「金九」十盤肉搏戰績卓著：鄭州房價有支撐難大跌！

進入「金九銀十」第二周，上個周末，鄭州房地產市場出現了回暖的跡象，在醞釀了大半年的前戲之後，終於引發了鄭州樓市久違的小高潮。十盤井噴，雖說比起去年，數據不是那麼喜人，但是整體去化還是不錯的。

遙想去年，也正是在異常火爆的「金九銀十」的歡慶聲中，樓市調控嚴令接連出台，引發了長達半年的市場疲敝。2017年9月，調控進去深水區，在嚴格執行中央「房子是用來住的，不是用來炒的」的關鍵當口，市場突然的勃起，是否會再次引起調控的升級？下半年房價趨勢又當如何？當前的購房者又需要注意哪些問題呢？

1

去化數據回暖，經開區嚴格守住限價紅線

在主城區範圍內，管南片區的綠都瀾灣可以說是佔據了各種優勢，項目位置優越，位於捷運口，各種配套成熟。此次開盤均價13500-13700，與周邊持平，就整個主城區來說是個窪地。戶型做的也不錯，對於首套剛需和剛改群體來說，具有極大的吸引力，可謂是性價比之王。

相比南片區的綠都瀾灣，惠濟區的豐樂奧體公館去化稍微遜色。該項目主要客群也是剛需，主打77平兩房和89平三房，4號線捷運口，加上優良的周邊環境和成熟的配套，開盤均價16000，對於剛需來說有點高，但是維持在區域平均水平。

同樣位於捷運5號線而且位於三環內的正商城的公寓項目，交通便利、配套成熟，開盤卻一片慘綠。究其原因在於銷售策略過於落後，而且戶型設計單一陳舊，居住體驗不好。

而位於東區的公寓項目萬科譽，成交價在20000左右，充分享受了捷運、品牌帶來的溢價，去化率達到了90%以上。

英協生生銀河居處於北龍湖邊緣區域，高層成交均價在23000左右，無明顯溢價。交通便利，配套成熟，毗鄰CBD商圈，但是被安置房包圍，整體環境一般。

這個周末的開盤項目中，最引人關注無疑是「經開三劍客」：康橋悅榕園、碧桂園天悅、華潤紫雲府。

康橋悅榕園作為曾經的經開地王，樓麵價就已經超過9000，此次開盤，高層成交均價略高於區域水平，達到17500，但也在經開區限價18000的紅線之內。加上精裝修和品牌溢價，這樣的價格也無可厚非。

有自媒體曝出，碧桂園天悅前期內購低至15000並且所佔體量不小，也有自媒體發布數據說，該項目均價維持在18000上下，僅有少量15000、16000的房源，眾說紛紜，讓碧桂園天悅的開盤數據看起來詭異無比。無論哪個數據，都比碧桂園天悅曾經釋放出的價格要低一些，去化情況良好。由此可見，鄭州的有錢人還是多，市場也完全沒有到了所謂的「入冬」時候。

碧桂園天悅的保守策略，很大程度是受到華潤紫雲府的影響。低價開盤凸顯性價比，擴大影響力，加速去化，契合主流市場需求，毛坯交付，實現差異化，無套路，不捆綁，華潤紫雲府成功解套地王束縛，並擺了鄰居們一道。

華潤作為資深央企洞悉市場脈搏，把控風向的能力可以說是一流的。這點，還需要小弟們多加學習。

主城區之外，還有位於南龍湖不限購的華南城中園，不到9000的價格，是維持其較好去化的主要原因。不限購也成了被限購的剛需們唯一的救命稻草。

平原新區，這塊並不屬於鄭州的區域，建業比華利莊園開出了這個周末最好的數據——100%去化，筆者認為主要原因有下：1、不限購。2、建業品牌可值得信賴。3、高層均價7000性價比較高。

2

鄭州房價有支撐，房價很難大跌

雖然，這個「金九銀十」是鄭州樓市難得的小高潮，但就當前的數據來看，比起去年出現明顯的降溫趨勢，但是否意味著樓市拐點來臨呢？可以看出，在政府嚴控樓市的背景下，市場的虛火得到有效的壓制，「金九銀十」也不再出現銷售神話。但是，在價格方面，卻並沒有很有力的信號顯示房價要下跌，反而卻呈現穩中有升的態勢。

1、限價政策的影響。

今年出台的「627」限價政策，要求新入市項目，不得高於2016年10月的房價水平。鄭州市場進入全面「維穩」時期，嚴格執行限價政策，滎陽、白綠、南龍湖等遠郊項目已經出現鬆動跡象。由於政策的影響，市場也進入了觀望期。同時，限價政策也保護了房價很難下跌。

2、利率上浮。

根據第三方最新統計數據顯示，8月全國533家銀行中，154家對首套房利率進行了再度上調，佔比28.89%。截至目前，執行首套房利率上浮的銀行達到252家，徹底打破了7月「基準為主」的格局。8月，全國首套房貸平均利率創下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%。利率上浮增加了購買成本，低價全款成為了一個現象。

3、限購擠壓需求端。

雖然，戶籍新政對外來人口購房開了一個便利之門，但是提高外地人購房門檻，限制本地人二套房的限購政策，從需求端對過分燥熱的房地產市場進行了壓制。2017年上半年，出現了很多前期訂房，卻因為被限購無法購買而導致退訂的事件發生。2017年上半年，鄭州商品住宅市場成交367.39萬方，環比下降56%，同比下降41%。8月商品住宅成交73.56萬方，環比+17% ，同比-58% 。購房客群嚴重透支，商品住宅存量在不斷加大，回到2015年上半年的水平。

