中國養老地產市場發展年報

從當前養老產業構成來看，主要包含養老服務、養老地產、養老金融與養老用品四方面內容，其中，地產是載體，相關服務、金融等是重要的延伸內容，它們相輔相成，相互融合。本報告聚焦於養老地產，並分析與之密切相關的政策環境、養老服務與金融等內容，旨在為行業提供借鑒。

近年來，隨著老齡化進程的加快，國家不斷加大對養老產業的政策支持力度，尤其是2016年，利好政策陸續出台。中央出台的政策內容由往年的宏觀引導轉向專項領域的規範發展，其中養老金融、醫養結合、土地、人才、技術及服務等專項政策逐步得到完善和落實。

1. 發展規劃：十三五規劃引領產業發展方向，醫養結合貫穿始終

2016年，是「十三五」規劃開局之年，更是養老產業發展的關鍵之年。縱觀2016年全國及地方省市已出台的養老產業「十三五」相關發展規劃，特點如下：從區域分佈來看，三大區域政策出台密集度高於其他地區，養老產業發展區域分化明顯；從規劃導向來看，醫養結合貫穿規劃始終；從規劃保障措施來看，金融、人才、服務、信息化是標配。

2. 專項看點：盤活存量支持供給、醫養結合模式深化落地、養老金融上升為國家戰略

土地供給：盤活存量用地和閑置資源，支持養老服務設施供給

盤活存量用地和閑置資源，是養老服務設施供給的重要手段。2016年初，國土部發布的《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設佔用耕地，加大盤活存量用地和補充耕地，落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度。10月，民政部、發展改革委等11部門聯合印發《關於支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》，明確提出推動閑置社會資源整合改造，為養老服務業發展提供更大支持，為擴大養老服務消費提供更多保障。11月，國務院辦公廳印發《關於進一步擴大旅遊文化體育健康養老教育培訓等領域消費的意見》，將整合改造閑置社會資源發展養老服務列為了全面提升養老消費的重要舉措之一。可見，在供給側結構性改革的導向下，盤活存量用地和閑置資源，是緩解養老設施供應問題的主要渠道。

醫養結合：專項政策逐步完善落地，模式探索再深入

從全國和地方發布的醫療衛生與養老服務結合發展的實施意見來看，政策層面提出的「醫養結合」模式主要有四種：

養老金融：首次提出養老領域金融服務的概念，推動金融組織、產品和服務創新

養老領域金融建設上升到國家戰略高度。近幾年已經注意到「養老金融」的戰略意義，多次出台相關政策。2016年3月，「一行三會」和民政部聯合下發《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》，首次提出養老領域金融服務的概念，提出大力推動金融組織、產品和服務創新，改進完善養老金融領域服務，加大對養老服務業的金融支持力度，促進社會養老服務業的發展，力爭到2025年建成與人口老齡化進程相適應的金融服務體系。2016年7月，人社部發布《關於開展長期護理保險制度試點的指導意見》，決定在全國首批15個地區開展長期護理保險制度試點，探索建立保障失能人員基本生活權益的長期護理保險制度。長期護理保險的試點推出，有望為健康養老產業解決支付能力不足的問題，利好產業發展。

3. 先鋒力量：基層養老、科技養老探尋養老產業新模式

地方先行探索基層養老政策。

自「9073」養老服務格局確定以來，居家社區養老成為中央政策關注重點。2016年，民政部和財政部聯合印發《關於中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點工作的通知》，重點支持居家和社區養老，通過「以獎代補」方式促使試點地提高養老服務水平，探索出多種有效的居家社區養老服務推動機制和可普遍推廣的模式，促進養老事業全面發展。

地方層面，以北京為代表的養老服務驛站建設模式已成基層養老模式的先鋒力量。繼2015年5月正式實施《北京市居家養老服務條例》解決居家養老有法可依的問題后，2016年5月連發《支持居家養老服務發展十條政策》及《關於開展社區養老服務驛站建設的意見》兩個政策文件，破解北京市老年人10個方面難題，通過養老服務驛站銜接社區養老和居家養老。此外，廣州、蘇州、福建等省市也陸續出台社區、居家養老服務條例，促進養老政策向社區、家庭延伸。

智慧養老、信息化養老等新形式的「科技養老」服務模式將迎新風口。

國務院2015年印發《關於積極推進「互聯網+」行動的指導意見》，明確提出「促進智慧健康養老產業發展」的目標任務。2016年6月，國務院辦公廳發布《關於促進和規範健康醫療大數據應用發展的指導意見》，提出積極鼓勵社會力量創新發展健康醫療業務，促進健康醫療業務與大數據技術深度融合，加快構建健康醫療大數據產業鏈。2016年10月，中共中央、國務院發布《「健康2030」規劃綱要》，將「推動健康科技創新」作為工作部署的重要內容，推動「互聯網+健康醫療」服務深入發展。

截至2015年底，60歲及以上老年人口數達2.22億，佔全國總人口的16.1%；65周歲以上老年人口1.43億，約佔總人口的10.5％。已經超過聯合國「60歲以上老年人口佔總人數比例超10%即為老齡化社會」的標準。根據全國老齡工作委員會預測，養老產業規模到2030年有望達到22萬億元，前景可觀。除傳統養老機構外，房企、險資企業、甚至國資企業等均積極布局養老產業，市場呈現出新的變化特點。我們將從典型企業的發展變化、2016年常見的資源整合形式、企業海外投資、服務與模式創新四個維度，解讀2016年養老產業市場的變化與特點。

