國金策略：雄安新區和PPP對「特色小鎮」影響幾何？

一、第二批特色小鎮規劃公布在即，催化劑不斷。

繼去年10月公布了首批127個全國特色小鎮名單后，2017年5月26日，住房和城鄉建設部辦公廳下發了《通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成。相較第一批而言，第二批在體量上和要求上都遠超第一批，且篩選的標準將更加嚴格。在此之際，市場對特色小鎮的關注度提升。

二、特色小鎮與傳統的產業園區和工業園區有本質區別，是以產業為核心，項目為載體的特定生產、生活、生態區。

2014年10月時任浙江省省長李強在調研考察雲棲小鎮的時候第一次公開提出特色小鎮的概念，將特色小鎮定位於非行政概念、非簡單的以業興城、非工業園區概念，而是相對獨立於市區，具有明確的產業定位、文化內涵、旅遊資源和一定社區功能的平台，同時秉持著「創新、協調、綠色、開放、共享」的發展理念。

三、PPP模式將在特色小鎮的建設中得到廣泛應用。

特色小鎮的開發主要有三種模式：政府主導、企業主導和政企合營的PPP 模式。雖然目前仍由政府主導，但在未來，PPP 模式或成為體育小鎮的主流經營方式。在第一批127個特色小鎮中就有很多小鎮採用了PPP模式，可以預期未來在基礎設施建設和公共設施建設中會有更多的PPP模式的應用。

四、「雄安新區」將為特色小鎮提供廣闊的試驗田。

在雄安新區發展特色小鎮，可以起到很好的複製推廣效果。近期河北省政府公布的首批特色小鎮創建和培育類名單中，在雄安新區範圍內(雄縣、容城、安新3縣)以及周邊的特色小鎮有十多個，這些特色小鎮無疑將伴隨著雄安新區的崛起而快速發展。河北將投資2200億建設100個特色小鎮。

五、 投資建議：四條主線把握特色小鎮投資機會

1）投資主線一：房地產開發以及投資「特色體育小鎮」 等。推薦，華夏幸福（將產業小鎮作為集團業務發展線之一）、華僑城A(將構建100座具有傳統民俗文化特色的小鎮)、萊茵體育(擬80億打造杭州浦陽特色體育小鎮)等；

2）投資主線二：項目運營開發商。旅遊文化產業，涉及「人工、人文」主題性景點，如：中青旅(在特色小鎮項目上積極推進）等。

3）投資主線三：PPP模式。特色小鎮的未來發展將伴隨著PPP模式不斷優化，在政府和社會主體間尋找到平衡點，推薦，美尚生態(推進打造特色小鎮PPP2.0計劃)、鐵漢生態（表示將建設特色小鎮的相關業務）等。

4）投資主線四：後續有望積极參与河北以及雄安新區特色小鎮建設的上市公司。如：南國置業(表示將參與雄安新區特色小鎮建設)、濱江集團（後續有望在適合時機將參與雄安新區周邊小鎮的項目開發）、華斯股份（華斯裘皮城及其配套被認定為河北省第一批創建類特色小鎮）、棕櫚股份（提出「生態城鎮+」的戰略轉型方向，積极參与雄安新區建設）等。

正文

一、第二批特色小鎮規劃公布在即，催化劑不斷

第一批特色小鎮名單公布后，各地規劃體量超預期，投資熱情高漲。自從2014年浙江首次提出特色小鎮后，各項相關政策相繼落地，其中2016年7月三部委聯合發布的《關於開展特色小鎮培育工作的通知》和2016年10月，住建部公布的《第一批127個特色小鎮名單》最引人矚目。三部委提出「到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設，不斷提高建設水平和發展質量。」而根據目前的統計顯示，31個省市規劃體量已經達過2000個左右，遠超三部委的規劃，根據現有的特色小鎮投資情況可以看出，最高的沃爾沃小鎮投資達到了百億元，最低的雲棲小鎮約10億元，但大部分特色小鎮的投資額在50億元左右，按照平均每家特色小鎮50億元的水平，結合三部委提出的1000個特色小鎮的發展指標，未來將帶動5萬億左右的投資額，對經濟起到極大的刺激作用。

