佛山中心區商用物業如何突圍？業內：可走錯位運營之路

南都訊上周，南都佛山關注佛山商業去庫存(詳見2017年3月17日南都佛山A 2疊6-7版《誰來拯救商用物業「壓貨」亟需政府推一把》)。數據顯示，截止到去年底，佛山商用物業仍有978 .82萬平方米的庫存量，今年，加大「非商品住房」庫存去化力度成為穩定整個市場均衡發展的重點之一。

在商業地產行業資深人士眼中，佛山的商用物業除了去庫存，更多地還要著眼於經營與運營，尤其是寫字樓和零售商業，在目前租金水平較低，而目前到2020年入市新增仍舊保持高速增長的情況下，廣佛同城的再深化、本地產業升級擴張和政府一系列招商引資等利好因素帶來的市場需求，都將成為新的發展機遇點。

寫字樓

庫存增10.8%，租金五年近乎原地踏步

據戴德梁行發布的統計數據顯示，2016年佛山主城區寫字樓新增供應面積同比減少了42%，而成交面積卻同比增加73%，成交均價同比上升26%，達近年成交均價最高點。儘管2016年銷售行情轉好，受前期大規模供應入市的影響，2016年末中心城區寫字樓可售庫存依然攀升了10.8%。

寫字樓租賃市場方面，2016年佛山中心城區甲級寫字樓市場共有3個項目交付使用，全部位於泛千燈湖片區，為市場帶來20.8萬平方米的新增供應。年末中心城區甲級寫字樓存量攀升至100.7萬平方米，同比上升26.0%。

去年，中心城區甲級寫字樓平均租金年末升至每月每平方米68.6元，同比上升了4.0%。數據顯示，泛千燈湖平均租金分別比季華路、祖廟略高，但整體與20公里以東的廣州CBD珠江新城相比，千燈湖板塊的甲級寫字樓平均租金則低了60 .8%，對比廣州平均租金最低的琶洲商務區則低37.3%。

而從今年租金水平來看，2011年以來佛山寫字樓租金水平近乎「原地踏步」，均在60多元/平方米的水平，年度環比漲幅不超過5%，2013年甚至為零漲幅。從不同的寫字樓類型來看，優質寫字樓與部分產業載體(工業用地性質)在位置距離、租金售價甚至硬體配置方面，尚未拉開很大距離。市場分層並不明顯。

空置率38.5%，今年將新增72萬平方米

雖然寫字樓新增供應質素和租金都有所提高，佛山未來幾年的寫字樓市場依然不樂觀。戴德梁行數據顯示，2016年年末佛山中心城區甲級寫字樓整體空置率已攀升至38.5%。

戴德梁行分析指出，甲級寫字樓吸納的疲弱主要源於兩大因素衝擊：除了一直以來龐大的產業載體分流之外，2016年大幅回暖的寫字樓投資銷售再度稀釋了甲級寫字樓吸納。

與此同時，佛山中心城區甲級寫字樓市場目前正處於高速成長期，至2020年末前仍將有超過200萬平方米的優質物業要入市。其中2017年新增的7個甲級寫字樓包括嶺南天地商業廣場、華南國際金融中心、招商依雲置地中心主樓、瀚藍廣場(發展大廈)、信保廣場、保利商務中心和保利東灣。計劃於2017年交付的新增供應量將達到72萬平方米，遠高於2010年以來市場的年均新增供應水平。

2018年，星星廣場、禪城綠地中心和位於佛山新城的中德平台將陸續入市。新凱廣場、寶能國際文化金融中心、中信銀行大廈和蘇寧廣場將在2019年入市。到了2020年，6個新增的甲級寫字樓將統一彙集在佛山新城，分別有M CIT Y、德國中心、歐浦國際、企業總部、集成金融和中盈盈達。

「這確實需要一個過程，我們對比早年的珠江新城，也存在空置率高、租金缺乏支撐的問題。這與整個城市的產業發展有關。」戴德梁行研究部高級分析師繆舒怡指出，廣佛同城的再深化、本地產業升級擴張和政府一系列招商引資等利好因素帶來的市場需求，將成為新的發展機遇點。

商業

去年新開業商場面積創歷年之最

今年將持續「井噴」

據戴德梁行發布的統計數據顯示，2016年佛山中心城區迎來了五座優質商場開業，新增優質商業面積高達37萬平方米，創歷年新增供應之最，新增優質商業面積同比增長363%。在新增的優質商業面積中，有58%位於桂城商圈，26%位於季華路商圈。

今年，中心城區優質零售市場迎來新增供應將繼續井噴。

根據戴德梁行統計，如果2017年計劃交付的優質商業如期開業，那麼新增供應面積將達46.2萬平方米。在2017年新增的零售商業中，面積最大的是位於季華路的雄盛王府廣場，達到170000平方米。還有祖廟商圈的正佳Young、東方新天地，桂城商圈的招商I Park、新凱廣場，以及位於佛山新城的星耀101，預計都將在2017年開業。

據統計，從2018年到2019年還有禪城綠地繽紛城、星星國際、新福港廣場，禪城萬科廣場、蘇寧廣場和星都匯廣場。加上2020年金海M -City開業，未來三年佛山中心城區將新增商業體7個。

另一組數據顯示，至2016年底，新增供應推升年末中心城區優質商業存量至138.6萬平方米，同比上升36.4%。空置率為19.5%，同比升高7.8個百分點。在空置率攀升的同時，大體量的新增供應也給招商方面帶來了不小的壓力。

中心區商業集中度或超國際標準

同區域商業錯位不明顯

「其實我們發現了一個問題，佛山的人均商業面積儘管已經高於廣州和深圳，但是仍舊在一個國際慣例的安全範圍內。但問題是這些商業非常集中，如果單一計算中心區的人均商業，可能已經超過了國際標準的『安全』範圍。並且目前來看，同一區域的商業之間，錯位並不明顯。」繆舒怡表示。

2016年佛山實現社會消費品零售總額3017.8億元，增長11.6%，增速高於全國及全省水平。縱觀目前的零售市場，電商優勢較前期減弱，百貨暫遇瓶頸，實體商業步入調整期，消費主力群體發生更迭，隨之而來的消費習慣也發生了改變，新一代消費群體更加註重個性、體驗和性價比，這些變化都要求零售運營方及時調整運營策略，方能適應市場節奏的變化。

繆舒怡分析，儘管當前市場面臨由於新增供應大量集中入市、購物中心同質化現象突出以及運營暫遇瓶頸等所導致的空置率攀升、租金下滑、客流量難以提高等問題。「但我們向隔壁廣州借鑒，天河路的商業也非常集中，但是相互之間錯位很明顯。每個商業都有自己的主打人群，比如快時尚的商業就是要快、時尚、更新;定位高端的主打奢侈品;全家型的綜合商業增強體驗性。佛山商業需要通過找准購物中心項目定位、突出個性、合理增加體驗式業態及其他新興業態佔比以適應市場的變化，加上良好的服務。」

采寫：南都記者 路漫漫 見習記者 洪詩敏