買房終極攻略吐血整理！不得不收藏！

買房——是最需要技巧、經驗和戰略的，所以這著實是一篇詳述買房的實用乾貨，請各位保持頭腦清醒和周圍環境安逸，讓我們共同深入探討。

在整個二手房置換過程中，買房是最後環節，也是最終目標。雖說政策和賣房也很重要，但是歸根到底都是為買房做準備的。在前兩部分做出的所有努力，都是為了在買房這一環節儘可能的爭取到更多的主動權和話語權，不至於陷入被動和被害的局面。

而且在國內大多數城市，買房的下家始終處於弱勢地位，整個過程如同盲人摸象，不到摘下眼罩的那一刻，根本無法預估未來是否安全。那麼問題來了，是否可以扭轉這種局面，規避這些風險呢？答案是:不能。換言之，如果你的專業和經驗足夠優秀，那麼有90%幾率可以確保買房順利完成，剩下10%就是你的人品和運氣了。所以，我認為更有必要把我積累的經驗寫出來供大家參考分享，做到9成把握，做自己命運的主宰者。下面我將分三部分進行分享:

前 期 准 備

買房的前期準備主要有了解政策、賣房、資金準備。主要簡述政策和資金問題。

1、政策研究

小編曾反覆提到政策的重要性，因為在歷來房產糾紛中，因為政策原因打官司的比例至少佔一半，比如不了解限購政策，貸款額度不夠，稅費超出預期承受不了等等都是會直接導致違約的，所以，政策研究透，與專業人員多溝通和通過官方途徑諮詢都是很有幫助的，要做到有備無患。

1.1、限購政策。限購政策沒有了解清楚就盲目操作的後果就是，下定或者簽完合同付完首付后，到交易中心備案時，才被告知限購不能買房，直接導致違約，賠付上家違約金幾十萬到幾百萬不等。這種血淋淋的代價我不希望任何人碰到，那麼在操作前就必須要弄清楚上海的限購政策。

我這裡舉個最為常見的例子：一對滬籍夫妻2014年結婚時共同購買一套婚房，男方父母在2012年改善住房條件，置換過一套住房，產證上有父母和男方三人名字。2017年，夫妻二人想要投資一套住房。

請問，他們可以買嗎？答案是：不能。

也許很多人會認為，滬籍家庭第三套房產才限購啊，他們應該可以買。但是，事實卻是此時已限購。因為男方父母購買的房子是在2011年1月30日之後，而且有男方名字，現在男方名下已有2套住房，以家庭為單位，夫妻雙方已經有2套了，所以限購。如果男方父母在2011年1月30日之前購房，那麼沒問題，這套不佔用男方指標，夫妻還可購買一套。在上海這種家庭不在少數，而且是結婚前，男女雙方都與父母共有房產或者單獨購置過房產，這種情況就要仔細辨別，把政策研究透徹，而且絕對不能心存僥倖，一定要把自己的和配偶房產釐清。

1.2、貸款政策。了解貸款政策的主要目的就是弄清楚需要首付幾成，是否能夠貸足，再結合賣房的房款和積蓄看是否能夠買到自己中意的房子。首套首付35%（純公積金30%），二套普通50%，二套非普通70%。公積金的額度上限120萬（首套，有補充），商貸根據收入來核算，通常銀行根據你的工資流水賬單和單位出具的收入證明確定貸款額度，月還款額不超過月工資收入的50%。

此外，銀行和公積金管理中心確定首付金額和貸款額度是通過其委託的評估公司出具的評估價為依據的，如果你的合同價基本是市場價那沒問題，如果是明顯做低或者做高的，那麼很可能你之前精心計算的首付價和貸款價就會有差距，在簽署貸款合同時，銀行或者公積金中心會告知，首付是否需要在過戶之前補齊。能用公積金貸款的一定要用，並且要貸足。

從大數據上講，從申請到放款，純商貸比純公積金貸最多快1-2周，這還得看行情，比如現在，國家抑制房價，銀行去槓桿，銀根吃緊，萬達都被迫賣房還債了，銀行放款會很謹慎的，公積金反而會保證剛需改善等剛性需求的貸款需要，不會停貸。而且，公積金利率3.25%，商貸4.9%，同樣貸100萬20年，公積金月還5672，商貸月還6544，高出近900元。由於公積金貸款額度最高為120萬，改善二套為100萬，所以，基本上都需要採用組合貸款，記住，不要純商貸（土豪請隨意）。

