本輪樓市調控你看懂了嗎？限購到底是為了什麼

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長久以來很多人都對樓市調控抱有這樣那樣的期待，尤其是沒房的，總是盼望著樓市調控讓房價下跌。我告訴你這是不可能的（如果日後被打臉我也認了）。

要認清現在的樓市形勢你首先需要思考一系列問題：房價下跌誰最著急？到底為什麼控制房價，最終是引導房價上漲還是下跌？房價下跌對zf有好處嗎，有內在的驅動力嗎？當地快賣完了，財政收入如何保證？房價不會崩盤，到底是誰在背書？為什麼面對需求上升，出台的政策是控制供給，而不是擴大需求？這會引起怎麼樣的後果？如果你是既得利益群體，你在「為XX服務」和「撈錢」中間會選擇哪一個？還有一個需要深入思考的問題，讓老百姓過上更幸福的生活和穩定政權兩者之間，哪個對於zf更重要？

其實若政策目的是「降房價」的話，很簡單，直接提高存貸款基準利率就行了，但我們現在看到的情況是，整個央行政策利率（包括SLF OMO MLF等等）和市場化利率（shibor LPR IBO 十債收益等）都在往上走，利率走廊的中樞整體都在上揚，但基準利率就是死也不調，美其名曰「穩增長」。其實穩增長和保就業之間有必然的聯繫嗎？拉出過去二十年的GDP增速和失業率數據，我並沒有發現有什麼直接關聯（這個地方爭議比較大我還是不下結論為好，但穩增長就能保就業這個邏輯值得商榷）。

長期低利率，長期大水漫灌，都讓低成本資金流向了不該去的部門，也讓一些有能力獲得低成本資金的人得到了超額收益，這部分人就是貨幣超發的受益者，離信貸資金最近的人，對於普通老百姓來說，最接近低成本資金的渠道就是貸款買房，只有這樣你才能享受到貨幣超發的紅利，才能勉強跑贏將近12%的M2增速。說什麼怕加息影響實體經濟其實是扯淡的，影響的可能只有國企的利潤，民企是不可能獲得低利率貸款的，想都別想（我說的是啥你們懂的）！宏觀經濟學的常識告訴我們，各生產部門之間發展的不均衡會引起結構性通貨膨脹，那麼這些利潤流向哪裡了想必大家都清楚了，抽哪裡的血輸向哪裡？另外，不調利率的一個原因據說是為了去三四線以下城市的庫存，說實話這些房子都比較便宜，利率是影響購房的主要因素嗎？

扯遠了，話說回來，樓市調控政策的導向從來都是「穩定房價」「抑制房價過快上漲」，沒有哪個地方說是要「降房價」的，這個導向很多人可能沒看懂，因為你不了解央行，你知道央行說「穩健偏寬鬆」和「穩健偏中性」是啥意思？說這麼露骨了應該懂了吧，「穩定房價」意思就是「確保房價穩定上漲」，這個是真正的目的。

重要的話說三遍：

限購不是為了降價，是為了保住漲價后勝利的果實！

為什麼不能降價？我猜有幾方面的考慮，第一是為以後收更多房地產稅做鋪墊，隨著賣地經濟慢慢走不通，地方財政乃至中央財經增速從去年就開始大幅放緩，財政收入從土地出讓金向房地產稅的轉型應該是未來的趨勢，你忍心看房價跌？跌了能收多少房地產稅呢！第二就是怕斷供，去年中央經濟工作會議強調的重中之重就是防風險，防止系統性金融風險，而斷供對於已經被房地產綁架的實體經濟來說是毀滅性的。以2成首付的槓桿來算，房價下跌20%，那你的首付基本上就跌沒了，再還貸就是蠢貨了。所以與其等到漲幅過大了超調，不如早點剎住車，免得房價跌了大家去銀行搞事情，穩定壓倒一切。

現在外匯出不去，股市死氣沉沉（防風險你就不能漲），就是為了鎖死流動性，保住房價也保住匯率。從龍王和布雨神君的態度來看，放水是不能停的。除了買房，老百姓還有更好的投資方式嗎？

再加一句，北京聚集了全國最優質的教育醫療資源，也能提供大量的就業崗位，這個地方的房價不漲哪裡漲呢？

如何漲價？也是一門技術

好，既然「漲價」是去庫存的良藥，但有幾個問題中央是要先考慮清楚的：

第一、在哪裡漲？

答案肯定是一線大城市，除了示範作用之外，更主要的是大城市有錢啊，因為三四五城市漲了老百姓也買不起，而且大城市之前還一直限購著呢，說明潛在購買力大大的。（從這個角度來說，只要是「限購」的城市日後是必大漲的！）

第二、如何讓它漲？

對我們政府來說，讓它漲那是分分的事，一是控制住宅用地供給，二是在郊區搞出幾個地王（注意「郊區」出地王比「市中心」出地王更有殺傷力），只要「麵粉比麵包」還貴，就不用擔心第二批麵包不漲價，所以郊區地王一出，全市跟著瘋漲。

弱弱地問一句「土地拍賣時，萬一不出地王那怎辦？」

考，那更容易了——弄個國企或央企過來，自家人嘛，兄弟你就往死里舉牌，一定要搞個地王出來，而且越高越好，你放心，要麼到時我退還一部分土地款給你，要麼後面的土地款就別給了，反正都是自家人嘛，幫忙唱個雙簧就行了！

第三、漲到多少為止？

答案是，為了去庫存嘛，要一直漲到「一線城市的水溢向二三線城市」為止，不溢出就繼續漲（註：溢出的標準就是大城市周邊庫存消滅完成）。

舉例，去年上海房價3萬，它周邊的如嘉興才8千，這樣上海的水是溢不過去的，只有讓上海漲到6萬，6萬與8千，高鐵才20分鐘距離，這樣才能溢得過去。

所以，就有你們之前看到的京滬深等一線城市半年漲了一倍，然後引發周邊的三四城小城市房價也瘋漲兩三倍，中央仍集體保持緘默的原因，因為這是在有計劃有步驟地實施「去庫存」戰略呢！

原來這才是限購調控的真實目的！

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