【半年談】對2017年下半年全國樓市趨勢的看法（商品住宅篇）

有關下半年樓市趨勢，今年年中和去年年中有很大不同，去年年中很多人諮詢老張下半年趨勢怎麼走，但是，到了今年年中諮詢下半年趨勢的人明顯少了很多。我想，大概是下半年樓市進入調整的趨勢大勢已定了吧，應該不用再像去年年中那樣擔憂未來趨勢的變化。

但是，筆者仍然想聊聊下半年的幾點看法。昨天談了一下全國土地市場，今天聊聊下半年全國核心一二線城市商品住宅市場。

二、商品住宅市場：由於政策「五限」導致上半年核心一二線城市樓市成交（網簽）數據表現和實際市場需求之間出現扭曲，隨著銷售回款壓力及房企資金兌付壓力加大，下半年核心一二線城市商品住宅市場調整的態勢開始明朗。

首先，從上半年全國商品住宅市場表現來看，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，主要由以下5個特徵：

1、樓市「東方不亮西方亮」：雖然核心一二線城市樓市調控從嚴，市場交易因「五限」政策而大幅下滑，但是由於一二線城市與三四線城市間樓市輪動上漲，導致三四線城市交易量整體回升，「東方不亮西方亮」的結果使全國房地產投資、銷售等環節不會受到太大影響。如此，宏觀經濟也不會因為核心一二線城市短期內深度調整而出現下滑，也確保了「十九大」前後期間宏觀經濟與樓市的整體平穩。這或許是本輪樓市區別於之前的特徵，也是政策層面對於一二線核心城市樓市果斷從嚴執行的原因；

2、大部分一二線核心城市樓市已經呈現出「量跌價穩」：由於政策「五限」與投資客退場導致上半年核心一二線城市樓市成交（網簽）數據大幅下降，在供應量沒有太多增加的情況下，由於市場去化速度大幅下降，市場去化周期有明顯的回升，部分核心城市庫存去化周期出現指標意義上「降價」信號。此時，大部分城市已經呈現出「量跌價穩」的特徵，樓市買賣雙方博弈的特徵開始出現，預計下半年過去兩年房價漲幅較大的城市有可能率先出現實質性降價，比如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等這些城市有可能率先出現調整；

3、「五限」導致市場需求扭曲：由於「限價」的原因，無論是剛需項目，還是改善還是高端豪宅，這些項目實際價值被低估，這些項目成交出現「爆盤」，比如近期上海、深圳、蘇州、鄭州等城市均出現這樣的現象，導致核心一二線城市樓市成交（網簽）數據表現和實際市場需求之間出現一定扭曲；但是同時，個別城市項目由於蓄客不足，開發商也不得不調低市場預期降價銷售，比如石家莊恆大林溪郡項目計劃1.8萬/平方米開盤，但由於蓄客不足實際開盤價格只有1.5萬左右。

4、房企回款壓力越來越大：由於「五限」與市場交易量也開始下跌等因素，導致房企即使賣了房子也沒有辦法網簽，沒有網簽銀行就不給貸款，也就是房企也沒有辦法回款，這對於房企回款壓力越來越大。從今年部分房企業績考核指標來看，回款成為一個非常重要的指標，甚至成為個別房企排在首位的指標。

5、核心城市二手房也開始出現調整，比如深圳、北京、上海等城市。以上海為例，步入2017年，1-3月前兩個月仍然維持1萬套左右的量，儘管3月份達到2萬套左右的「小陽春」成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，環比下降19.6%，同比下降9.2%。3月2萬套的成交量並未企穩，4月伴隨成交量下跌房價窄幅震蕩，橫盤特徵顯現。2017年5月，上海二手房住宅市場總成交量為14882套，環比繼續下跌5.62%。

從下半年二手房趨勢來看，預計今後幾個月的成交套數由原來平均每個月3萬多套的成交量降至每個月1.5萬套左右，下半年二手房交易也出現迅速降溫，買賣雙方將進入新一輪的市場博弈，也即將步入「有價無市」的狀態。中介們2015年以來迅速擴張的局面就此而至，筆者可以預言，下半年上海二手中介將出現大面積關店潮（其實，現在二手中介們已經開始縮減人員編製，部分中介已經開始裁員關店）。

