這個「金九銀十」還是買房季嗎？居周刊《「金九銀十」置業攻略》重磅出爐

2017「金九銀十」即將來臨，眾多樓盤摩拳擦掌計劃推新，此時正是購房者出手的好時機。

居周刊不完全統計，9、10月南寧樓市預計將有53個樓盤發起衝刺。與去年同期39盤蓄勢相比，勢頭更為生猛。從戰局分佈來看，5大區域全面出擊，積極應戰。

五象是最為活躍的區域，預計將有15盤推新；江南/經開區以及西鄉塘/高新區預計分別有11盤蓄勢；興寧將有10盤發力；青秀稍顯低調，僅6盤目前有推新計劃。

縱觀各區域供應情況，剛需產品仍是主打，但改需產品逐漸增加。城西、城南這些傳統剛需之地，近期也冒出不少主打改需產品的項目。

一大波新品將要上市，或許能緩解上半年南寧樓市供應青黃不接的狀況。

克而瑞廣西片區數據顯示，7月南寧商品住宅成交均價10071元/平方米。國家統計局公布的數據則顯示，今年以來南寧房價環比已7連漲。業界人士預測，如果樓市供不應求的狀態仍不改變， 「金九銀十」房價預計還會平穩上漲。

而處於「五限」調控之下的南寧樓市， 「金九銀十」的成色究竟幾何？我們拭目以待。

對於購房者來說，沒有買房經驗不要緊，但一定要精明。不懂怎麼買房，就跟居周刊走。居周刊給你帶來最新鮮的熱點樓盤銷售動態，告訴你如何在這一輪大範圍的新品供應潮中，選到好房。

53盤上陣，一大波新貨解房渴

又是一年「金九銀十」。

今年的9、10月份，南寧不少開發商卯足了勁，準備推新貨。居周刊不完全統計， 「金九銀十」期間，南寧53盤計劃推貨，遍布各大城區，包括嘉和、保利、萬科、榮和等不少大牌房企樓盤。對購房者而言， 「金九銀十」樓市房源豐富，上半年不少區域「房渴」的狀況將有所緩解。

▲8月26日，嘉和城售樓部。項目計劃9月底推出布洛可組團新品以及商鋪。

鏡頭1：8月26日，在榮和·悅瀾山售樓部，購房者周女士參觀完樣板間后，對項目心動不已，但是了解具體房源之後，發現可選的樓層不多，且剩餘房源大多是些「邊角料」，新品尚未推出。這一情況和附近的萬科城也十分相似。周女士無奈地感慨： 「現在這麼多樓盤缺貨， 『金九銀十』還有哪些新品可選？」

上半年南寧樓市供應青黃不接，購房者最關注的，無疑是近期哪些樓盤要推新。雖然「金九銀十」的概念逐漸變淡，但依然是開發商最不願錯過的銷售節點。居周刊不完全統計，今年「金九銀十」，南寧大部分開發商依然卯足了勁，53盤計劃推新，相比去年39盤推貨，活躍度明顯提升。雖然目前具體推貨量未定，但是預計新增供應量不少。

從區域來看，今年「金九銀十」的供應主力在城南。五象彈藥充足，預計15個樓盤推貨，主要集中在五象核心區和五象湖板塊。萬科·金域中央、萬科·公園裡、陽光城·麗景灣、光明城市等熱點樓盤均有推貨計劃。

江南、經開區也加快供應節奏，11盤發力，主要集中在今年較為活躍的沙井板塊和經開區。西鄉塘、高新區預計也有11盤推貨，其中4新盤計劃首開。

自7月以來，興寧多個熱點樓盤受工程進度以及預售審批影響，推貨節點延後。這樣的局面，有望在「金九銀十」得到改觀。10盤計劃在9、10月份推貨，供應將有所加碼。

不過，青秀推貨速度略有放緩，僅保利·領秀前城、榮和、悅瀾山、美泉1612、恆大蘋果園計劃推新，鐵建·雲景山語城、天昌·青山府計劃首開。

「七八月份，南寧不少熱點樓盤都處於蓄勢狀態，沒拿到預售許可。按照目前的工程進度來看，這一批房源預計會在九十月份上市，屆時上半年多區域房渴的情況將得到緩解。」合富輝煌（）廣西分公司副總經理陳亞春說道。

