣貸款上半年會佔用6成，下半年會佔4成，也就是說，以上半年近8萬億計算，2017年新增人民幣貸款總量可能為13.3萬億；

那麼如果想把房貸（中長期貸款）控制在30%，2017年至多只能房貸3.9萬億；而上半年已經用了2.82億額度，這麼計算剩下半年只有1.1萬億的中長期貸款可用。

如果暴財經的計算出入不大，那麼接下來每一個月中長期貸款的佔比很有可能都跌破30%。

這個數字顯然對於目前處於高位的樓市來說會更加的嚴峻。

後續來說，在所有的投資產品中，其實樓市目前的確定性是比較高的，就是幾乎不可能漲。

銀行卡住樓市的脖子

六月房貸市場報告顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環比上升了3.38%。

533家銀行中，超八成的銀行無利率優惠，有32家銀行執行基準利率上浮（1.05-1.2倍不等），全國僅11家銀行提供9折優惠利率。

值得一提的是，今年4月全國首套房平均利率為4.49%，創下了歷史新低。但在此後，銀行開始上浮房貸利率，5月平均利率為4.73%，環比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房貸大有全面回歸基準利率的勢頭，甚至是重回5.0。

我們可以來回顧一下，上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年，當時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年，當年很多城市都下了成交量紀錄，而房貸成為銀行的香餑餑，那一年是房價出現大漲趨勢的元年，當時平均房貸利率是5.0%以上。

從2015年9月以後，利率就持續走低，到2016年，全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房價暴漲的一年，也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增，房貸仍然是銀行的主流業務。

而到今年，隨著政策高壓線逐漸收緊，加上銀行資金緊張，銀行和樓市開始撇清關係。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經不是什麼秘密了。

業內人士指出，現在來看，全民炒房的時代已經結束，入市門檻已經提高，對於大部分熱點城市來說，這個時候進場樓市的人，要麼是剛需，要麼是改善型住房，炒房成本已經相當高昂。

而事實上，從國際上來說，全球主要央行貨幣寬鬆政策，也都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結束零利率的時刻，不久將會來到。昨天晚上，加拿大央行宣布將基準利率上調25個基點至0.75%。

需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補了全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關閉。

一葉落後，是天下葉落。

結語：這段時間以來，王健林、李嘉誠、潘石屹等大佬先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿。不難看出，大佬、富人們正在有步驟地退出國內房地產市場。沒有一個國家是可以靠炒樓讓人民發財國家富強的，所以夢的再好終究是要醒的，現在，央行貨幣的鬧鐘已經響起，只是你蒙住了頭仍然沉浸在美夢之中，不想醒來而已。

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