深圳商辦調控「溫柔一刀」？官方：還未正式發布

「市面上這麼多公寓類型，不少都在打擦邊球，把原來辦公用地或商業用地性質上換個名義做公寓，降低銷售壓力。」

作為最後一個對商辦公寓調控的一線城市，深圳市場一直在焦急等待政策的落地。5月11日，深圳市規劃國土資源委員會（以下簡稱深圳市規土委）發布的《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》（以下簡稱「通知」）被媒體曝光，其中明確指出了未來開發商不能再偷面積，商業、辦公、研發用房建築平面布局不得採用住宅套形式設計。雖然並未像其他一線城市，直接宣布個人無法購買，但是這「溫柔一刀」也切斷了後續房企開發建設的小心思。

但是5月11日下午，另一張圖流出，通知各單位因「發文程序原因，文件被撤回了」。房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者的確未在深圳市規土委網站上查詢到這份通知，有深圳市規土委人士表示，目前在抓緊報審中，會儘快發布。

即便該通知尚未在官方出現，但是其中內容著重在建築平面設計上規定，明確指出了商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套形式設計。

具體來說，衛生間、茶水間、陽台（含露台）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置；嚴格限制外牆凹槽的設置。商業用房各層之間原則上應設置扶手電筒梯或梯段寬度不小於2.4米的開發式樓梯；對於包含有商業功能的綜合樓，商業用房原則上應在裙房內集中布置。

另外，在套型建築面積方面，通知規定，單棟（座）建築同一樓層內，套內建築面積≤150平方米的單套辦公用房建築面積之和，不得超過該層辦公建築面積的50%；研發用房單套建築面積不得小於180平方米等。

事實上，今年1月13日，一份由深圳市規土委出具的《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱「意見稿」）流出。其中同樣提到了，關於建築平面布局，商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套型式設計，還嚴格限制外牆凹槽設計，減少了開發商從非功能性凹槽中偷面積的可能性，明確表明禁止商業指標改造成公寓。

此次通知的內容和之前意見稿相差無幾，均對未來項目擁有商業指標和辦公樓指標想要轉化成公寓售賣，杜絕了可能性。

有房企人士對房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者直言：「市面上這麼多公寓類型，不少都在打擦邊球，把原來辦公用地或商業用地性質上換個名義做公寓，降低銷售壓力。如果沒辦法將其他類型的用地轉成公寓出售，將對房企的資金迴流產生大影響，尤其是中小房企。那未來市場就更是強者愈強的局面了。」

而深圳控股董事會主席呂華3月就在業績會上表示，「因為現在住宅很熱，熱的大家都是有點喘不過氣來，為什麼不把這部分需求轉移到商業物業跟研發性的物業？實際上這部分的供應量很大，所以我們判斷這方面政府應該是鼓勵，不應該再去限制，我們也是這樣向政府做政策建議。」

根據2014年頒布的《深圳市城市規劃標準與準則》，真正的商務公寓，用途範圍是「為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼稚園等居住配套的辦公類建築」。也就是說，備案用途為商務公寓的，本身帶居住屬性。

目前房企通過「商改住」或者「工改住」推出可以做住宅使用的商業性質的樓盤。這些樓盤打著「不限購」、「不限貸」的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。

尤其是2016年3月，深圳限購政策發布后，開發商推貨熱情異常高漲。去年10月深圳第二次調控后，住宅項目的預售證較難獲取，在深圳各區新入市的項目中，公寓產品的供應比例越來越高，成交量呈爆髮式增長。

據深圳中原研究中心統計，2016年深圳商務公寓供應量約為110萬平方米。其中，其他用途轉為公寓的項目，供應量約佔整體公寓量的30%。

數據顯示，2016年深圳公寓成交量較2015年上升6%，達到歷年成交佔比的最高水平。存量方面，截止2016年底，深圳公寓存量達到85.57萬平方米；其中，商務公寓佔57.66萬平方米，辦公、商業改公寓佔19.98萬平方米，產業用房配套公寓則佔9.23萬平方米。

今年3月底后，廣州、北京、上海接連出台調控政策，明確規定商辦項目不得擅自改變為居住等用途，新房不準出售給個人等。但是開發商生怕調控出台，加緊出貨腳步。

數據顯示，4月開發商推售量大幅增長，環比增長745%，市場更趨活躍，雖然成交量較3月只有小幅增長，但是依然處於高位。4月商務公寓共成交1196套，環比增長22.7%；成交均價 62872元/平方米，環比下跌5.7%。

深圳中原研究中心經理王飛對房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者表示：「相比較其他一線城市，深圳商務公寓更為活躍，在新房市場佔比近幾年從5%急劇上升至20%，深圳樓市這些年金融屬性也比較強。政策出台，影響面還是比較大，對房企在商辦土地的選擇上會相對謹慎。」

在深圳中原研究中心提供的一份商務公寓3月和4月成交前十名榜單中，不少實際上為商辦公寓。例如3月成交了80套的，4月成交了54套的位於寶安區的峰薈時代科技中心；3月成交了51套的，4月成交了35套的位於南山區的前海楓葉大廈。

位於深圳市南山區11號線南山站和1號線大新站附近的前海楓葉大廈，對外銷售的為一棟21層的LOFT式公寓，產權40年，戶型在 47至62平方米，均價為6.8萬元/平方米。

房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者在深圳市規土委網站上查到，該項目土地用途為「商業服務業設施用地」，房屋用途為「辦公」。4月底，房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者曾詢問公寓是否在售時，前海楓葉大廈銷售立刻強調：「我們目前在售的是寫字樓，而不是公寓，在售項目已經不多了。」

該項目銷售口風雖緊，但是1月剛推出市場時，是主打比周邊項目價格低的公寓產品。有接近前海楓葉大廈的人士對房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者表示：「開發商之前在蛇口打造過楓葉望海公館，這個項目是拆了幾棟村委統建樓蓋起來的，敏感時期，不好直說是公寓。周邊二手房價格也就6萬元-6.5萬元/平方米，作為公寓這個價格並不低，打的就是前海自貿區概念。」

而位於寶安區的峰薈時代科技中心，深圳市規土委網站顯示，土地用途為「一類工業用地」，房屋用途為「產業研發用房、宿舍、商業」。該項目銷售對房地產報（微信公眾號ID:china-crb）記者直言：「我們是工業用地，一定要以公司名義來購買公寓項目。目前價格在2.2萬元/平方米，相比較是比較低廉的，適合投資。」

不難看出，不少項目在調控出台前就已經做好了準備。接下來一段時間，商辦公寓的銷售勢必會較為困難，開發商在推貨上是否有更好的手段，市場靜觀其變。

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