▲8月15日，奧園舉行品牌戰略發布會，目前奧園·永和府新品誠意登記，即將首開。

鏡頭2：近1個月來，打算買房的吳先生在沙井轉了一圈，對比了幾個樓盤，發現區域不少樓盤都是賣精裝房。 「我想買套大戶型，結果發現原本一直賣剛需房的沙井，不少樓盤都開始賣精裝房，總價算下來，經濟壓力不小。」吳先生對比了區域幾個樓盤，最終預約了騁望·珺璽。

今年以來，越來越多樓盤開始主打精裝房，不少毛坯房項目也「半道出家」， 「毛改精」銷售。記者發現，計劃推貨的53盤中，40盤推精裝房，毛坯房僅占不到1/5。從產品來看，住宅主力面積在80~130平方米，剛需房仍占較大比例，不過改善型房源的供應也有所增加。

其中，恆大、萬科、綠地、融創、金科等歷來主打精裝房的大牌房企，都有新品推出。如恆大華府計劃9月初推出二期90~140平方米帶裝修三至四房；萬科·金域中央將於9月中下旬推出100~126平方米精裝三至四房；綠地·西城國際花都6號樓95~112平方米精裝三至四房9月即將上市。

不少此前一直主打毛坯房的樓盤，也將推出首期精裝新品。如剛需盤華南城·東盟華府將首次推出78~83平方米精裝三房，騁望·珺璽計劃9月中下旬推出2期65~141平方米精裝二至五房。

從產品來看，改善型房源主要集中在青秀和五象。如青秀計劃推貨的6盤中，5盤將推出改善型產品；五象的萬科·金域中央、龍光·玖瓏湖、彰泰城都將推出大戶精裝新品。

如果傾向買剛需房，興寧、城西以及大江南的可選擇範圍更廣，主力面積區間在80~130平方米，主力價在「8」「9」字頭。

「9、10 月份上市的新品中，改需產品的比例有所增加，除了此前熱點的改需盤會推新外，像鳳嶺北的鐵建·雲景山語城、經開區的融創·青溪府等高價地項目，都將首期開盤，推出大戶高層、洋房等產品。」廣西輝煌房地產諮詢服務有限公司常務副總經理蔡思榮說道。

▲8月20日，盛天東郡售樓部。項目計劃9月或10月推新。

鏡頭3：「買了怕跌，不買怕漲，內心十分糾結。」在南寧工作的周女士坦言，她計劃今年買首套房，一有時間就穿梭於各大售樓處，大半年來看了不少房子，但是直到現在也沒出手。「房價只見漲不見跌，一開始還想再等等，現在想通了，只要經濟實力能承受，該出手時就要出手。」

買房，房價永遠是購房者最關心的。

今年以來，南寧房價走出一個穩步上升的曲線圖。國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，今年1~7月，南寧新建商品住宅價格環比7連漲，漲幅在0.1%~1.3%之間。克而瑞廣西片區數據也顯示，今年以來，南寧商品住宅成交均價整體呈上升趨勢，7月份高達10071元/平方米。業內人士預測，如果樓市供不應求狀態仍不改變，「金九銀十」房價預計仍會平穩上漲。不過， 「五限」政策影響下，預計僅會小幅上漲。

從樓市一線表現來看，近段時間以來5大區域房價整體保持平穩，僅少數樓盤上調價格，漲幅在200~500元/平方米。如興寧8月以來僅招商禧園1盤漲價，漲幅在200~300元/平方米，五象新區恆大綠洲將在售產品均價從1萬元/平方米，上調至1.05萬元/平方米，漲幅為500元/平方米。