1.3、各項稅費。買房通常只需繳納契稅和中介費。但是在上海，絕大多數買房的下家需要替上家繳納增值稅、個稅和中介費。這樣算的話，下家就需要繳納所有的稅費，這些稅費最高可達合同價的11.6%，所以說在買房前一定要將這部分資金考慮在內，給自己留有餘地。而且，在看房過程中，房子產證是否滿二年滿五年，是否普通住房也是重要的挑選指標，尤其對於資金緊張的首套朋友。

此外，遺產稅和房產稅，對於買家來說，這個可是致命的問題。看房過程中要向中介和上家確認清楚，「有」還是「不知道」，因為，這個費用通常在合同網簽完付完首付之後，到交易中心審稅後才被告知上家，下家則有可能過戶時才能知道，等到下家貸款合同簽好，準備過戶那天，上家要求替他繳納這兩筆費用時，必定讓下家措手不及，由於遺產稅是合同價20%，房產稅不定，所以這麼大的金額一定會引起糾紛，導致無法過戶。

2、資金準備

在充分研究限購、貸款和稅費政策之後，通過對目標小區的房價了解，大體上就可以計算出自己是否可以購買到心儀的房子了。這裡奉勸大家，在看房之前，要務必計算出購買房屋的總價和首付成數，並且要給自己留一點資金余量，切不可把自己所有的錢全部算在房價內，因為我之前說過，銀行批複你的貸款額度不一定是你或者中介提前算好的，根據目前的信貸行情，很可能不會貸足，而且放款還要慢，這就需要你在過戶之前補足差價充當首付款。

如果你是置換客戶，那麼你正在售出的房子，要督促你的下家儘早辦理相關手續，行使你上家的權利，越早拿到錢越好，能早一天就力爭早一天，置換房屋是爭分奪秒的戰鬥，錢在誰手裡，誰就有發言權，誰就有主動權，而且房產政策的出台通常是突襲性的，也許你昨天網簽的合同，今天就出新政，假如被下家耽誤一天，導致你賣房耽擱，那麼你買房計劃也就泡湯了。所以，祈禱吧，祈禱在自己盡最大努力的前提下，不要出新策。

看 房

看房過程是需要眼力、體力和鑒別力的。是否能夠買到滿意的房子，基本上取決於你看過多少套房子。本人2012年置換時，看過50多套房子，2016年看過40多套，不是因為我不努力了，而是，我太熟悉這個板塊的房子了，比絕大多數中介人員還要熟悉，一套房源出來的第一時間，我就可以掌握，之後幾天才會有中介向我推薦，而且只要說出哪個小區，我就知道有幾套房子在賣，價格房型樓層裝修如何。唯有這樣，才能以最高的性價比買到滿意的房子。以下是看房，選房的經驗和技巧:

1、網上預約中介看房。現在買房，你可以不必每家中介門店都去實地拜訪，二手房網站很多，雖然靠譜的不多，但是聯繫方式是絕對沒問題的。他們操作相對正規，更加專業，合作的貸款銀行較多，基本可以挑選到符合你要求的銀行，一家銀行不行再換一家，對下家有保障。小中介夫妻老婆店不要找，他們以租房為主，買賣不專業，會有隱患。接下來，最遲第二天就會有中介源源不斷的約你看房了，恭喜你，可以開啟你的看房之旅了。

2、確保第一時間掌握新出房源的信息。你所找的中介數量不能太少，在你目標小區周圍，通常不低於10人左右為好，同一門店不能找2個人，會引起矛盾，確保你找的這些中介人員不是同一門店就行。

可以給大家講個例子：2016年我置換委託的中介門店經理2015年11月購買了長寧延安西路利星國際廣場一套140平房子，總價470萬，單價3.4萬，當時這個小區價格應該在4.5萬元左右，這麼便宜的房子根本就沒等掛出來，就被中介經理自己買下了，上家是個土豪老外，開跑車泡美女的那種，對人民幣沒有概念的。而且，這個經理和老外商定先簽合同付50萬首付， 6個月之後再繼續辦理備案貸款手續，然後，他才把自住房掛牌出售。真心敬佩他的膽魄啊！

4.最好根據個人喜好，初步制定自己的選房硬指標和軟指標。硬指標是自己完全不能接受和完全不適合自己的，比如剛才說的靠近變電站，有否電梯，有否高架，是否頂層等。軟指標是房間格局、裝修、小區環境、綠化等，硬指標是減分項，軟指標是加分項。最好不要突破自己的硬指標。雖然我知道選房過程會眼花繚亂，但是還是要堅持自己的幾項硬指標不能突破，因為硬指標無法更改，是無法挽回的，切不可貪圖便宜，而軟指標是可以通過裝修美化避免的。

