調控加碼下三四線樓市隱憂

今年春節以來，已有約15個一二線城市、14個三四線城市出台樓市調控措施，熱點三四線城市不可避免地加入限購行列中。

「一季度從數據上來看是很好的。」 4月6日，克 而瑞研究中心舉辦的第20屆地產金融形勢發布會上，易 居（）企業集團CEO丁祖昱表示，「實際很多三四線城市的銷售增速遠高於25%。」

不過在碧桂園營銷中心總經理梁曉姍看來，「政策發酵需要時間，真正顯現力量的時候可能會在第二季度。」

克 而瑞研究中心統計顯示，今年前兩月房地產開發投資增速達到8.9%，為最近三年最高，銷售面積同比也上升了25%。

然而，對於此輪三四線城市的繁榮，興業證券房地產首席分析師閻常銘表示，大周期沒有變，三四線中期繁榮確定，但之後將是一個相對平穩的狀態。

據興業證券統計，房地產資產的總市值接近三百萬億，而居民儲蓄是五十萬億左右，儲蓄並非正態分佈。閻常銘指出，槓桿在三四線城市的作用非常重要。據其透露，一二月份全國新房銷售額在10800億左右，一二月份居民中長期貸款增長10080億左右（槓桿端沒有考慮公積金，成交端沒有考慮二手房）。

縱向比較可發現，過去幾年槓桿率在50%-70%，今年到了80%。「這表明今年槓桿用得非常多。今年一二線城市成交面積同比增長了25%，但是統計的三十個核心城市成交面積負增長4%，所以槓桿跑到哪裡去了？到三四線城市去了。」

「錢在買房」

近期有分析師梳理了所有商業銀行高管在去年中期業績會上的發言，得出政府調控的路徑：第一步是降息；第二步分兩次降低首付比例，一次是2015年9月之後，一次是2016年2月份，在此環境下三四線城市的房價同比數據也開始變好；第三逆向引導按揭利率；此後通過限購，把資產擠向三四線；再就是貨幣化安置。

年初以來，面對環一線熱點城市需求外溢帶來的三四線市場繁榮，不少房企早已經籌謀搶位。事實上，自去年7月三部委聯合發布到2020年要建設一千個小鎮的目標之後，不少開發商早已湧進熱點城市群小鎮建設和產業新城的發展大軍當中。

「這一輪開發商進入三四線，不少都是選擇城市中心，且規模適中的土地，這是比較正確的戰略。」LBN董事總經理杜勁松表示。

閻常銘指出，此輪市場資產重新配置中，三四線城市的機會有可能對於房企來說非常重要。「這一波房地產的徹底繁榮，包括三四線的向好都是由加槓桿而來，這是每個國家在利率市場化、金融自由化過程中必然的命。」

閻常銘研究發現，全球所有國家的商業銀行在利率市場化和金融自由化之後只能被動大幅度增加按揭貸款佔總貸款的比例，在資產配置上大幅度向按揭貸款傾斜。否則嚴重者或許會產生如美國八十年代時整個銀行業的危機。

因此他認為，銀行資產配置帶來房地產大牛市，是「錢在買房，不是人在買房」。

三四線中期繁榮

閻常銘指出，回顧過去，2011年、2012年商業銀行對於按揭的態度，以及當時對核心城市房產價格的影響，槓桿是非常重要的。

業內一個共識是，去庫存不是短期內可以完成。閻常銘認為，國家金融市場化、利率自由化過程中，就是房地產向上大周期。具體到個體感受上，則會認為房地產優於其他資產。因此對於個人而言，銀行如果給按揭，就會影響資源配置。

但閻常銘同時指出，當前國內三四線城市的繁榮是逆市場化的表現。「三四線如果不去庫存，房地產價格沒有止跌的話，後果非常嚴重。」

有券商做過三四線城市調研，顯示「用按揭支付去庫存」是一個普遍現象，很多按揭利率優惠幅度比數據統計還要大。

「如果沒有貨幣寬鬆，也無法帶來全國資產的平均配置。比如，2011年溫州是所有縣級市裡商業銀行系統最安全的城市，商業銀行不良比率僅0.37%。但是房價連續下跌了43個月，而2014年按揭違約案例中，更多是以房地產作為抵押的其他貸款大量違約。在此環境下銀行把房屋作為抵押物收回，但房屋價格處於下行通道中，實則無法變現。」上述人士指出。

閻常銘直指，三四線城市的繁榮屬中期繁榮，此輪三四線城市樓市行情由加槓桿而來，如果讓房價加速上行，達到一個高位，銀行資產配置無法形成正向循環，會非常危險。

他同時稱，當前三四線城市限購的同時，對這些城市的土地供應也要相對緊縮，防止出現供給嚴重大於需求的局面。