記者觀察發現，即將上市的53盤，雖然多為精裝房，但是在「五限」的制約下，預計僅個別「毛改精」樓盤新品價格漲幅較大，餘下樓盤價格預計保持平穩或略有上漲。

業界人士認為，接下來四季度南寧房價下降的可能性不大。陳亞春認為，樓市調控下，房價逐步維穩，不會大漲但也不會下降。對剛需購房者來說， 「金九銀十」期間可供選擇的房源增多，價格預計平穩，不失為一個較好的購房時機。

「五限」時代， 「金九銀十」成色會如何？

距離「5·26」新政出台，已經3個月時間。這3個月里，南寧樓市略有「退燒」，新政效果也開始逐步顯現。那麼， 「五限」當頭， 「金九銀十」的成色會如何？是否還會如以往那麼狂熱？

不少業內人士看來，今年的「金九銀十」，供應和成交都會有一定上漲，受到市場整體房價影響和一些高價地新盤的入市，房價預計會穩中有漲，不過在限毛坯價、限精裝價等影響下，大幅上漲的情況難以出現。

克而瑞廣西片區總經理吳寧分析，目前市場精裝樓盤佔比超七成以上，價格已到「頂峰值」。政府既限毛坯價，又限精裝價的影響下，樓盤漲價的幅度預計將有所下降，接下來南寧房價將趨於平穩。

廣東奧園商業地產集團南寧片區副總經理王珊紅表示，此前不少蓄勢的老盤還有新盤，預計會在9、10月拿到預售，屆時供應和成交預計都會有所上漲。廣西榮和集團營銷中心副總經理張勇也認為： 「今年的『金九銀十』預計會價漲量穩。去年底及今年上半年高價成交的地塊將會在9、10月陸續入市，產品多定位高端、改善，再加上現在市面上大多是精裝房，也會拉動整體價格上漲。不過，受政府限價影響，不會有明顯上漲。」

買哪裡？

5大片區出擊，產品豐富有得選

2017「金九銀十」供應潮來臨，據居周刊不完全統計，9~10月，南寧樓市有53盤計劃推新。其中，住宅產品面積區間在80~190平方米，涵蓋公寓、高層、小高層、大平層、洋房等，購房選擇面較廣，剛需、改需都有得選。再加上受樓市政策影響，新品大多價格不會有太大漲幅，意味著今年的「金九銀十」不失為一個購房的好時機。若是想要在「金九銀十」買房，不妨關注這53個樓盤。

青秀

6盤蓄勢，主推改需大戶

▲8月27日，保利·領秀前城售樓部，改需大戶翎峯台組團將推出。

9~10月，青秀有8個樓盤計劃推新。其中包括4個老盤，2個新盤。這些即將上市的產品，以改需大戶型居多，個別樓盤有部分適合剛需的產品。

比如保利·領秀前城接下來計劃推出的是翎峯台組團，主打 103~132 平方米住宅。榮和·悅瀾山，目前有90~140平方米精裝新品接受諮詢，預計將在近期上市。美泉1612計劃推出的是 134~172 平方米湖景精裝住宅。

新盤方面，鐵建·雲景山語城首期將推出127~167平方米精裝戶型；東盟商務區的天昌·青山府，預計將在10月上市，推出的是168~191平方米大平層。

今年以來，青秀房價仍走在其他區域前列。1~7月，青秀的鳳嶺南、東盟商務區、柳沙、鳳嶺北等板塊的商品住宅成交均價都破「萬」。即將上市的新品，部分售價預計與上期產品相差不大。比如保利·領秀前城的翎峯台組團，預計精裝價格仍在1.4萬~1.6萬元/平方米；美泉1612的新品，預計均價也維持在1.5萬元/平方米左右。

