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2021/12/25
日前，石家莊市政府印發《關於進一步加強土地儲備工作的若干意見》（下簡稱《意見》），對石家莊市8區的城中村改造土地徵收做出新規定。今後城中村改造必須按照「整案制」方式，配合征地工作的予以獎勵。
本意見自下發之日起執行，有效期五年。自實施之日起與本意見不符的土地儲備政策統一按本意見執行。已經啟動的房地產開發項目，原則上按原政策執行，特殊情況由市儲委會議定。執行過程中根據國家政策和市場變化，適時出台補充規定。
企事業單位國有土地
補償方式標準確定
《意見》明確了企事業單位國有土地補償方式和標準，並規定具體地塊補償方式由市儲委會確定，被收儲土地的單位無權選擇補償方式。重大或特殊項目土地補償採取「一事一議」由市儲委會確定。
按原用途評估方式補償。出讓土地按照土地評估價格給予補償，劃撥土地按照土地評估價格的60%給予補償，地上建築物、構築物及其附屬物按照評估價格給予補償。
按預估出讓總價款扣除土地儲備成本及國家規定用途的資金后，政府與原土地使用者按4∶6分成標準進行測算，給予一攬子補償。一攬子補償費用包括土地及地上建（構）築物等補償費用。
土地出讓前暫不支付補償費，土地出讓后扣除土地儲備成本及國家規定用途的資金，政府與原土地使用者按4∶6分成方式進行補償。補償費用包括土地及地上建（構）築物等補償費用。成片區改造項目範圍內國有土地不得採取此補償方式。
列入國有土地上房屋徵收範圍的，可以按照國有土地上房屋徵收政策給予補償。
以公開出讓方式取得經營性用地未開工建設的項目，由於土地規劃用途調整原因需要收回的，按原價與稅費之和支付補償費用，土地出讓后結算。另行出讓有增值的，政府與原土地使用權人對增值部分實行4∶6分成。
除上述補償方式外也可以採取同用途等價值置換方式補償。
城中村改造按照
「整案制」方式
城中村改造土地徵收政策是《意見》中最受關注的。《意見》明確規定，城中村改造原則上按照「整案制」方式，也就是進行城中村改造時，將村集體經濟組織所有的集體土地進行整體分類統籌處置的方式。全村統籌分期分類處置土地，以地為先，先行測算，合理確定城中村改造範圍、村集體經濟組織留用地範圍及交市政府儲備或區政府（管委會）管理土地範圍。不實行「整案制」方式的，不予審批城中村改造和村集體經濟組織的其他項目。
按照「整案制」方式處置土地，確定城中村改造範圍，落實村集體經濟組織留用地后，剩餘土地全部交市政府儲備或區政府（管委會）管理。
交市政府儲備的土地，具備徵收條件的，由區政府（管委會）依照法定程序辦理土地徵收手續。不具備土地徵收條件的，在承包雙方自願協商簽訂協議后，村集體負責依法收回承包土地，解除土地承包經營權，區政府（管委會）按照當年的區片綜合地價給予補償，辦理正式土地徵收手續時，區片綜合地價有調整的，按調整后的區片綜合地價補足差額。土地由區政府（管委會）負責統一管理。待具備土地徵收條件時，區政府（管委會）直接與村集體經濟組織簽訂協議履行報批手續，不再另行與村民簽訂協議。
配合征地工作的給予這些獎勵
按照「整案制」方式處置土地后，交市政府儲備的集體土地進行徵收時，按照征地區片綜合地價等有關政策執行，村集體經濟組織積極配合征地工作的，可給予以下獎勵：
城中村改造項目範圍以外規劃為經營性用地的實用地面積10%作為村集體經濟組織留用地，市政府優先安排農用地、未利用地轉用指標和耕地佔補平衡指標。土地出讓凈收益（指土地出讓總價款扣除土地儲備成本及國家規定用途資金后的土地出讓收益）全部返還村集體經濟組織。
集體建設用地規劃為經營性用地的，可從區政府（管委會）土地出讓收益中提取土地出讓凈收益的45%用於支持村集體經濟組織發展。
農用地、未利用地轉用徵收的，可根據實際情況從區政府（管委會）土地出讓收益中提取一定資金用於被徵收土地的村民公益事業、村民福利、村留地安置項目以及扶持村集體經濟發展等事項。具體獎勵細則由區政府（管委會）制定。
不涉及城中村改造，單獨徵收集體土地時，積極配合的村集體也按以上政策給予獎勵。
鼓勵被拆遷居（村）民
選擇貨幣安置
《意見》明確了拓寬安置房政策：鼓勵被拆遷居（村）民選擇貨幣安置，減少原址回遷的壓力。新建安置房源可考慮區域統籌，相鄰改造區域的不同項目，由規劃部門配合提出集中建設安置房的規劃意見。做地主體出資提前建設安置房，盡量減少居（村）民過渡期。做地主體以優惠價格向被拆遷居（村）民提供安置房。
城中村改造、舊城改造
可引入社會資本
《意見》對於強化資金支持也作出了明確規定。引入社會資本，城中村改造、舊城改造做地項目，可由區政府（管委會）單獨實施，也可以引入社會資本合作主體實施。城中村集體經濟組織可選擇城中村改造社會資本合作主體，需經區政府（管委會）批准，區政府（管委會）有否決權。舊城改造項目社會資本合作主體由區政府（管委會）確定。
社會資本合作主體單獨出資實施的做地項目，並參與土地競買的，如未競得土地，按土地出讓凈收益的20%給予社會資本合作主體利潤；如競得土地，不再給予做地利潤。
政府將緊握供地主導權
針對《意見》的出台，石家莊克而瑞機構觀點認為，以往石家莊的土地儲備工作由隸屬於石家莊市國土資源局的地產集團負責。未來，這項工作和相關權利將完全上收至儲委會，有利於土地儲備過程中的重大事項決策，對於解決土地儲備過程中的各項問題系重大利好。石家莊以往的城中村改造，因拆遷成本不斷提升，拆遷難度不斷加大，經常出現先行開發拆遷難度較小的地塊，待形成既定事實，或回遷安置有切實利好后，再推動整村拆遷。實行「整案制」，事實上拔高了城中村拆遷改造的「門檻」，但對於城中村改造騰退地塊的整體開發和運營而言是重大利好。從新政看，政策仍鼓勵貨幣補償，減輕回遷壓力，且對回遷採取了更為靈活的方式，可臨近回遷、集中回遷、提前建設和優惠回遷等。無論是對於加速拆遷進展，還是對於拆遷騰退土地更全面、更科學、更有益的使用，都有著重要意義。
文章來源：燕趙晚報
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