北京二手房價格走勢：八成二手房降價 學區房價格跳水

北京二手房價格走勢：八成二手房降價 學區房價格跳水 記者連續多日走訪調查東西城多個「學區房」市場發現，曾經一天一個價的「學區房」成交量急劇下滑，引發價格鬆動，中介方面甚至主動勸業主降價，不少房源價格跳水近百萬元。

從猛漲百萬變成驟降百萬

「即便是降到720萬元的價格，也很難賣出去。」負責陶然亭地區上述房源的中介經紀人陳賀（化名）說，由於價格依然較高，並不准備將房源掛在網上。

陶然亭地區多個小區可以划片陶然亭國小和育才國小，甚至直升北師大附中和育才中學，讓這裡的二手房源多年來成為「香餑餑」。

今年3月初，這一帶的「學區房」開啟了「飆價模式」。價格跳漲的速度讓中介經紀人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標價555萬元，由於三個買家搶著要，成交價格竟然猛漲至630萬元。

然而，記者走訪發現，曾經近百萬元的跳漲如今變成了近百萬元的驟降，並在多地蔓延。裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元；六鋪炕57平方米兩居室也從870萬元降到802萬元。

「從報價上看，周邊小區已經下降了大約15%。」陶然亭一中介門店經紀人介紹，即使是一度火爆的「學區房」也已經進入買方市場，二三月份時出現的賣家挑買家變成了現在的買家挑賣家。業內分析，類似的降價房源有望越來越多。亞豪機構市場總監郭毅說，降價有可能傳導給周邊房源，如果價格鬆動，低價房源增多，後續房源有可能跟跌。

成交量大減 中介勸降價

陶然亭這套兩居室90萬元的下調記錄中，曾在5月出現了60萬元的大幅變動。

「沒有業主願意主動降價，這次大幅調價其實是中介進行勸說后才實現的。」陳賀解釋，最近中介方面對各個小區都設置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業主下調價格，一旦超過上限都不會掛網銷售。

「勸降價」的舉動背後，是中介的成交壓力。「上個月我們全店只成交了一套房，還是老客戶的。」陳賀介紹，2月、3月時，他所在的門店曾創下單月成交20套房的記錄；自「3?17」等樓市調控新政出台以來，成交量大減。

北京自3月17日開啟的新一輪樓市調控，被稱為「史上最嚴調控季」。在首付比例抬高、認房又認貸等措施外，其他部門也加入進來——不久前，教育部門發布，今年多校划片的參與學校和比例都將增加，西城三所國小開始試點多校划片入學。

也就是說，一套1000萬元的「學區房」，除了要承擔八九百萬元的首付款外，還有可能進不了中意的學校。多位中介負責人說，買家開始擔憂，單價十幾萬元買了房子，最終會不會上了單價七八萬元小區對口的學校？

而在東城區史家衚衕，一套36平方米的一居室掛牌價格是650萬元，中介方面介紹這個價格比起「3?17新政」之前的七八百萬元要便宜多了。「雖然目前報價650萬，但我們跟業主談了，把價格降到590萬元。」東城區我愛我家一中介門店經紀人小趙說，即使是「學區房」，目前成交量也大幅減少，「能成交的都是業主急著賣、降了價的。」

從8成漲價到8成降價

北京樓市已經歷了兩個多月的政策發力期。來自鏈家研究院的數據顯示，業主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預期發生了較大逆轉。

「門頭溝區所有調價的房源中降價房源佔比最高，達到了80%以上，昌平、順義兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。」鏈家研究院相關負責人說。

在各區降價房源中，西城、東城調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。「這兩個區是中國小教育資源富集區，也是北京二手房房價的高地。」他解釋，限購限貸政策加碼、尤其是精準調控「學區房」后，「學區房」預期發生了鬆動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

但僅僅依靠房地產市場的制約，仍難根除「學區房」高燒不退的問題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，要想解決「學區房」價格畸高問題，就必須改善教育資源分配格局。除了完善相關的教育政策外，加大教育資源方面的投入或許才是根本辦法。

二手房交易中的各種風險防範

一、對不良房屋中介的防範

1、某些中介打出現金收購旗號，利用收購的形式賺取不正當差價，消費者如想規避這樣的投機把戲，可選擇公開性、透明性較強的中介公司，如「鏈家」推出的「透明交易」服務，承諾讓買賣雙方見面，從而使價格問題真正做到公平、公開、公正

2、中介公司窺準時間差，利用業主房產從事不法活動，主要表現為業主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上中介公司在銷售中利用仍為業主名下的房產(尚未過戶)從事不法活動，這時業主仍然拖不了干係。所以業主在交易的任何一個環節都不能夠麻痹大意，除盡量選擇品牌經紀公司外，尤其應對過戶手續的辦理過程全程監控或通過「透明交易」的優勢自行辦理。

3、當業主與中介公司簽訂獨家代理協議時，協議中可能存在霸王條款，主要是在代理協議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委託的賠付標準，但是如果業主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金，為避免這種騎虎難下的局面，應盡量選擇品牌信譽良好的中介公司，如「鏈家」的「限時出售」服務就明確規定售出時間及未售出情況下給業主的賠付金額。

二、二手房交易過程中的細節問題防範

1、明確合同約定：二手房的買賣合同對於一些細節問題應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發生，即使發生糾紛也有章可循。

2、勿忘維修基金餘額的結算與更名：交易雙方在簽訂合同時，不應只規定「送」與「不送」，還應當明確維修基金的結算數額。

3、辦理水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續：雖然相對於房價來說這些生活費用的數額不大，但如買方因過戶時一時忘記結清此費用，而過後需補交大量費用，心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

4、對戶口延遲遷出問題採取慎重態度：由於暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會有要求推遲戶口遷出的情況。對於這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任，作到對待風險細微審慎、寧缺毋濫。