其次，如果看待下半年全國商品住宅市場趨勢？由於各城市間樓市基本面差異較大，還是應該區別對待，筆者下面重點談一下全國核心一二線城市商品住宅的市場特徵及下半年的趨勢判斷。

1、調控政策趨勢判斷：從政策面來看，調控政策仍然是從嚴執行的，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現鬆動。筆者預計，十九大之前（黨的換屆），甚至2018年「兩會」（政府換屆）之前，全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現「風向標」意義鬆動。由此可見，2018年二季度之前調控政策很難出現實質性的鬆動，樓市調整的趨勢至少會延續到明年上半年。

2、貨幣政策從嚴加速樓市調整預期：央行數據顯示，2017年5月M2增長9.6%，再創歷史新低，這意味著市場流動性已經收縮，這對未來一年全國樓市的影響會極為明顯。此外，目前核心一二線城市樓市放貸規模縮水、利率「加息」已經成為常態，如果這樣的政策擴容並且一直持續執行，勢必會影響到房企的正常銷售（事實上各地預售許可證審批從嚴、網簽從嚴已經放緩了交易節奏，導致房企結算周期拉長），導致企業的回款周期進一步拉長。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期的即將到來，屆時，房企資金壓力越來越大，「加息」等多重政策有可能還會倒逼開發企業「以價換量」，以通過各式各樣的「策略性降價」或直接降價彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。

3、上半年「量跌價穩」，下半年必然「以價換量」進入調整期。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從市場量價發展節奏來看，由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發企業推盤周期集中在5-6月甚至下半年等因素，註定全國核心一二線城市樓市商品住宅市場上半年的成交表現是「量跌」的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大範圍降價難以出現，因此，上半年整體表現為「量跌價穩」；進入下半年，由於上半年「量跌」有了銷售業績的損失，下半年開發商必然會「保量」，因此，在「保量」及衝刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現特徵為「以價換量」沖業績。

從目前全國核心一二線城市樓市反應情況來看，儘管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但是，已經有部分房企開始主動放棄「底線」，比如近期鄭州的融創項目、石家莊的恆大項目、深圳的華僑城項目等等（當然還有更多的案例），已經開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。筆者認為，到了下半年，處於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多的房企會房企自己的價格「底線」，尋求「降價」，甚至有的企業因為資金兌付壓力而主動降價。

此外，外圍市場的調整壓力極有可能會進一步加速上海、北京等一線城市樓市調整，比如過去兩年房企上漲幅度較大的城市：蘇州、南京、廈門、杭州等等，一旦這些城市率先進行市場調整，也會影響到上海、北京等一線城市樓市的預期。從市場個案情況來看，目前已經出現深圳奧宸資金斷裂的問題，而這並非個案，據筆者了解，當前房地產市場併購談判暗潮洶湧，有的企業為了剝離不良資產，有的企業因為資金兌付壓力加大，有的企業是為了調整市場布局。同時，值得關注的是，在資本市場環境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著下半年勢必成為樓市深度調整的階段。

第三、下半年即將來臨，對於調整期的全國核心一二線城市的市場來講，房企應該如何應對？

1、上半年核心一二線城市量已經有損失，三季度應該千方百計出貨，寧做「壞人」，不做老好人。

從核心一二線城市樓市來看，上半年交易量已經出現下滑，「量跌價穩」成為這個階段的樓市特徵。進入三季度，從量和價格兩個指標上來看，由於上半年損失了量，下半年勢必會衝刺銷售業績，下半年總體市場會表現為「以價換量」。

那麼，對於試圖快速實現規模化提升的房企來講改怎麼做？同策諮詢研究部總監張宏偉認為，三季度千方百計出貨，不要不好意思打亂市場節奏，不要客氣，三季度寧做「壞人」，不做老好人，只有爭取了銷售業績，獲得了市場份額才能夠最終被市場認可。