5、守住自己的購房預算。置換需求的朋友通常資金有限，一般是賣房款加積蓄再加貸款來換購新房，資金都是算好的。在看房過程中要盡量看在自己預估房價內的房子。

6、一定要了解清楚上家為啥賣房。買房子最大的風險就是兩點，一是錢付了，沒拿到房子；二是房子拿到了，是個凶宅。所以弄清楚為啥賣房極為重要。看房之前，要向中介了解清楚上家的情況，是年輕人還是老人，為啥賣房，是改善置換還是需要現金，是家庭矛盾還是子女分家，是移居它地還是移民海外，要做個初步了解，通常在上家掛牌的時候，合格的中介都會詢問為啥賣房，是否置換等信息。在看房過程中，通常會遇到上家，那麼在看完房子后，一定要和上家聊聊家常，最主要的目的就是問出他賣房的目的是啥，其實，通過聊天和對房子的查看，基本上可以了解清楚上家和房子的大體情況，雖然不能百分百確定房子是否有問題，但是可以大幅降低風險。

7.找同一家中介有三大好處：一是免去了換一家不靠譜中介帶來的不可控風險；二是這家中介會更加賣命的幫你找房源，幫你和房東砍價，幫你了解房子的過往情況，幫你在簽署合同時爭取更多的利益，因為，他們已經當你是老顧客，老朋友了；三是你可以要求中介費打折優惠，作為給他們這單生意的交換條件。請相信我，一般的中介可以為你打5折優惠，如果是買1000萬的房子，可以為你省去10萬元，你省10萬，他們賺10萬，何樂而不為呢！

11、一定要選擇不同時間再次看房。對於比較中意的房子，即將納入最後抉擇之前，一定要選擇一個與上次不同的時間來看一次房。可以和中介說配偶或者老人想再來看次房子。但是這次看房的關鍵是看採光，噪音，小區環境和安保設施等。因為第一次看房重點是放在房屋內部格局和樓層裝修上，第二次則要放在白天採光如何，白天晚上噪音如何，小區下班后停車如何，夜晚門衛安保如何，樓下是否有變電站垃圾站等重大負面設施等等。只看一次房就出手的要麼是老土地，要麼就是港卵。

12、是否學區房要在區教育局網站上查詢。如果你計劃買學區房，又苦於不確定哪些小區屬於目標國小的學區房，那麼很簡單，你在區教育局網站上查詢，每年都會在4、5月份公布該區所有國小的招生範圍，具體到門牌號碼，這是最權威的。千萬不能聽中介的一面之詞，在他們口中，所有房子都是學區房。另外，現在市中心的靜安黃埔徐匯長寧等區已開始實施每戶住址5年內只能有一位學齡兒童入學，二胎除外。也就是說，你買學區房時，一定要向上家問清楚，這個名額用掉沒？如果用掉了，是哪年用掉的，等到你孩子入學是否已超過5年。

13、選定房子之前，務必詢問鄰居及保安房屋過往情況。此條，放在最後講，可見它的重要性。在經過你的層層篩選之後，你終於敲定了一套全家人都滿意的房子，打算第二天就要付定金了，那麼我告訴你，此時你看房的最後階段還要做一件極為重要極為關鍵的事情：去房子的同層隔壁和大門保安處打探下這套房子的過往經歷。本人就是這樣做的，每次都滿意而歸。

為啥非要這樣做呢?原因上面講了，買房子的兩大風險之一「凶宅」。雖然很少人有這個運氣碰到，但是一旦讓你撞上，則是一輩子的事。千萬不可大意和懷有僥倖心理。帶包軟中華和水果，敲開鄰居大媽的門，笑臉相迎客客氣氣的說「你好，我是之前來看您隔壁這套房子的，打算買下來，您是老法師了，所以今天想來請教下您，這套房子之前的情況」。如果鄰居態度不好，香煙水果伺候上，沒人會把你拒之門外的。如果，你聽到鄰居說：「沒聽說隔壁有啥不好的事情，不太了解」，那麼恭喜，這個是滿意的回答，沒消息就是好消息。大門保安處大哥那裡同理。我去年如此操作時，和保安大哥聊開了，他直接說：「你放心吧，我來這裡4年了，整棟樓都沒死過一個人」。聽到這句話真心比發工資都開心啊！

簽 約 交 易

1、付定金前必須必須必須拉產調（重要的事情說三遍）。房子最終選定后，在付定金前，還有一件最最最重要，更是性命攸關的事情:拉產調！！！為啥說如此的重要呢？因為，之前你看到的聽到的都是表象，真正決定房子能不能買賣的是房屋的產調，這個在各區交易中心可以列印，只要你帶好自己身份證，再交20元，就可以隨意列印上海灘任何地址房子的全套產權信息。產調上會寫清楚有否銀行抵押，有否法院查封，有否凍結交易，有否爭議等，當然還有房子的面積樓層房齡產權人等所有基礎信息。