4、投資客退出市場。

在2016年底，中央經濟工作會議上定下了「房子不是用來炒的」基調同時，中央也明確表示，2017年經濟工作的基調是確保「穩中求進」，不讓資產泡沫進一步擴大，有序推動房地產「去槓桿」，並嚴防「金融風險」。這意味著中央將極力避免樓市出現「硬著陸」，嚴厲打擊炒房客。炒房客先期入駐的區域，都出現水分被擠出，房價回落的現象。

5、市場供應量增大。

2017年上半年，鄭州商品住宅市場供應量達514.40萬方，同比上漲13%。8月份，商品住宅供應143.75萬方，環比+70%，同比+25%，達到歷史峰值。市場供應量在不斷增大，而需求卻持續收緊，勢這也是影響金九銀十的成色的因素。

2016年9月，鄭州房價正在向拋物線頂端做最後的衝刺，主城區8月份均價為11371元/平，到8月底，均價竟然升至12978元/平，9月底，房價漲到了13642元/平。從半年鄭州市場成交均價來看，到了今年9月份，鄭州房價雖然比起去年呈現出上漲動力不足的態勢，但還是有明顯的上漲趨勢。

3

下半年調控將繼續，利率或繼續上浮

這個「金九銀十」，鄭州市場出現短暫的小繁榮，無疑是對當前調控政策的一個挑戰。極可能像去年一樣，引發對下半年的調控升級。

1、調控不會放鬆。

中央提出要建立房地產長效機制，如今，長效機制還未動工，調控自然不會放鬆。要保持房地產市場穩定，包括保持房地產調控政策的穩定、市場價格的穩定、市場情緒的穩定，而政策的穩定至關重要。從長遠看，保持房地產市場的穩定，應該要與房地產長效機制對接上。

就目前的形勢來看，短期內調控非但不會放鬆，反而會持續加碼。從這將近一年的調控來看，樓市的成交量已經開始下滑，但是經濟的增長率反而提升了0.2個百分點，之前有些自媒體預測的調控將會引發樓市進入寒冬，造成經濟下滑的說話不攻自破。這無疑堅定了樓市調整的信心和決心。

2、信貸持續收緊。

根據媒體報道，居民中長期貸款，主要就是購房貸款的數額屢創新高，則是各家銀行紛紛取消首套房的貸款利率優惠，有的城市的銀行甚至已經將首套房的房貸利率在基準利率的基礎上上浮30個百分點。今年，信貸市場的主基調是收緊。而且，銀行在放貸時，對於那些能夠接受利率上浮的購房者優先放貸，而其他的購房者則需要等待。同時，處於回款周期的考慮，開發商在賣房時，也傾向將房子賣給全款買房或者高首付比例的購房者。這將大大提高購房者的門檻。

3、房價穩中有升。

根據上文分析，調控已屆一年，鄭州房價呈現的態勢是穩中有升。根據調控的中心思想，也是防止房價大起大落，維穩是主旋律。可見，期待房價下跌的想法可以說要落空了。而且「627」新政的限價政策，名義上是抑制房價過快上漲，但是，去年10月份房價已經漲到高位，這個政策更像是一個房價保護傘，在防止房價瘋漲的同時，也決不讓房價猛跌。

4、二手房市場紅海到來。

根據上半年的銷售數據來看，鄭州市場已經進入了存量房市場。不僅僅鄭州，大部分一二線城市的樓市已經進入了存量房市場，即二手房的交易量要超過新房。可見，二手房的紅海將會在今年下半年到明年上半年出現。此外，隨著調整的深入，二手房價格虛高的現象已經得到了明顯的改善，相對於年初的價格，有了不同程度的回落。在鄭州部分區域，有的二手房掛出兩個月都無人問津，市場供大於求的態勢愈發明顯。而且，二手房的位置會更好一些，這也就意味著有更好的配套，可以上更優質的中國小。所以，買房時可以優先考慮二手房。

9月份部分將入市項目

4

剛需、改善、租賃、投資客需要注意什麼？

當前供求關係得到緩和，尤其是市場供應比較充沛，天平已向買家傾斜，對有意入市的買家來講是件好事。買家可以安心看房，多挑多比。2016年、2017年土地市場供應充足，今後兩年新房市場還有不少項目要面世，選擇面也將大大增加。調控仍將持續，政府幫著按著房價，市場出現難得的穩定局面，對於要入市的各方客群來說都是利好。

1、剛需可根據自身實際情況適時入手，對於自住型購房者來說，尤其是剛需購房者，隨時都是入市時機，根據自身實力量力而行，挑選適合自己的房子即可。此外，今後成品房入市，購房成本增加，對剛需來說，早上車為好。

2、改善類則可以再觀望一下，等待大量新房源的入市。市場全面進入成品房時代，產品改善升級，對改善客來說，真正進入了貨比三家的品質時代。選擇或許更有餘地。

3、而對於想投資樓市的人來說，炒房者不用自己的錢就能通過炒房賺錢的時代已經一去不復返了。所以對投資型購房者而言，置業需謹慎。具有較高價格期望的遠郊項目，目前正處在價格觸底期，把握抄底機會，而不高位站崗也是一種智慧。

4、租賃。未來的樓市將是以建立合理的長效機製為主旋律，租賃市場也將進入規範發展的高速期。合理的租金水平和管理制度，以及租購同權的深入實施，都將帶動一波租賃市場的高潮。

---文章來源：言之有屋，本文版權歸言之有屋所有