五象

15盤發力，主打精裝房源

▲8月26日，購房者在陽光城·麗景灣沙盤前了解項目。

今年的「金九銀十」,五象依然「彈藥充足」。居周刊不完全統計，9~10月，五象預計有15個樓盤計劃推貨，其中包括3個新盤和12個老盤，產品包含高層住宅、小高層、洋房和公寓。

這些樓盤，多數主打精裝房源，主力戶型為90~130平方米三至四房。如光明城市目前正蓄勢，首期96~140平方米精裝三至四房預計9月中上旬開盤。 陽光城·麗景灣二期72~126平方米精裝二至四房預計9月中下旬推出，預計價格 8000~8500 元/平方米。萬科·金域中央13號樓100~129平方米精裝三至四房正接受諮詢。恆大綠洲、龍光·玖瓏湖、萬科·公園裡等樓盤，9~10月皆有可能推新。

房價方面，克而瑞廣西片區數據顯示，今年第34周，良慶和邕寧商品住宅成交均價分別為11401元/平方米和7537元/平方米。五象近兩個月房價較為平穩，僅有個別樓盤近期價格有調整，如恆大綠洲均價調整為1.15萬元/平方米，較上期上漲500元/平方米。目前新品價格大多未確定，但也沒有樓盤明確表示會漲價。

興寧

10盤計劃推新，剛、改產品均衡

▲8月26日，嘉和城商鋪開盤。項目計劃9月推出布洛可組團新品。

7月以來，興寧樓市呈現供不應求的態勢。這樣的局面，有望在「金九銀十」眾多樓盤推新中得到改變。據居周刊不完全統計，9~10月，區域預計有10盤推新，產品以高層為主，也不乏小高層、超高層，嘉和城和新盤新城吾悅廣場還會推售商鋪。

單看住宅產品，主力面積區間為84~145平方米，剛需、改需皆有得選，且精裝房是主流，除嘉和城、國悅·九曲灣主推毛坯房、龍基·傳媒星城新品是否「毛改精」未定外，餘下7盤均推精裝房。如恆大華府計劃推出二期90~140平方米帶裝修三至四房；中海·悅公館計劃推出84~145平方米精裝高層。

儘管精裝房成主流，但在政府「限價令」和「限精裝價」的制約下，依據區域近期的房價走勢推測，預計僅個別「毛改精」樓盤新品價格漲幅較大，餘下多盤價格不會有太大漲幅。

西鄉塘/高新區

7老盤蓄勢，4新盤計劃首開

▲8月26日，綠地·西城國際花都售樓部內，購房者在諮詢9月將推新品。

今年「金九銀十」，西鄉塘和高新區11盤計劃推新，其中4新盤計劃首期開盤。產品以48~120平方米剛需產品為主，不過也不乏120~141平方米改善型戶型。值得注意的是，11個計劃推新的樓盤中，保利·心語、騁望·壹品峯、綠地·西城國際花都等9盤均以精裝銷售。

今年下半年以來，城西熱點樓盤價格多在「9」字頭以上。如瀾月府目前精裝均價1.1萬元/平方米；保利·心語上期均價 10080 元/平方米。區域也有部分樓盤價格維持在「7、8」字頭，不過房源已不多。

蓄勢的樓盤中，大唐天城住宅正在接受登記，預計精裝主力價在1.1萬~1.2萬元/平方米；融創·融公館即將加推的89~119平方米帶裝修三至四房預計均價約1萬元/平方米；騁望·壹品峯正在預約的 84~108 平方米精裝 2+1、3+1 房上期均價9500元/平方米。