2、稅費一定要各付。前面說過上家都要到手價，就是交易中產生的所有稅費全部由下家承擔。這個局面無法改變。你作為賣房的上家這當然對你有利，現在你變成下家了，就必須合理合法的保護自己，因為你無法判定上家的人格與人品。我從第一篇就開始說稅費的風險性，尤其是20%遺產稅和無法確定的房產稅，那麼作為下家為了規避這個風險一定要堅持稅費各自支付，而且在簽署定金協議時必須寫入條款，因為合同的條款都是按照定金協議寫的，上家和中介也不會允許在簽合同時變更內容。

那麼針對上家提出的稅費由下家承擔，你可以變通下方式，就是讓上家和中介先行計算出本來需要上家繳納的稅費總額，你直接把這部分稅費算在總價里就行了。這樣做上家百分百接受的。這樣做的聰明之處就在於，上家和中介計算的通常只有增值稅個稅和中介費，這些都是可計算出的有限的數額，而遺產稅和房產稅通常情況下，連上家自己都不知道有沒有，有多少金額，所以，全部由下家承擔根本不合理。這樣一來，你可以承擔看得見的稅費，看不見的巨額稅費你就規避掉了。

上面的個稅是滿五唯一免征的，其中的唯一是只需要上家簽字承諾唯一就可以了，稅務窗口絕不會查詢的。這裡你可以要求上家別把這部分稅算在合同價內，能省一點算一點。

3、付完定金，必須讓上家把產證壓在中介。大家一定會經常看到這樣的新聞：某上家將房子一房多賣捲款逃跑，幾個下家打官司維權，好不容易其中一個下家勝訴，其他下家卻遭遇執行難，拿不回首付款。那麼，有沒有辦法避免這種風險呢？當然有了，就是下家在簽完定金協議付完定金后，當場要求上家把房產證原件壓在中介保險箱內，這個事情可以提前和中介商量好，讓中介來操辦。絕大多數誠心賣房的上家會同意的，假如上家不同意，那麼你就要小心了，要提防他是否有啥企圖。因為誠心的賣家在乎的是總價是否滿意，既然已經同意簽定金協議收定金了，那麼就代表他完全同意把房子賣給你，沒有任何理由不把產證交出來。

4、不要在電話里砍價。不管是作為上家還是下家，電話里大家誰也看不到誰，更不存在面子問題，很多都是根本就沒見過的人，根本就不可能打個電話就降10萬元，99.9%的上家在接到砍價電話的時候都會罵人，因為他即使給你降了1萬，你也不能保證馬上就簽合同付定金，而且不用負責任，電話一掛，權當對方在放屁。

5、價格談判。下家在與上家面對面談價格時，是最為弱勢的時候，其實根本不存在有沒有能力，嘴皮子好不好之說，因為對上家來說看中的就是總價，價格到位就賣，不到位就走人。下家這時需要做的就是一點：挑毛病找缺陷。當然是要客氣的說，列舉上家房子的諸多問題，比如房型不好，朝向不好，裝修太老，沒有電梯，廳太小，噪音太大，小區綠化不好，但是老婆喜歡，你本人覺得一般，所以來談談，價格合適就買，不合適就再考慮下。再給上家舉例說明，同一個小區房型更好樓層更高的房子賣的還要便宜。總之，就一點宗旨，溫和的打擊上家的自信心，不能讓他覺得自己房子好，要讓他覺得有你來買他的房子，他是佔便宜了才行。

6、簽合同后的首付款不要太多。比如你買二套非普通住房，首付需要7成，貸款3成，總價1000萬，那麼，700萬是在你貸款合同簽署的那天之前付完就行，而不是說，簽合同當天就要將700萬全部付給上家，你可以在合同條款中明確付款計劃，簽署合同后，付首付200萬，等到和銀行簽署貸款合同前一天再付500萬給上家。

7、付款期限要寬鬆。簽定金協議和合同時，要寫付款計劃，要給自己留有足夠的時間期限來籌措錢款，特別是置換的朋友，在賣掉的房子錢還沒有全部收到的前提下，切勿頭腦發熱，把付款時間寫的很緊，把自己逼到絕路。在簽協議的時候，可以充分闡述自己的理由，需要借錢，需要拿到賣房子的銀行放款等等，一旦這個付款日期寫上去了，那就有法律效力了，你晚一天付款，上家就完全可以收你違約金，直接從你已付款里扣，等你全部錢款交齊了，再辦理接下來的手續。這就是啞巴吃黃連，自己種的苦果含著淚也要吃完。

