去化越來越低觀望情緒逐漸蔓延，樓市拐點離我們還有多遠？

地盤說

隨著樓市進入下半場，最近鄭州市場開盤項目出現去化越來越不理想的現象。讓本就觀望情緒越來越濃的房地產未來走向充滿了更多的不確定性。

而作為剛需購房者到底該怎麼來判斷呢？

■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地產人

市場在各方的糾結中來到了8月。

如果說去年8月的鄭州樓市用井噴來形容的話，這個8月用暗流涌動毫不為過。雖然，現在還算不上是歷史上最差的，但樓市在5.3新政出台後，日子一天不如一天已是不爭的事實。尤其，當融創象湖壹號的房價出來後市場觀望情緒越發濃厚，市場正朝著的開發商不願意看到的方向前行。

1

看本周去化

只有更難看沒有最難看

▽

上周開盤項目不算太多，但去化卻出現了嚴重的分化，既有去化率達到100%的，也有接近個位數的。

下圖是鄭州樓市提供的開盤信息：

表中可以看到，碧桂園龍城項目以82%的去化完美收官。不得不說，碧桂園龍城能夠有這麼高的去化，除了自身實力外，周邊項目的去化不理想，也給碧桂園送上了一份大禮。

位於高新區位置一般的恆大城一期因為剩餘最後一棟樓，似乎覺得去化壓力不大，這次開盤均價17200元/m²，比上次開盤高出不少，結果直接導致客戶大量放棄，截止開盤結束只有12%的去化。

前不久，恆大的「部分單位責任人」因在重大品牌活動中因品牌意識和責任意識淡薄、工作落實不到位，就被做出降三級工資的處分，這位營銷總的答卷，不知道恆大相關領導和相關權利部門滿意不。

正商城54%的去化雖然談不上好看，但這也是正商最近一段時間最好的去化率了，無論是家河家還是上上周的智慧城，其去化都沒有超過54%。因此，能夠有這麼高的去化率已屬是難能可貴了。

還有號稱「史上最磨嘰樓盤的金地鉑悅，推出了392套房子，只賣出了180套，去化率也僅有42%。作為一線房企，這樣的數據多少有些臉上掛不住。

另外，還有兩個項目去化也很不好，當然還有去化100%的項目。

本次開盤一共就六個項目，綜合去化率只有53.5%。這和去年用「得房率」來形容的鄭州樓市相比，簡直可以用慘不忍睹來形容。

相信本周開盤的項目，如果部分開發商還沉醉在過去，不抬頭看眼前境況的話，整體去化率繼續下滑將會是一種必然。或許，等到元旦前後，整體去化率將下降至30%，甚至更低。

市場呈現出只有更差沒有最差的狀況，並不表示需求消失了，而是觀望者越來越多。

2

導致觀望的原因

開盤房價不能高於去年十月份

▽

當融創象湖壹號開盤均價9700元/m²還沒大範圍傳播時，很多人是不願意相信的。

即便是後來大家都知道了，但由於高層需要一次性付款，大家都以為對市場影響不會太大，所以有些項目開盤價格依然很高。這樣就出現了這些項目開盤去化不足35%的尷尬局面。

其實，現在還不是最壞的時候，相信這輪房價的低點並非會停留在去年十月，而是還會繼續向下盤整。造成這種情況的原因很簡單，在觀望情緒蔓延之後，很多購房者紮緊了自己口袋，雖購買力依然還在，但是購買時間已經延後了。

對開發商來說，下半年現金將會比土地金貴。雖然，二線城市為了賣出更多房子紛紛出台了搶人政策，鄭州的相關政策也已經發布，但指望落戶政策能夠立竿見影地挽救樓市當下的頹勢顯然是不可能的。

市場的預期還在朝著不定的方向發展。

去年8月19日，北龍湖的14號地一舉吹響了鄭州在全國土地市場的狂飆的號角，就連當時保利華南區域董事長余英余老大也驚呼鄭州能夠消化那麼高的樓面地價嗎？

近37000元/m²的樓面地價是央企金茂進入鄭州，帶給鄭州開發商的一份大禮。

如果說7月18日原鄭紡機地塊13600多元的樓面地價，帶動開發商三五百元地漲價，那麼，金茂地王帶動的則是開發商動輒兩三千元地坐地起價。由於該地王的誕生，鄭州去年房價漲幅超過30%，一些項目甚至超過70%。

隨後，金茂項目未來售價在65000-73000元/m²的類似信息一直甚囂塵上，直到不久前依然如此。

3

過度關注地王

可能導致不可控性市場動蕩

▽

就在上周，市場上突然流傳出金茂在不降配的情況下準備售價53000元/m²起。這會是一個什麼樣的信號？本周這些項目去化的不理想，也許就有這個非官方正式信息的影響。

但是稍加思考就會發現，金茂53000元/m²的售價看似比樓面地價貴了16000元/m²，但按照金茂的12000元/m²的裝修成本來算，是沒有利潤的。

問題是，金茂會做這樣的買賣嗎？65000-73000元/m²的售價只能是坊間傳聞？

且不說12000元/m²的裝修標準，即便是按8000元/m²計算，金茂也是不賺錢的。樓面地價37000元/m²，加上8000元/m²的裝修配套就是45000元/m²了。看起來還有8000元/m²的空間，可是還有建築成本啊。

這中間的差距還是蠻大的。

所以說，金茂會不會將這個戰略意義異常重要的北龍湖金茂府按53000元/m²的售價賣掉？還是你我都沒有看清楚金茂真正的意圖？

金茂若真的執行53000元/m²起的售價，對於準備購買該項目的人來說無疑是好事，這樣一套房子二百萬以上的花銷是省下來了；而對於買不起該項目的購房者而言也是一件好事，一定意義上這會是一個標杆。

關鍵在於，過度關注地王項目，而不了解地王項目的具體策略，會對區域市場造成誤判，從而影響到對置業本身的判斷。這樣，也會影響整個市場的行情。

坦率的說，當標杆售價低於預期之後，將會進一步加重購房者持續觀望的情緒，勢必促使後續將要開盤的項目以低於市場預期價格銷售，否則去化率會更加難看。

先把地王放一邊不說，有句老話叫：手裡有糧心裡不慌，在當下對於開發商來說「糧」是指錢，是現金，而不是土地。

俗話說「成也蕭何敗蕭何。」

很多開發商由於金茂的到來而在今年上半年「多收了不止三五斗」，而現在金茂釋放出來的信息則會打擊開發商對市場的信心。

所以，我們在近三個月來一再提醒開發商，當下跑量比利潤顯得尤為重要。

有人未必會信，就像我們在3月18日提出三郊縣將要限購時，很多缺少大勢研判的開發商不願相信是一樣的。

隨著時間的推移，房地產市場的挑戰會越來越大，營銷的難度也會愈發顯現。對大多數購房者來說，最佳的購房時機一定不是現在，而是過一段時間，甚至元旦之後。

本文為作者原創，未經授權不得轉載