從第一批特色小鎮的類型結構分析可看出，有一半左右的特色小鎮定位於「旅遊發展型」。當前部分特色小鎮存在發展定位不明確，投資目標過高，規劃過於頻繁使得後期不得不進行多次的外延和擴展的問題，無法體現特色小鎮「小巧、精緻」的特點。同時根據第一批特色小鎮的類型結構分析可看出，有一半左右的特色小鎮定位於旅遊發展型，從某種意義上來說，旅遊的核心在於消費，旅客消費完了就會離開這個地方，而特色小鎮需要的是更多的人留在當地，那就要求更多的貼近當地資源的產業發展起來，通過推動產業的發展，吸引更多的人才來到特色小鎮，長期定居。

第二批特色小鎮公布在即，在體量上和要求上都遠超第一批。2017年5月26日，住房和城鄉建設部辦公廳下發了《關於做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成。不足一個月的時間裡，千軍萬馬爭搶300個名額，擠掉水分后，最終達標的能有多少？企業園區國際合作聯盟主席吳昀國在近日的一個研討會上表示，2016年第一批全國特色小鎮原定159個名額，最後勉強達標僅127個（去年10月份公布了首批全國特色小鎮名單）。

第二批篩選標準更加嚴格。本次候選名額幾乎是第一批的兩倍，未來將會有更多的特色小鎮映入眼帘。針對第一批特色小鎮出現的小鎮特色不明顯，項目重複建設，房地產企業變向低價圈地以及鎮內企業運營經驗不足的問題，第二批特色小鎮提出了更為嚴格的新要求，對於以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦，縣政府駐地鎮不推薦，以旅遊文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不超過1/3。

馬雲天貓小鎮也已落戶北京，特色小鎮模式受到強烈看好。

二、特色小鎮與傳統的產業園區和工業園區有本質區別

特色小鎮是探索社會主義新農村建設下的創新產物。2005年10月中央在《十一五規劃綱要建議》中提出要按照「生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主」的要求，紮實推進社會主義新農村建設；在結合了多年的新農村建設實踐經驗后，2013年的中央一號文件第一次提出要建設「美麗鄉村」的奮鬥目標，進一步加強農村生態建設、環境保護和綜合整治工作。經過了十餘年來的探索和實踐，各地因地制宜，形成了以發展鄉鎮龍頭企業實現非農化發展的蘇南模式，以能人帶動、規模經營為主的趙莊模式等，而在眾多的創新模式當中，浙江特色小鎮模式以其較強的示範效應和取得的巨大成功贏得了廣泛關注。

特色小鎮與傳統的產業園區和工業園區有本質區別，是以產業為核心，項目為載體的特定生產、生活、生態區。2014年10月時任浙江省省長李強在調研考察雲棲小鎮的時候第一次公開提出特色小鎮的概念，將特色小鎮定位於非行政概念、非簡單的以業興城、非工業園區概念，而是相對獨立於市區，具有明確的產業定位、文化內涵、旅遊資源和一定社區功能的平台，同時秉持著「創新、協調、綠色、開放、共享」的發展理念，以產業為核心，項目為載體，融合生產、生活、生態的特定區域。

三、特色小鎮的發展意義

3.1 優化產業結構，加速產業升級轉型

產業升級響應供給側改革的號召，是存量間的博弈也是增量間的博弈。特色小鎮不同於傳統的工業園區和產業園區，其強調「一鎮一業」追求精益求精，所選擇的產業與當地的經濟資源聯繫更為緊密，如經濟資源豐富的浙江等地發展應在現有資源的基礎上，選擇發展相對較好的產業進行產業鏈的延伸，對於相對落後的產業則應當進行重組或者改造，必要的時候進行剝離，充分發揮資源優勢的紅利和福利；而針對北邊一些城鎮資源優勢不足的情況，則需要對其注入有活力的新興產業，不斷的創新，在創新中完成產業的升級。不論是資源富足地區的存量改造，還是資源匱乏地區的增量創新都與供給側改革提出的「用改革的方法推進經濟結構調整、減少無效和低端供給，擴大有效及中高端供給」一脈相承，是經濟發展進入「新常態」下的必經之路。