8、在簽署賣房合同后，再下定買房。這條在上一篇中提到過，因為非常重要，所以必須再次重申。一定要在自己房子已經收到定金之後，才可以考慮下定買房，而且這個時間間隔一定要最大化的延長，最穩妥的辦法是，在賣房合同簽好后，再下定買房。這樣你可以根據賣房合同約定的付首付時間、交易時間和銀行放貸收款時間，來從容應對買房。

9、房子沒有賣掉，可以簽購房合同。這條主要針對二套置換的朋友。比如已有兩套房的家庭，想賣掉一套再買一套，在賣掉房屋新產證沒有辦出來之前，理論上你還有兩套，不能購買新房，但是在牛市時，擔心房價上漲太快，可以先網簽合同，鎖定中意的房子，但是不能去交易中心備案審限購審稅，只做到簽好合同就行了，等到賣掉房子寫著你下家名字的新產證出來，第二天再去辦理你自己買房備案等手續。這樣可以節省至少2個月的寶貴時間，時間就是金錢啊，牛市中2個月至少上漲3000元每平。熊市中可根據客觀情況綜合考慮。

10、簽約時可以錄音拍照留作證據。如果你在與上家的接觸中，感覺有疑問有擔心，比如，怕簽約的不是上家本人，或者他口承諾的東西不能寫在合同中，再或者他說家人對賣房子沒有意見全部支持等等，那麼我建議你全程錄音，並拍照取證，以防萬一將來上家翻臉不認賬，退一步講，即使有糾紛，你也拿得出證據。

11、備案審稅審限購和貸款要同步辦理。所有中介基本上都是這樣操作的。但是買房前自己還是要對整個流程及時間了如指掌才行。以下就是買房交易整個流程:定金協議簽署以後，可以約定時間網簽，之間間隔時間不宜過長，夜長夢多，3-7天為宜；網簽結束第二天可以去交易中心備案審稅審限購，15個工作日後具備交易過戶條件；商貸和公積金貸可以在網簽結束第二天與備案同步辦理；商貸審核簽貸款合同可以在一個月左右完成；公積金貸款10個工作日初審后簽貸款合同，再15個工作日複審后可交易過戶；過戶后20天自然日出產證，之後商貸和公積金2-3周可放款（目前可能會延長）。也就是說，在絲毫沒有延誤的情況下，從簽定金協議到上家收到全部款項后交房至少2個月，如果下家公積金貸款的話，會延長至2個半月左右。

12、組合貸款可以分開放款。組合貸款是由銀行全程辦理的，但是其中的公積金貸款部分是由公積金管理中心審批的，也就是說，商貸部分銀行自己審核，公積金貸款部分由公積金管理中心審核，公積金管理中心會給銀行額度和時間，來允許銀行放款，通常公積金每月的額度有限，而且會固定每周允許銀行放款一次。所以銀行在商貸審核結束后，會等1-2周時間，待公積金審核通過並通知放款后，才能統一放款。

如果按照合同約定的付款計劃，已經到了付款期限，但是你賣掉房子的下家銀行貸款還沒有放款，那麼可以要求銀行將組合貸款可以分開放款，商貸審核結束了，就先放商貸給你，這樣可以解你燃眉之急，避免違約。同理，如果你買房子的上家也是置換客，而他又急需用錢，你也可以幫他催促銀行分開放款。去年的置換中，我就是如此操作的，商貸比公積金提前房貸2周。

13、交易過戶后和上家商量，提前交房。按照常理，過戶后等新產證出來后，銀行放款到上家賬戶，上家才會交房交鑰匙。但是，作為買家，誰都希望早點拿到房子早點裝修起來。如果，你急切需要早點拿到房子，那麼需要提前和中介串通好說辭，在交易過戶后當天，請上家中介一起吃個飯喝點小酒表示慶祝，然後找機會向上家提出這個請求，當然理由自己編好，比如，自己的房子賣掉了，一直沒有租到合適的房子，家裡老人不想2次搬家；或者年底前要裝修完，接老人來過年等等。

而且要主動表示，尾款可以飯後馬上提前支付，這樣，就只剩銀行放款了，而且也是直接放到上家賬戶，不會存在拖欠房款的問題，對上家來說，房款可以認為全部拿到了，銀行放款最多會延遲，不會不放。中介再吹吹耳邊風，也許就可以成功。實在不行，可以考慮適當的給上家點租金，至少比市場價會便宜很多。

來源：柯談