新盤方面，盛天熙府、招商·榕園、金科·觀天下、奧園·永和府均是以精裝銷售，預計價格也在萬元左右。

江南/經開區

11盤將推貨，產品類型豐富

▲8月26日，恆大城即將推新吸引不少購房者前來了解。

今年9~10月，江南、經開區有11盤計劃推貨，其中8盤推精裝房，產品類型包含普通高層、精裝房、洋房、商鋪等產品，主力價在8000~1萬元/平方米。

從區域來看，這11盤主要集中在沙井板塊和經開區，分別有5盤和3盤。產品類型豐富，包含普通高層、精裝房、洋房、商鋪等，主力面積在80~130平方米之間。如恆大城即將推出57~140平方米精裝一至四房，榮和·公園裡首期將推出54~128平方米二至四房。

在8個推精裝房的樓盤中，3盤是「毛改精」。如華南城·東盟華府即將推出78~83平方米精裝三房；騁望·珺璽將在9月中下旬推出2期65~141平方米精裝二至五房；金悅瀾灣也將於9~10月推出首期精裝房。

近段時間，區域房價呈穩中上漲，僅四五個樓盤價格小幅上漲，漲幅為200~300元/平方米。從目前情況來看，新品價格估計持續平穩，主力價在8000~1萬元/平方米。部分樓盤因為「毛改精」，新品價格預計會有較大漲幅。

怎麼選？

3大招數，幫你解決買房問題

買房對大多數人來說是人生大事。房子買在哪？樓盤怎麼選？房子買多大？1000個人或許能給出1000個不同的答案。對於購房者而言，只有充分把握自己的現實狀況，一切從實際出發制定選房策略，就可不必為買房之事而操心。

▲8月20日，恆大華府再次推出搶手房源。

攻略要點

買房一定要到現場。一是體驗樓盤和工作單位實際距離，二是留意周邊的生活配套。一般來說，最佳半徑在5里範圍內，距離超過10公里則會明顯感覺到時間成本增加。

南寧城市不斷擴圍，城區面積越來越大。交通和配套是購房者買房重點關注的方面。

因為除了經濟壓力之外，交通是否便利、配套是否齊全，將直接影響入住之後的生活體驗。

結婚兩年多的肖先生，至今都後悔把房子買在離工作地點太遠的板塊。 「買房時只考慮價格便宜，沒考慮到距離工作地點遠不遠。結果現在上班要比其他同事早起一個多小時。」肖先生說，他的房子買在沙井板塊，而自己要到東盟商務區上班。每天上下班高峰期

行車速度較慢，要消耗在路上的時間將近1個小時。如果遇到堵車更是苦不堪言。

計劃在哪裡買房，對於「打卡一族」來說，最好還須算好時間成本這筆賬。

南寧捷運1號線通車后，市民能體驗到捷運的便利。想要節省時間成本的購房者，也可以考慮選擇捷運站點周邊的樓盤。不過需要注意的是，距離捷運站點500米左右是較為舒適的步行範圍。

除了交通便利，如果樓盤周邊有大型賣場、菜市場、銀行和飯店等生活設施，會比較方便。一些樓盤目前配套還較為欠缺，就要仔細問清楚將來的規劃、配套。

總結：買房雖然成「房奴」，生活工作要兼顧。房子太遠不方便，配套不全也不行。

▲8月26日，購房者在騁望·壹品峯了解項目區位及配套。

攻略要點

首先考慮居住屬性，其次斟酌樓盤升值潛力。如果有適齡兒童，還要考慮學區。

不論是「磚家」，還是有過置業經驗的過來人，當被問到「這麼多樓盤怎麼選」時，大多數人的回答可能是：根據你自己的實際情況，沒辦法給出具體意見。

居周刊認為要在南寧樓市上百個熱點樓盤中選一個，明確自己的訴求很重要。交通、生活配套、教育配套、戶型、園林、物業等，都是買房要考慮的因素，而且要結合自己以後的生活來選擇。

比如對進入結婚生子人生階段的剛需人群來說，可以將選房考慮因素按照生活配套第一、教育配套第二、物業管理第三的順序排列。因為有了孩子的剛需家庭，一般需要老人看護小孩，選擇生活氛圍成熟板塊的樓盤，也方便老人買菜及出行。

