萬達輕資產集中套現意欲何為？

萬達的「輕資產」化與其他公司的逐步剝離不同，可以簡稱為「一刀切」。正是因為涉及業務眾多、涉及金額龐大，所以這次融創的接盤才會如此轟動。

2017年7月11日，融創（01918.HK）披露了收購萬達商業資產的交易細則。公告表示，融創房地產（融創全資附屬公司）作為買方，與萬達商業訂立框架協議，融創房地產將收購萬達商業下屬13個文化旅遊項目公司91%權益及76家城市酒店100%權益，代價為人民幣295.75億元和335.9526億元，合計631.7億元。

值得一提的是，在這場交易中，萬達竟然借錢給融創買自己，這到底是怎樣一種心理？

一、現金流問題

（內容來源：Wind）

據萬達院線（002739.SZ）一季度報告顯示，其母公司萬達集團流動資金中的貨幣資金數額為12.319億元左右。但據媒體報道，擬轉讓的萬達城近300億元的交易額，基本相當於萬達已經投入的資金，而全部建成則需要2000億元以上。1700億的持續投入資金從何而來？融資、貸款難度已今非昔比。

930調控以來，多個部門多管齊下，收緊房企的融資通路。目前，房企境內發債已基本停止，銀監會收緊了開發貸，嚴禁理財資金違規進入房地產領域，證監會也出台了嚴控私募資產管理計劃等措施。融資環境持續收緊,房企通過一般融資渠道所融資金額度持續下降。

據克而瑞房地產研究中心數據，在其監測的108家重點房地產企業中，5月份產生融資活動的共有12家，融資事件39起，新增融資額579.69億元，環比上升23.76%，同比下跌45.3%，跌幅明顯。從融資結構來看，房企從銀行貸款所獲得的金額環比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.90%。其中，5月房企海外發債額為零。

房企其他融資渠道的收緊，使房企只能尋找其他合規資金來源。於是，近兩年曾經一度遇冷的房地產信託成為選項。用益金融信託研究院數據顯示，2017年以來，房地產信託融資規模一直在持續回溫。今年前5個月，房地產信託的成立規模佔比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規模256.61億元，同比大漲250.64%，在信託各投放領域中佔比達23%，環升14%。但好景不長，2017年5月，銀監會向各地銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》，明確表示違規開展房地產信託業務將列入檢查要點。

於是，萬達1700多億的融資難度可想而知。

二、酒店業務或受新政驚擾

2017年以來，商住房新政在一線城市蔓延開來。隨之而來的還有很多的社會問題，比如南京路遊行等。對於酒店式公寓後期的政策法規誰都說不好。

而就萬達酒店業務來說，多地都採用了租售並舉的方式，打出的都是酒店式公寓的旗號。而這一現狀也為萬達的地產業務埋下了極大隱患。

同時，在新政頻出的2016年，王健林就曾公開表示，要退出大陸的房地產市場。

三、仍擁有文旅項目黃金20年的運營權

此次萬達出售的13個文旅項目，雖然所有權已經轉移，但是項目的經營權依舊在萬達手上。合同規定，13個文旅項目的物業由萬達商業運營管理，融創需每年每個項目向萬達支付諮詢管理費5000萬元，合同期為20年；即每年需支付諮詢費6.5億元，20年合計130億元。這才是融創為這個交易支付的溢價部分。

此外，13個文旅項目是「承債式購買」，即所有的債務都由融創承擔並進行擔保，萬達之所以願意出讓這些資產，或許與後續資金有直接的關係。業內人士透露，每個項目的投資額都在200億元左右，如果這些項目沒有擱置或者取消，接下來的投資將會是重頭戲。而萬達出售了這些資產，也就直接避免了後續的投資。

四、依然保留海外酒店及國內重點旅遊地產

萬達集團創立於1988年，以地產起家。而萬達商業(3699.HK)為萬達集團旗下的地產平台，2014年12月在香港交易所主板上市，收入來源包括物業銷售、投資物業租賃管理及酒店運營。后因王健林認為香港資本市場對萬達商業估值太低，於2016年9月從香港退市。

目前港股市場中只剩下萬達酒店發展（00169.HK）這隻股票。根據年報，萬達酒店發展主要業務包括英國倫敦項目、歐洲大陸合資平台及西班牙馬德里項目、美洲大陸合資平台及美國芝加哥項目、澳大利亞合資平台及澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項目、澳大利亞悉尼項目、桂林萬達廣場項目及福州恆力城等。由此可見的是，萬達酒店發展業務並不在融創此次收購的項目之列。