上海首推自持地塊，租房模式要替代買房模式了？

  7月4日，上海規劃和國土資源局公布了一份土地出讓公告，引起了全國的廣泛關注。

  上面就是這次上海擬出讓的2個地塊，其中最大的看點是：土地用途明確使用了「租賃住房」的表述方式。

  也就是說，如果開發商拍到其中一塊土地，他必須按照合同的要求建設符合套型要求的房屋，並只能作為租賃用途，在整個70年土地使用期限內，是不能賣掉這些房子的（如果缺錢，可以賣掉項目公司）。

  也許你會說：這沒有什麼新鮮的，在這之前北京、佛山都有要求開發商自持100%，也就是「70年禁售」的住宅了。

  其實，還是有很大區別的。此前北京、佛山等地的土地拍賣中，出現了開發商自願持有房屋100%至70年的案例。但這些土地的用途還是普通住宅性質，而不是「租賃住房」。或者說，前者的確是「70年禁售」，而上海從一開始就明確要求只能租賃，根本就沒有賣的概念。

  或者說，北京佛山的房子，是在競拍中被開發商自宮為「太監」，而上海提供的本來就是「無性人」。

  理論上，北京、佛山的那些土地上建成的房子，應該是每套一個不動產證，跟普通住宅一樣，但只是禁止出售；上海的由於是租賃住房，是整個小區一個不動產證，還是每套一個不動產證，可能還存在疑問。對此，國土部門尚未給出解釋。

  我的建議是：國土部門把好事做到底，這類租賃住房小區的產權證只給一個，單套沒有不動產證，這樣便於管理，便於控制拍賣價格，降低開發商成本，最終降低房租。

  至於70年到期續期的時候，應該仍然維持租賃土地的性質、身份。

  在上海這次準備出讓的2塊「租賃住房」性質的土地里，「張江南區」的那塊土地明確要求套型面積70平方米左右的住房建築面積不少於4.7萬平方米，90平方米左右的不少於4.08萬平方米，120平方米左右的不少於2.89萬平方米。

  據上海當地媒體報道，此次出讓的張江南區配套生活基地A3-06地塊位於張江科學城核心區域，而按照上海市發布的《張江科學城建設規劃》，張江科學城將會「新增住宅全部用作租賃住宅」，以此滿足科學城就業人口居住需求。此次租賃住房用地的出現，無疑是這一設想的落地。張江科學城，是上海全力打造的矽谷。

  了解這些背景之後，我們就可以明白上海市的良苦用心了。這次上海的嘗試，可能會對房地產市場帶來巨大影響。下面是我的看法：

  第一，無論是從廈門開始的「禁售」，從西安開始的「追溯性禁售」，以及北京的學區房新政，還是此次上海的把「租賃住房」明確寫入土地用途，都是在探索房地產調控的長效機制。

  如此高密度、多角度嘗試新舉措，說明中央多次表態的「建立促進房地產市場健康發展長效機制」的確不是一句空話。而這些嘗試的「中心思想」，都是在落實「房子是用來住的，不是用來炒的」。也就是把炒房者擠出市場。

  在這個導向之下，有持續人口增量的中心城市，由於房屋越來越緊俏，未來「五限」很難取消，只會越來越嚴格。最終，按照這個導向，房地產稅也將率先在這些城市試行。

  事實上，房地產稅在全國推行是不具備條件的，未來只可能在一二線城市及其城市圈裡實質性推行。其他區域，不僅徵收難度大、成本高，還會摧毀地方經濟。

  第二，住房的性質，正在從居民的一般性財產，被定性為「生活必需品」。只有實現了這個定位，政府的限價、限購、限售才可以解釋得通，才不是過度干預，或者是涉嫌限制私人財產權。

  現在這個階段，是政府默認住宅為「生活必需品」，未來可能會從法律上界定。但這肯定會存在廣泛爭議。

  第三，國家試圖發展租賃市場，讓年輕人習慣租房，而不是一定要買房。估計接下來，各地會參照上海的做法，出現一大批「租賃住房」用地，推向市場。

  但大家安於租房的前提是，房價、房租不能快速增長。說白了，就是資產價格必須被控制住。要控制住資產價格，當然是控制住M2增速。讓「M2同比增速÷GDP同比增速」迅速回落到1.1倍以內（前者是發鈔速度，後者是財富創造的速度）。但事實上，自改革開放以來，這個比值就是2倍左右波動，最近央行不斷踩剎車，仍然維持在1.45倍左右。

  當這個比值回落到1.1倍以內，就意味著國家基本上沒有收取「鑄幣稅」。這個比值比1大得越多，說明收取「鑄幣稅」越高。如果比值不能回落到1.1倍以內，那麼大家還是會買房子保值的。

  第四，如果國家真的控制住貨幣發行速度，租房觀念會自動深入人心，因為房價上漲的力度、幅度自然而然就下來了。再加上房地產稅的徵收，增加外空置房屋的持有成本，市場上可供租賃的房源將不斷增多。

  所以，我認為中心城市政府需要真正增加供應的，是小戶型的住房。在北上深這種房價特別貴的城市，政府應該興建大批套型在20平方米以內的房子，這樣才能真正造福於年輕人。動輒70平方米以上的房子，無論是租和買都壓力巨大。幾個人合租，則生活質量很差。但遺憾的是，很多城市的政府，仍然從控制人口角度出發，不願意提供超小戶型住宅。

  有人說，超小戶型是不人道的。這其實是「何不食肉糜」式的觀點，超小戶型才是真正人道的、實用的，能增加城市競爭力的。