孩子的上學問題，也是買房必須考慮的因素。買房不一定要追求名校，但是學校師資和距離遠近要綜合考慮。如果孩子將適齡入學，則建議選擇周邊已有學校的項目。否則買到一些教育配套跟不上的項目，將可能影響孩子入學。

物業管理則關係到以後的生活質量，好的物管不止是簡單的安防和保潔，還能隨時幫你處理生活小困難。

「如果是已經在成熟城區有一套房，打算再買一套房投資，或者以後改善居住。那建議考慮更有潛力的新區。」廣西輝煌房地產諮詢服務有限公司常務副總經理蔡思榮表示。

南寧整體規劃「向東向南」發展，可參考選擇萬豐·新新傳說、陽光城·麗景灣等房價低於五象整體均價的樓盤，未來更有升值潛力。次斟酌樓盤升值潛力。如果有適齡兒童，還要考慮學區。

總結：房子對大多數人來說，居住雖然是第一屬性，但也要考慮到房子未來的升值空間。

▲8月26日，榮和·公園裡售樓部內，購房者在了解戶型。

攻略要點

衡量自己每月的還貸能力可參考以下兩個公式：每月還貸能力=家庭月收入×30%；每月還貸能力=家庭月收入-家庭月平均支出×80%。

房子買多大？土豪可隨意。但對於大多數人來說，就要根據經濟能力而定。

按照目前南寧樓市的情況，多數樓盤價格在1萬元/平方米左右，一套100平方米的房子總價就要100萬元。

大部分購房者會選擇按揭購房，首付款的來源一般分為父母支持、自有存款、親朋好友借款等幾種。如今市面上幾乎都是以精裝房為主，選房的時候要考慮到精裝的費用。首付和月供是否在自己的接受範圍之內。

工商銀行廣西分行營業部個人信貸中心的工作人員建議，購房者每月的還貸數額最好控制在兩人總收入的50%以內，30%最為合適。

打算在城西買房的王先生就是個很好的例子。王先生小兩口雖然是買首套房，但是也打算一步到位選擇四房。他們先是看中了一套 108 平方米的戶型，總價大約要 103 萬元，而 88 平方米的三房總價大概少了20萬元。

王先生算了一筆賬，小兩口的月收入大約在8000元/平方米左右，選擇108平方米的四房，月供大概要4700元；選擇88平方米三房，月供則在3700元左右。避免以後生活壓力太大，王先生還是放棄了對四房的念想，決定努力奮鬥等有實力再換大房。

總結：剛需購房者丈量自身經濟實力，選個中小戶過渡，以後還能過上「小資」生活。小兩口再奮鬥幾年，換大房不是夢。

▼溫馨提醒

選大牌多對比，只挑最合適的

買房，首選品牌房企的樓盤。這已經成為大部分購房者的共識。

如今市場上精裝房遍地開花。此前擅長做精裝的、沒有做過精裝的房企，旗下都有項目推出精裝產品。這樣一來，選擇那些精裝經驗豐富的大牌房企，或多或少要比那些沒有精裝經驗的房企來得靠譜。

廣西榮和企業集團營銷中心副總經理張勇表示，買房對很多人來說，一輩子可能只有一兩次機會。選擇大牌開發商的房子，相對更有優勢。首先，開發商實力強，打造的產品品質更有保障；其次物業服務通常較好，小區的環境打造更用心，配套兌現更快。另外，大牌開發商擁有較雄厚的資金實力，這在無形中降低里購房者買房風險。

按照以上的攻略去樓市逛一圈，應該已經可以篩選出幾個最為心儀的樓盤。實地考察多做對比之後，還可以跟已經入住的業主交流。如果這些項目尚未有交付的樓棟，則可考察該房企開發過的其他樓盤。綜合考慮挑出最合適自己的項目。

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