買房贈送面積有貓膩 小心辦不了房產證！

作者| 安安

來源| MissMoney浮世(ID:missmoneytf)，本文經授權發布，特此感謝！

財蜜導讀：

今天和大家來聊聊買房贈送面積這個貓膩。

近幾年，買房贈送閣樓、地下室、花園、露台、飄窗等賣房廣告屢見不鮮。買房「贈送面積」或「半贈送面積」已經成為開發商賣房促銷的重要手段。開發商贈送的面積真的是免費的嗎？贈送的面積會不會有風險和法律糾紛？

「贈送面積」是指開發商利用商品住宅現行的建築設計規範，盡量多設計可利用但又不計算或只計算一半面積的居住空間，以提高單位使用率，讓購房者覺得「物超所值」。

通常情況下，開發商贈送的面積多是陽台、飄窗、露台、錯層、地下室等。對此，不少購房者認為自己是賺到了，殊不知，這些「贈送面積」，有的本是購房者應得的，有的是開發商擅自改規劃違建的面積，在所有權上得不到法律的保護，甚至還可能沒法辦不動產權證。

哪些「贈送面積」本來就是購房者應得的？根據住建部2014年7月1日出台的新版《建築工程建築面積計算規範》規定，半封閉的陽台、沒有頂蓋且在房屋戶型之外的露台、結構凈高低於2.1米的飄窗、結構凈高低於2.2米的夾層等本來就不計入建築面積，是購房者應該免費獲得的使用面積。

舉2個例子。根據新版《建築工程建築面積計算規範》3．0．13規定，「窗檯與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。」如果開發商要贈送的飄窗結構凈高低於2.1米，這種飄窗原本就是不計入建築面積的，那麼開發商的贈送就不成立。

根據新版《建築工程建築面積計算規範》3．0．3規定，「對於形成建築空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建築面積。」如果開發商要贈送的閣樓的結構凈高在1.2米以下，這種閣樓原本就是不計入建築面積的，那麼開發商的贈送就不成立。

除將本該購房者免費獲得的使用面積計入「贈送面積」外，一些開發商還將小區所有業主共有面積，例如頂層露台、地下室空間等贈送給部分特定購房者。開發商的這種行為是違法的，因為開發商無權將公共部分的面積贈送給私人使用。

此外，還有一些開發商所謂的「贈送面積」是其擅自改變規劃違建的，即在項目通過審批后，開發商又對原有設計進行修改，例如通過搭建樓板、增加躍層等對戶型進行二次改造。這種做法不僅會使整個建築承重變大，破壞原有的抗震、防災設計，降低樓體安全係數及使用壽命，更重要的是，這種擅自修改設計規劃的開發商沒法辦理大產證。

圖為香溢璟庭二期違建疊墅 業主供圖

有個現實的例子。據澎湃新聞報道，上海嘉定的香溢璟庭二期的業主一直沒法辦理不動產權證，而問題就出在開發商的「贈送面積」上。據了解，當初香溢璟庭疊墅洋房的賣點就是超大的「贈送面積」，即在辦理交房手續后，由開發商搭橋，業主統一委託建築企業進行搭建。對於這類「二次改造」，當地房管部門認定這部分面積屬於違建，所以疊墅洋房的房子辦不出大產證，購房者自然也就沒法辦理不動產權證。

所以購房者買房時一定要弄明白「贈送面積」的性質，如果這些「贈送面積」本來就是購房者可以免費使用的，購房者只是被忽悠了，沒有太大的經濟損失。如果這些「贈送面積」是開發商違建得來的，最終會導致購房者沒法辦理不動產權證，那就得不償失了！

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