你應該知道的商品房、經濟適用房、共有產權房三者的那些事

商品房、經濟適用房、共有產權房三者的關係有些複雜，不妨用公司的概念來解釋，商品房好比是獨資公司（股份自持）、經濟適用房好比是地方公司（經營權在個人，所有權歸政府）、共有產權房好比是合資公司（政府和個人持股）。

今天，在海南剛剛結束的2017博鰲房地產論壇,最大的爭議話題是房地產巔峰過後的轉型。而共有產權房可以說是經濟適用房房的變體，它理論上解決「90后」不願為了買房而降低生活質量的問題。或許將來不久市場上只會有三類房子:商品房、共有產權住房、和租賃住房,形成"低端有保障、中端有支撐、高端有市場"的住房體系,租賃住房保障低端需求、共有產權住房保障中端需求、商品房保障高端需求。

三者具體定義如下：

商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。目前，房地產市場大多數都是商品房。

經濟適用住房簡稱經適房，是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象，並按國家、住宅建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設的普通住宅，具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟性是指住宅價格相對於市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建築標準上強調住房的實用效果。

共有產權房是指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平,並限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

有了房子，才能安放夢想

以下為三者對比：

1.購買條件及對象

商品房銷售完全市場化，商品房購買對象和條件不受限制。

經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度。

共有產權房目前只能在試點城市購買，滿足本市申購條件即可申請，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

圖片來源：360營銷研究院剛出品的2017房地產行業報告

2.土地性質及價格

普通商品房的土地嚴格按「招拍掛」的有關規定，通過市場競爭的方式供應，須交納土地出讓金。

經濟適用房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應，免交土地出讓金。

共有產權房的土地由政府將原來供應經濟適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差、政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產權比例，共同擁有房屋產權。

商品房出售價格完全由市場決定，共有產權房的銷售價格計算也等同於商品房。而經濟適用房出售則實行政府指導價，不得擅自提價出售。

2017年各部委會議明確的工作任務

3.房屋權屬及租賃

商品房所有權佔有、使用、收益、處置的四個方面，政府沒有任何干預，隨時都可以出售出租、繼承、贈予，只要按規定交稅。

經濟適用房政府對佔有、使用、處置權利，現在的政策沒有限制，主要是對收益權利做了一些限制。經濟適用房只售不租，滿5年可出售可出售全部房屋份額。

共有產權房政府主要對處置和收益權利限制較大。出租時，租金按雙方佔有的房屋份額確定，購房人只能取得房屋份額相應比例的租金；滿5年可出售，出售時，只能出售自己佔有的那部分房屋份額，或先按市場價購買政府持有的全部份額再對外出售。

2017年政府各部委明確的房地產市場任務

4.各自的優勢

商品房完全市場化，租售靈活，手續簡單，政府干預小。

經適房價格低，戶型以「適用」為主，物業收費相對優惠。

共有產權房以中小套型為主，配套較好，交通較便利，可住可租。

這應該是目前人最大的夢想

另外，「共有產權房」的大力推行，是否預示著政府關於房地產去庫存，維穩降溫的利好？但距離馬雲語言的8年後最便宜的是房子還有7年多，我們可以拭目以待。

近期還值得關注的是，自上月廣州提出"租購同權"以及住建部等部門聯合發文支持租賃市場后,有關租賃市場的話題熱度始終居高不下。而此次《暫行辦法》中同樣提到,"已購共有產權住房用於出租的,購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。"也就是說,購買共有產權住房的購房者還可將房子委託給中介或開放商用於出租,這可變相看成是進一步擴大租賃市場。