3.2 發展大文旅產業，滿足人民日益增長的物質文化需求

文化旅遊與傳統意義上的概念有所不同，重點將放在提升居民幸福感和歸屬感。隨著居民人均收入不斷的提高以及消費觀念的轉變，對體驗式和個性化的消費需求進一步提升，更加關注消費環境、消費心情，在這一階段特色小鎮中的文化旅遊建設不單純是開發景點，其更注重將當地的風土人情和歷史文化融合到生活場景中，一方面提升本地居民對當地文化的認同感和歸屬感，也讓外來遊客感受到一方水土一方人的情懷，同時將醫療和教育等行業與文化旅遊融合起來，打造大文旅產業。

3.3 推動新型城鎮化建設，緩解城鄉二元經濟結構帶來的困擾

新型城鎮化是特色小鎮發展的內涵之一，有助於解決城鄉二元經濟結構問題。新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特徵的城鎮化，一方面能讓優質資源就近向特色小鎮集中，形成特色化產業集群，促進當地產業結構的升級調整，提高當地居民的人均收入和生活質量；另一方面也有利於緩解目前農村地區人口流失嚴重同時過多的社會資源集中在大城市的問題，協調大中小城市、小城鎮、新型農村社區共同發展，是破解目前城鄉二元經濟結構的重要途徑。

四、PPP模式將在特色小鎮的建設中得到廣泛應用

4.1 特色小鎮商業模式中的供應商將成為潛在投資主體

特色小鎮的商業模式主要分四類，分別是土地一級開發、二級房地產開發、項目運營、城鎮建設開發。

1）土地一級開發包括一級開發和一級代開發，投資商主要是城投公司和房地產公司，通過土地增值和項目工程的收入獲取收益；

2）二級房地產開發分為城市地產、旅遊地產、工業地產三個方向，參與的投資主體為房地產商、旅遊地產商以及工業地產商，通過房地產的銷售收入和租賃收入獲得投資回報；

3）項目運營目前分為特色產業和旅遊產業兩大部分，特色產業以科技創新為核心，囊括了科技產業園、產業孵化園、雙創中心和科研基地四個項目，投資主體為園區運營，旅遊產業以景區、主體樂園和演藝廣場為主，投資主體為旅遊公司和娛樂產業公司，通過項目的持續運營實現收益；

4）城鎮建設開發分成基礎設施的開發如交通、通訊、電力水力等，公共服務設施的開發如醫院、學校、銀行等，參與主體為基礎設施開發運營商，公共服務設施運營商等，與項目運營一樣，城鎮建設開發的獲利途徑同樣依賴長期的持續運營。在特色小鎮初期運營過程中，除了運營商自身通過經營獲利外，政府還將提供政策補貼以及相應的稅收優惠，為特色小鎮的初級階段保駕護航。

特色小鎮的運營模式將遵從「政府引導，企業主導，充分發揮市場活力」的原則。特色小鎮的建設投資成本高，投資期限長，面對這種現象，單純依靠政府的力量很難保證長期的運營效率，單純依靠企業的力量又很難有足夠的資金支持，因此唯有政府和企業相互合作，發揮好政府在政策和資金上的推動作用和企業在經營效率上的優勢，將二者的利益捆綁在一塊，才能實現特色小鎮的可持續發展。