1. 發展方向：注重服務，實現從養老地產到養老產業加速推進

企業布局加速，更注重服務，實現從養老地產到養老產業發展。房企、險資企業、甚至國資企業等紛紛布局養老產業，萬科、遠洋、保利、萬達、綠城等房企也正在實現從養老地產到更加註重服務品質的養老產業的發展。2016年，優秀品牌房企加大對養老產業的探索與布局，如萬科正實現自身產品線打造與服務體系構建；遠洋表示，養老產業將成為公司業務四大板塊之一……

於房企而言，進入養老產業一方面源於其轉型需求，另一方面，源於人口不斷老齡化，為其後續發展提供了想象空間。未來，企業將更加註重打造符合自身特色的產品線，構建服務體系，從而實現加速發展。

2. 發展方式：收併購、強強聯合及投資為主要形式

企業除上述在自身領域不斷探索及發展外，還通過收併購、強強聯合方式實現資源與優勢互補，通過參與或加大養老產業投資等方式，實現自身產業轉型升級，帶來養老產業加速發展。

通過收併購或強強聯合，實現養老產業加速布局

國企投資養老產業，實現轉型升級

國資企業布局養老產業，一方面，在其面臨轉型升級壓力的背景下利於其豐富業態，促使其轉型升級；另一方面，也為其後續管理或運營帶來挑戰，企業應與有經驗的運營企業加強合作，實現共贏。

企業進行海外投資，配置全球養老資產

2016年，企業加大全球養老資產配置。企業布局海外，一方面利於其全球資產配置，另一方面利於其尋求優質資產、獲得穩定投資收益。

3. 行業創新：新服務、新模式帶動養老產業發展

2016年，企業通過創新服務模式與管理，為養老產業長遠發展做積澱。本部分將分析2016年市場出現的具有代表意義的新模式、新服務以及新項目，為行業提供參考借鑒。

模式創新化：遠洋開創公益養老新模式，推出全國首個短期托老服務項目

入住靈活化：親和源推出醫養結合、走讀式養老新項目

產品親民化：驛站成為社區養老的重要模式

1. 人口：老齡人口規模遞增，細分市場發展存機遇

老齡人口規模遞增，將產生巨大的養老市場需求。據民政部統計數據，截至2015年底，60歲及以上老年人口數達2.22億，佔全國總人口的16.1%。65周歲以上老年人口1.43億，約佔總人口的10.5％。據預測，到2050年60周歲以上老年人口將達到4.8億，佔總人口比例將達到28%，約佔全球老年人口的四分之一，將成為世界上老年人口最多的國家。

老齡人口結構變化為養老細分市場帶來發展機遇。近年，老齡人口逐漸呈現出未富先老、女性多於男性，失能失智老人、空巢老人、丁克老人增多，受教育水平提升，康復醫療需求加大等特點。針對上述不同特點的養老群體，必將產生相應的細分市場需求，因此根據老年人口相關特徵和需求形成的多元供給配置將成為未來養老服務市場的發展趨勢。

2. 政策：居家、社區養老將繼續成為政策關注重點

經歷了「十三五」規劃開局之年，中央和地方紛紛出台了養老產業相應的政策規劃，可以看出，2017年養老產業將在居家社區養老、醫養結合、科技養老、社會保障、照護保險、民間資本進入、人才服務等方面繼續發力。中央政府將可能針對各個層面出台更多的試點政策，以探求適合國情的養老服務模式，並通過出台具有約束性和規範性的政策條例，建立健全養老服務標準體系，優化養老產業的發展環境。

地方政府在國家確立的「以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的養老服務體系」基調下，不斷出台保障，補貼居家社區養老，鼓勵相關機構、社區、子女等參與養老體系建設，解決養老難題，實現老有所養。此外，隨著健康養老、科技養老等新興養老模式的興起，未來此類新興模式的養老服務標準化問題也將成為地方政策先行探索的熱點課題。

3. 供需：養老市場供需對接兩難待化解

人口老齡化進程的加速，供需對接兩難問題仍是目前面臨的困境之一。一方面，養老服務供給各項指標，遠低於發達國家平均水平，存較大缺口；另一方面，空置率高和盈利難制約養老產業發展。

4. 企業及產品：去地產化、細化服務成趨勢，適老化改造存空間

無論是養老機構還是其他類型的企業，已跳出「養老地產=養老產業」式發展，企業正逐步走向「去地產化」的發展新階段，更加註重養老產業服務體系構建，服務更加多元化和複合化。

養老產業尚處於起步階段，機遇與挑戰並存，於企業而言，無論是居家養老、社區養老還是機構養老，都應圍繞其養老模式細化服務，並且不斷創新服務模式，構建具有自身特色的產品線、服務體系及產業鏈。

設計及產品打造方面，適老化改造尚屬空白。在「9073」的養老體系結構中，90%的老年人選擇通過自我照料和社會化服務實現居家養老。按照住建部的任務指標計算，到2020年，約2.2億60歲以上的老人需要對住宅進行適老化改造。普通住宅的適老化改造尚未得到充分、有效的開發，現有的服務與老年人的需求之間仍存在較大差距，居家養老適老化改造存在發展空間與機遇。