開封，房價居然也開漲了

2016年，老楊在分答上回答了幾百個冬粉的問題；2016年年底，微博也上線了微博問答，編輯邀我開通，至今也有近300個問答了。分答上是語音回復，微博問答上是文字回復。我想隔段時間，挑兩個月之前的問答，供大家免費參考。最新的問答，則歡迎大家去分答上偷聽和微博上偷看（皆為「楊紅旭」實名）。

問題：開封市場如何，可以買房嗎？

1､開封作為三線城市，過去幾年房價基本沒漲，與全國三四線城市情形相似，而且開封的經濟水平，在河南地級市中，排名也不算靠前。雖然是歷史名城，曾經是全球最大都市，但歷史上黃河多次泛濫，泥沙沉積，讓這個城市灰頭土臉，城市環境不好。記得93年，大學時，我有次去開封找同學玩，幾個同學都窮，翻牆進鐵塔公園玩，結果還被保安抓到了。哈。

2､這輪開封房價上漲，是在全國房價大勢上漲的背景之下，隨大流上漲的，只不過漲幅小於一二線城市，漲得時點也晚於前者。當前仍需去庫存，政策寬鬆，預計還會上漲半年至一年，可能還會上漲二成左右。

3､鄭汴一體化，是發展中原城市群的一個環節。鄭州是河南單核城市，人口增長很快，本輪房價上漲幅度很大，同時也被列為國家中心城市，是中原城市群的中心。鄭東新區的成功開發，使鄭州向東的步子越邁越大，所以鄭州向東，開封向西，因此鄭東與汴西，分別成為這兩個城市的發展擴張的重要方向。

4､但是，我對鄭汴一體化能發展到什麼程度，持謹慎態度，主要是鄭州太強，而開封太弱，二者不對稱，只能將開封定位於鄭州的一個大型衛星城，但二者之間的距離近50公里，之間存在較大的城市建設的空白地帶，要想使之全部填滿人口、企業、建築，按這兩個城市的能級，幾乎不太可能。

5､因此，開封西部的房價上漲，主要歸功於跟隨全國上漲，次因才是鄭汴一體化。鄭汴之間的空間太大，如果政府硬性賣地、引導大規模房地產開發，則必定存在需求不足，供大於求，房價不可能走出獨立行情。

6､ 當前，在開封買房，自住儘快上車，投資則價值不高，不建議買。開封這樣的城市，當前買后房價還會上漲一段時間，但長期看收益率較低，一旦降溫，則持續時間長。如果不想出省，則可等待下一輪鄭州樓市下跌之後、限購放鬆之後，去鄭州投資。樓市低迷至一定程度，自然會放鬆限購，估計明年或後年出現新一輪的上車機會。

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