點金|樓市:房價怎麼走?"剛需"必知的政府調控邏輯

昨天，海口、三亞雙雙推出「最嚴」樓市新政：海口是「海南無房的外省人在限購區域內買首套房需提供省內連續2年以上社保證明，並且將二手房納入限購範圍」，三亞更加嚴厲：海南無房的外省人在三亞中心主城區範圍內及海棠灣、崖州灣沿海一線買房，需提供省內1年及以上個稅或社保證明，另外還全面禁止期房轉讓和限制現房轉讓。

為何海口、三亞這麼急於「按住」房價？如果點金君告訴你，3月海口新房價格環比漲幅全國（對，是全國！）最高，三亞第三；2月三亞新房價格領漲全國，你就知道為啥了吧？

作為一個手裡攥著錢、不知該不該出手的剛需，你是不是還一頭霧水、越來越糾結？買？還是不買？這是個問題。

但你可能認為政府調控力度還不夠，房價也沒降多少呀，有的城市還在漲價呢！

別急，點金君跟你一起捋順一下房價與政府調控的邏輯，出手還是不出手，咱都做個明白人。

海南，只是全國樓市調控大軍中的一員，這個隊伍還在不斷壯大，並且會不斷升級「打補丁」。

接下來，一直到今年年底都會是這樣！不要低估政府這次調控房價的決心哦！請注意！這裡政府說的是要遏制房價過快上漲，並沒有說要打壓房價，讓房價大幅下降啊！

房地產調控的基本邏輯

隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢，但漲幅不能過大，理想狀態是低於城鎮居民可支配收入的增幅。

社會科學院發展研究所所長、房地產藍皮書顧問魏后凱認為，隨著經濟的上漲，從國際經驗來看，房價肯定是要上漲的，但是上漲幅度不能太大，應在可支配的能力範圍內，不高於居民收入增長。

「為什麼說房價上漲過快？就是跟經濟增長速度來比，跟城鄉居民的收入的增長速度來比。經濟進入了新常態，增速降下來了，但是房價漲幅仍高於GDP和國民收入的增長速度。從去年的數據看，商品房均價上漲10.1%，而GDP增長6.7%，國民總收入增長6.9%，都在7%以下，全國居民人均可支配收入實際增長6.3%，其中城鎮居民人均可支配收入實際增長只有5.6%。也就是說去年商品房價格漲幅高於城鎮居民可支配收入增幅近一倍，這就表明去年的房價上漲過快。」魏后凱說。

事實上，很多地方因政府限價，新房的預售價格已經打了「折扣」（打個比方，如果開發商想賣10萬的房子，建委不批預售證，只批到8萬，就相當於政府幫老百姓打折了），甚至低於周邊二手房，只是這類消息還沒傳到你耳朵里，房子就被賣光或內部消化了。

也許你會認為，現在各地的限制性措施很荒唐，這不是又回到計劃經濟時代了嗎？而且以往的調控經驗看，房價是越限越漲，一旦這些限制措施取消，房價還不得飛上天呢？

沒錯，當前的限制性措施是為快速穩定市場的應對之策，是過渡性辦法，正是為了避免你說的那個現象發生，政府正在加快形成房地產調控的長效機制。

只是，這個長效機制的建立需要時間，而這個時間是用那些短期調控爭取來的。因此，在長效機制沒有出台之前，短期措施非常有必要，也不會放鬆。

當然，全國大部分城市去庫存的壓力還是很大的，這些地方仍採取了一下鼓勵買房的措施。如大連、丹東、濰坊、湘潭、臨汾等地的購房政策不緊反松，去庫存態度明確，部分城市公積金貸款方面政策比較寬鬆。

以上，就是當前一段時間政府進行房地產調控的基本邏輯。

政府：房子是用來住的，不是用來炒的！

政府一再強調：房子是用來住的，不是用來炒的！圍繞這個定位，各地因城施策、分類調控。據點金君不完全統計，兩個月來，就有超過60個城市出台了近百個調控措施，不只是一二線，連三四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來，內容從限購、限貸到限價、限售，再到限離婚、限商住等等，目前各地仍在「打補丁」，你能想到和想不到的手段都出現了，全方位封堵任何炒房的可能性，從而遏制房價過快上漲。

玩過「打地鼠」的遊戲嗎？現在政府和房價正在玩兒這個遊戲，哪裡的房價有過快上漲的苗頭，哪裡就會被按住！

「大熱」的樓市VS急來的「補丁」政策

？ ？ 還以海南為例，為啥又是海南？因為最近點金君的兩個朋友不約而同談到想在海南買房，其中一個有了想法立刻出手了，另一個則仍在觀望。然而，繼海南出台全省範圍內的限購政策后，海口和三亞的「補丁」政策這兩天說來就來了！

？ 故事是這樣的：「五一」前夕，點金君跟一位想在海南買房的北京朋友的微信對話是這樣的↓

沒想到，此對話僅10天後，也就是5月10日，海口就出台了瓊海那樣的「外地人買房需要社保」政策！於是，點金君跟這位朋友的對話變成了這樣的↓

一位三亞的銷售人員趁機說：「有需求在海南買房的客戶們，再觀望就連買的資格都沒了！」點金君內心OS：也不能全信你的，真有那麼緊迫嗎？

更沒想到的是，事實竟然被這位中介言中！三亞也緊隨海口出台限制外地人買房的政策。這位觀望的朋友的海南買房夢已難圓了！

預計今年下半年，這一輪的調控效應將逐步顯現

那時，房地產市場可能會更加理性，供求關係可能發生變化，房價可能穩中略降，投機炒房的人可能會在房價下降前把手中的房子出手，市場上的房源將有所增加。

短期來看，對於那些手捧著現金在觀望的剛需來說，不用再像今年3月初那樣去搶房，不會再有10個客戶搶一套房的現象，不會再遇到隨口跳價的業主，價格在可承受範圍內的房子更多了，花同樣的錢能選擇到心儀戶型的機會也更大了。

長期來看，隨著政府惠民生政策措施的不斷完善，以及房地產調控的長效機制形成落地，住房金融制度、土地供應制度、房地產稅收制度也將更加完善，而隨著租賃市場不斷規範壯大，可能有一部分剛需不再需要傾其所有去買房，而是通過租房就能實現住有所居的願望了。（人民日報中央廚房·點金工作室 張達）