品牌房企高溢價小城市拿地 開發商三四線補倉

[摘要]土地市場的熱度正在從一二線城市向三四線城市轉移

政策高壓與土地成本正讓開發商暫時避開一二線城市，繞道三四線城市尋求補倉。從5月底到6月初，包括華潤、融創、碧桂園、保利等品牌房企在內，眾多龍頭開發企業均在三四線城市有大手筆投入，而且取得的土地溢價率水平都不算低。統計數據顯示，5月，全國單宗地塊超過5億元的成交合計102宗，這其中溢價率超過50%的地塊有71宗。這71宗地塊里，高達87%分佈在三四線城市。土地市場的熱度正在從一二線城市向三四線城市轉移。

三四線崛起？

日前，在經歷長達4個半小時的超長激烈競拍后，融創以11.695億元在351輪的競價中斬獲徐州一地塊，溢價率為159.03%。此前的5月最後一天，位於徐州欣欣路北、奎河東的一宗城鎮住宅用地被華潤置地(橡樹灣潤景公館)以總價21.67億元摘得，溢價率高達241.15%。

除了徐州之外，幾日前在河北正定新區開啟的一場土拍大戰也頗為引人關注。6宗地塊吸引了包括恆大、碧桂園、保利等23家房企的爭奪，最終攬金41.9億元。

與此同時，保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)的官網披露了該公司取得的最新一塊土地是位於泉州市南安市水頭鎮濱海赤坎地塊，該地出讓金為3.4億元，建築面積為26.7萬平方米；素來擅長在三四線城市開發的碧桂園也更是沒有停下布局的腳步。該公司最新取得的項目則位於貴州仁懷市鹽津街道楊堡壩社區。

三四線城市正在成為土地市場的主角。據中原地產的統計顯示，5月，全國單宗地塊超過5億元的成交合計102宗，這其中溢價率超過50%的地塊有71宗。這71宗地塊里，高達87%分佈在三四線城市。溢價率超過100%的地塊合計45宗，有41宗出現在三四線城市，佔比高達91%。

雖然從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等城市賣地均超過300億元，但與往年相比，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也進入了賣地百億城市行列，嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億元。從溢價率看，一二線城市2017年的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。但三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

開發商繞道

「一二線城市調控的重壓，是企業投身三四線城市的原因。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，熱點一二線城市調控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。國家統計局公布的房價上漲城市基本全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。熱點的一二線城市全面進入調控周期，房價漲幅明顯收窄。

4月，樓市成交已經分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。從城市情況來看，一線城市成交面積環比下滑31%，廣州環比降幅為47%；一線城市同比下降35%，上海同比降幅超四成。二線代表城市成交面積環比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積較上月上升13%，同比亦上升16%。

從調控政策來看，預計後續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體市場的調控目標是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區域，去庫存城市政策平穩。

市場走勢方面，一二線漲幅回落已經出現，預計很快在二三季度會出現環比下行的表現，三四線城市依然會在投資需求推動下，有輕微上漲的表現。整體市場的熱度從過去的一二線城市轉移到三四線城市。由此可見，房企拿地開始有意識圍繞一二線熱點城市周邊的三四線城市並不難理解。

「即便當前房地產市場有所降溫，但房企2016年的優秀業績，也讓企業補庫存的積極性很高。」一位樓市觀察員表示，去年樓市銷售火爆，大部分企業庫存去化明顯。土地是開發商的基本生產資料，沒有地企業就沒有生存空間，即便調控政策再嚴厲，房企也要儘力保住未來發展空間。這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈。

易居執行總裁丁祖昱表示，過去兩年熱點城市房價快速攀升，形成巨大財富效應后，反過來讓投資人覺得三四線城市是尚未被發覺的金礦。此外，環一線和強二線的剛需被高房價倒逼，也成為周邊三四線城市的購買群體。同時，近年來三四線城市的快速發展，也讓產業導入和城市面貌發生較大升級。

金礦還是陷阱？

然而，三四線城市這一波熱浪能持續多久已經引發了行業人士的關注。

統計顯示，全國目前尚有6.8億多平方米的待售面積，樓市總體庫存量依然很大。對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。一些三四線城市現有庫存銷售周期仍較長。易居房地產研究院數據顯示，截至2017年4月末，丹東的去庫存周期為34個月，唐山為27個月，哈爾濱為25個月，崑山為23個月、蚌埠為21個月，此外，淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫存周期則均超過三年。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷表示，與環一線城市周邊的三四線城市相比，更多的三四線城市並沒有更好的產業發展機會和人口吸引力，因此，即使在去年政策的刺激和火爆的市場之下，很多三四線城市的銷售不僅去年沒有明顯增長，而且今年更是大幅下降。

歐陽捷認為，可以把三四線城市細分為都市圈三四線城市、非都市圈熱點三四線城市、其他三四線城市，它們的表現是不盡相同的。

其中，都市圈三四線城市今年1-4月成交量都出現了下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%；香河今年4月也有所下降。原因在於都市圈三四線城市主要還是受益於核心城市溢出效應。但有的城市已經透支需求，產業跟不上去，只是核心城市的「後花園」，如果核心城市與其之間的交通長期得不到明顯改善，空城的風險就很大。

但非都市圈的一些三四線城市房價地價快速上漲，主要是源於大城市房價暴漲、購房無望，導致外來人口迴流這些城市，同時一二線城市和都市圈三四線城市土地供應不足，房企轉向這些有潛力的三四線城市，進而形成熱點城市。這些三四線城市的需求總體上有限，未來的繁榮不可持續，透支越多，沉寂越久。而其他三四線城市更接近市場化，既呈現結構性過剩預兆，也預示城鎮化和土地財政的結束已為期不遠。

因而，對於開發商而言，需要警惕一窩蜂投資三四線城市現象，一旦供應大於需求，去化的周期依然難以把控，屆時渴望藉助三四線城市實現土地補倉的策略或將落空。