新政出台半月 廣州住宅、公寓成交跌一半

「不知道怎麼賣，政府給的是去年的成交參考價，跟市場價至少有1萬元/平方米的差距。」廣州某在售樓盤的負責人對房地產報（微信公眾號ID：China-crb）記者表示，很快就要申領下一個季度的預售證了，現在是進退兩難，在這樣的市況下，很多開發商都不想賣、不主動推貨。據其透露，廣州的兩輪新政凍結了不少市場需求，而且該公司還有大量的在售公寓產品，「壓力很大，公司也沒什麼好辦法，只能讓我們盡量想辦法賣。」

根據克而瑞的數據，新政后(3月31日-4月15日）的半個月，廣州11區共成交一手住宅4710套，環比減少52%。來自房天下的統計顯示，「3·17」新政發布后至「3·30」限購升級（3月17日-3月30日）廣州二手房交易11924套，而「3·30」調控升級后，二手房網簽量（3月31日-4月16日）僅為5248套，成交量下降55.98%。公寓市場更為慘烈，如果剔除掉3月30日及隨後兩日市場的不正常成交，廣州一手公寓在「3·30」新政后的日均網簽量比新政前暴減了71.6%。

克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉認為，新政的影響遠比成交數據表現要大，對供需兩方面都有很大打擊，接下來的「五一」，很可能是近三年來成交最冷的「五一」。

「現在公司還沒有調整全年的銷售目標，但如果下半年市場狀況得不到改觀，那肯定是要有所動作的。」廣州一地產上市公司表示。

這一輪廣州的房地產調控力度空前，市場成交迅速進入急凍狀態。根據克而瑞的數據統計，新政后(3月31日-4月15日）的半個月，廣州11區共成交一手住宅4710套，環比減少52%，而成交均價為17528元/平方米，環比微漲了2%。

二手住宅的網簽量也在直線下降，房天下的統計顯示，「3·17」新政發布后至「3·30」限購升級（3月17日-3月30日）廣州二手房交易11924套，而「3·30」調控升級后，二手房網簽量（3月31日-4月16日）僅為5248套，成交量大降55.98%。據了解，「3·17」政策發布后，廣州二手房網簽量日最高成交量為3月18日的2012套，最低成交在4月9日，全市二手房網簽量僅為29套，成交量起伏很大。

中介行的成交很真實的反映了市場趨勢，4月1日-19日，經廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數比3月同期減少三成，全市二手住宅成交均價為26363元/平方米，比3月同期下跌0.7%。4月的日均新增有效可售盤量比3月減少9.9%，4月的日均新增有效准買家數量比3月減少26.7%。「3月份大家都在跟政策賽跑，忙的要死。4月份就閑的要死，我們公司乾脆組織大家出去旅遊。」一位中介對房地產報（微信公眾號ID：China-crb）記者表示。

公寓市場受到的打擊是最為明顯的。克而瑞數據顯示，3月31日-4月15日，廣州全市11區公寓產品共成交1619套，環比減少21%，全市公寓成交均價為20357元/平米，環比下跌14.87%。整體上看，2017年3月15日-2017年4月15日這段時間的數據被3月30日、3月31日和4月1日這三天分成兩段，如果剔除掉這三天成交異常的數據，廣州一手公寓在「3·30」新政后的日均網簽量比新政前暴減了71.6%。3月15日-3月29日，廣州一手公寓共網簽2750套，平均每天網簽183套；而4月2日-4月15日，共網簽725套，平均每天網簽僅52套。

而在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來，公寓的成交數據仍然是滯後於市場表現的，據其了解，「3·30」新政過後，廣州的一手公寓，或者說商辦類項目，基本上成交是零。

廣州樓市成交量的暴跌是由多重因素造成的。首先是庫存量大幅縮減，克而瑞數據顯示，近一年來廣州一手住宅存量呈逐步遞減的狀態，今年3月廣州庫存量為671.4萬平方米，較去年3月，減少了256.4萬平方米，而去化周期方面，從去年3月還能賣10個月的存量，變成了只夠賣5個月，今年成交表現最突出的增城，目前的貨量只夠賣2.5個月。其次，政府有意控制新貨的供應量。據房地產報記者了解，由於擔心市區項目的集中上市會拉高全市成交均價，對於市中心的項目，廣州市政府一個季度只發放50套的預售證。

最後，開發商有房不想賣。廣州某在售樓盤的負責人透露，對於新貨的備案價，政府是按照去年項目或者周邊區域的在售均價來定標準，「我們這個片區定的備案價是4.5萬元/平方米，但市場價已經去到了6萬元/平方米左右。」據其表示，目前該項目的上一期產品已所剩不多，很快就要申領下一批的預售證，但如果按這樣的備案價出售，公司肯定是不願意的。而同一片區的其他項目也面臨同樣的處境，有個新開盤的項目為了順利網簽，力薦客戶一次性付款購房，雖然無形中大大提高了購房門檻，影響成交量，但開發商並不在乎。

在增城，為了突破1.6萬元/平方米備案價的限制，有售價高達2.7萬元/平方米的項目，要求客戶一次性支付超出備案價的那部分樓價，也就是說，一套100平方米的房子，總價270萬元，原本首付三成是81萬元，但現在首付需要給191萬元，有能力支付的客戶並不多。

「給我們定的售價是3.5萬元/平方米，附近的售價已經超過5萬元/平方米。我們不想太快拿預售證，先等等看。」海珠區某項目的內部人士透露。

肖文曉指出，綜觀廣州本輪調控：社保3改5，大幅提升了外地人購房的門檻；取得不動產證兩年方可出售，阻嚇了投資客；增城、從化加入限購，擋住了外溢需求；認房又認貸，提升了購房資金成本；商服新政，公寓市場遭遇重創。這些都是樓市的大招、狠招，對供需兩方面都有很大影響，接下來的「五一」，很可能是近三年來成交最冷的「五一」。

黃韜也表示，廣州新房的成交量從4月份開始大幅下降，如果這樣的成交情況再持續一個季度或者半年的話，有些開發商可能就扛不住了，量變將演變成價變。

廣州一地產上市公司對房地產報（微信公眾號ID：China-crb）記者表示，新政剛出來一個多月，公司也還在適應新變化，暫時沒有調整全年銷售目標的計劃，「但下半年如果沒有好轉，那肯定是要有所動作的。」

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