從具體策略上，無論政策面執行多麼嚴格，這已經不重要，重要的是做好自己。首先，三季度儘可能打開各類渠道爭取客戶資源，搶到客戶就是搶到了未來，就是這麼簡單而深刻的道理。其次，如果當下不具備預售條件或者預售審批上遇到政策問題，那麼，三季度也要先想方設法鎖定目前已經積累的客戶。鎖客戶的的操作手法靈活多樣，這個各自企業可以「八仙過海各顯神通」，筆者就不一一點名。第三，對於區域內明確存在銷售壓力，並且銷售壓力較大的項目，可以在三季度就「以價換量」，提前通過價格手段實現快速銷售，搶收市場客戶。這樣，總比等到下半年市場調整較為嚴重的時候降價更為划算，更為主動。

2、「地王」企業「舍卒保車」過冬。

首先，「地王」企業應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉的產品、高端產品、「地王」頂級豪宅產品的之間的關係，在推盤和布局上採取「舍卒保車」策略。「地王」企業既要解決當前銷售業績的問題，又要謀求市場份額及長遠發展。

在推盤時序及策略上應優先考慮較為容易回籠資金的高速周轉的「進攻性」的產品，以「現金為王」，其他產品尤其是「地王」樓盤可以作為中長期「防守類」產品。這些「防守類」產品需要博弈調控的周期及調控政策的時效性，要適度拉長項目的開發周期。伴隨著項目開發周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態。如果把控的好，這些產品反而可以在2018年下半年的下一輪市場上行期為企業贏得一些溢價的收益，也為企業發展帶來峰迴路轉的效應。

從今年部分全國性企業的布局策略調整也可以看出，儘管市場交易量普遍下滑，企業多數項目銷售不良好，但是可以看得出，房企尤其是「加槓桿」較為嚴重的房企勢必將以個別項目突圍市場，開始大幅降價回籠資金，以此來保全或優化公司在全國的整體布局的穩定性。

3、房企繼續「活下去」「寧可累死自己，也要餓死競爭對手」的動力在於下一輪的市場「換倉」機會。

對於房企「換倉」調整城市布局策略來講，雖然2017年下半年會遭遇市場調整期，甚至還要採取「以價換量」的策略保證銷售業績的完成，但是，暫時的損失並不意味著策略的失誤。眾所周知，市場低迷期地價相對合理，屆時，房企可以選擇核心城市進行拿地布局「換倉」，調整城市布局，爭取城市優質土地資源，爭取2018年下半年之後下一輪市場上行周期的發展機會。

由此可見，今年下半年之後將是房企投資部最繁忙的時候，也是最累的時候，因為，那時候企業資金有限，要將有限的資金投入到價值最大化的城市或項目，屆時，從找地到做投資測算，這點累不算什麼，「寧可累死自己，也要餓死競爭對手」，只有做到這些，才不會錯過下一輪的市場發展機會，才會苦盡甘來。

4、三四線城市「機會型」城市不容錯過。

當全國核心一二線城市「全城限購限貸」之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區庫存去化周期小於15個月的三四線城市，對於上述非熱點城市來講，可能迎來「活」的時機，這些城市將成為新一輪的樓市熱點。對於品牌房企來講，這些城市可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模做貢獻。

5、買項目買公司「沖業績」。

比如，近期融創、恆大等系列的收購動作頻出，這些房企收購的項目不僅僅是為了獲得相對應的土地儲備，完善城市布局，從銷售的角度來看，這些企業收購的項目往往馬上就可以啟動銷售，馬上可以產生現金流，儘管收購佔用了企業的部分的資金，但是這對於企業銷售業績的貢獻來講也是明顯的。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在今年下半年由於市場進入調整期，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，比如曾經的百強房企深圳奧宸已經資金斷裂，甚至個別大型品牌房企也會遭遇資金斷裂的風險，此時，正是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機，筆者預計，在今年下半年，「買地太貴就買上市公司」這種方式還會受到善於資本運作的品牌房企的歡迎，比如像恆大、融創這樣的品牌房企。這些房企仍然會通過買項目買公司這樣外延式擴張「沖業績」。