4.2 PPP模式將在特色小鎮的建設中得到廣泛應用

PPP模式將成為特色小鎮主流的投融資方式。特色小鎮的開發主要有三種模式：政府主導、企業主導和政企合營的PPP 模式。雖然目前仍由政府主導，但在未來，PPP 模式或成為體育小鎮的主流經營方式。PPP模式是將政府的部分職權通過特許經營權的方式轉移給社會主體，政府與社會主體建立起「利益共享、風險共擔、全程合作」的共同體關係，在這一關係中，政府減輕了自身的財政負擔同時社會主體降低了投資風險，對於合作雙方而言可謂雙贏。華僑城目前在建的甘坑新鎮項目，是由深圳市龍崗區政府、華僑城集團公司和深圳市甘坑生態文化發展有限公司三家公司，以PPP模式合作開發的，總投資額300億元，收入來源是「門票收入+地租+銷售分成」，其中前兩部分收入是長期穩定的收入。地租即租金，以前舊的廠房每月每平方米租金是15～20元，華僑城將之改造后租金能提高到50～60元，這部分收入是穩定的，而銷售分成，包括在城鎮中開發的農產品、餐飲服務、培育的一些產品的銷售等，這部分收入把控難度，風險比較大，因此對於企業實力相對薄弱的小鎮，除了加強與銀行、信託和保險的合作外，還應當通過市場化的手段，如PPP模式以及一些產業基金的模式進行運作，分散自身的投資風險，以市場化機制推動小鎮建設。第一批127個特色小鎮中就有很多小鎮採用了PPP模式，可以預期未來在基礎設施建設和公共設施建設中會有更多的PPP模式的應用。

五、「雄安新區」將為特色小鎮提供廣闊的試驗田

雄安新區再吹特色小鎮之風。聚焦雄安·新區經濟及特色小鎮高端總裁峰會已於5月25-27日在北京召開。峰會圍繞新經濟新模式、特色小鎮落地實操、京津冀一體化等重要議題來全面解讀雄安新區新政、新產業、新機遇、新城鎮，各地知名企業及政府大規模布局特色小鎮，特色小鎮模式受到強烈看好，目前雄安新區及周邊已有10餘家特色小鎮，主要由產業類和文旅類佔主導。

在雄安新區發展特色小鎮，可以起到很好的複製推廣效果。從發達國家的經驗來看，特色小鎮已經成為城市化的一種模式，特色小鎮需要解決的不僅是一個鎮的問題，而是一個系統性包括大量的產業、人口、乃至公共的福利資源向小鎮轉移的趨勢。雄安特區的建立，將集中疏解北京非首都功能，意味著京津冀環首都城市群將在結構調整后布局和空間更加優化，這與特色小鎮的本質有著共通之處，在雄安新區發展特色小鎮1）有助於為特色小鎮提供廣闊的試驗田；2）留住當地的潛在外流人群，並且吸引一部分已外出的人群返鄉工作；3）調整雄安新區內部的產業結構，剝離原有的重污染產業，將重心轉移到文化旅遊以及一些輕工業上來，實現可持續發展；4）為緩解「大城市」病的現象提供解決方案，一旦成功即可複製到上海、廣州、深圳等地。

在河北省公布的首批特色小鎮創建和培育類名單中，在雄安新區範圍內(雄縣、容城、安新3縣)以及周邊的特色小鎮有十多個，這些特色小鎮無疑將伴隨著雄安新區的崛起而快速發展。河北將投資2000億建設100個特色小鎮。

1）投資主線一：土地一級開發、二級房地產開發以及投資「特色體育小鎮」等。重點把握擁有較多存量土地的上市公司以及地產開發商，推薦關注華夏幸福（將產業小鎮作為集團業務發展線之一）、華僑城A(將構建100座具有傳統民俗文化特色的小鎮)、萊茵體育(擬80億打造杭州浦陽特色體育小鎮)等。

2）投資主線二：項目運營開發商。旅遊產業目前仍是項目運營開發商的主戰場，涉及「人工、人文」主題性的景點，如：中青旅(在特色小鎮項目上積極推進）等。

3）投資主線三：PPP模式。特色小鎮的未來發展將伴隨著PPP模式不斷優化，在政府和社會主體間尋找到平衡點，推薦關注美尚生態(近五年重點打造特色小鎮PPP2.0計劃)、鐵漢生態（表示將會結合主營業務探索和嘗試建設特色小鎮的相關業務）。

4）後續有望積极參与河北以及雄安新區特色小鎮建設的上市公司，如：南國置業(表示將參與雄安新區特色小鎮建設)、濱江集團（後續有望在適合時機將參與雄安新區周邊小鎮的項目開發）、華斯股份（華斯裘皮城及其配套被認定為河北省第一批創建類特色小鎮）、棕櫚股份（提出「生態城鎮+」的戰略轉型方向，積极參与雄安新區建設）等。

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