市場研究丨租賃新政逆襲各地樓市，租賃時代真能變樓市的天嗎？

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自從7月18日《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》發布以來，各地城市都在制定和落實屬於自己的《方案》。7月20日，住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點；南京市人民政府網站於8月18日發布《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。成為繼廣州之後第二個明確提出「租購同權」的城市。

而12個試點城市中，倒數第二個發布《方案》的杭州，更是將租房工作方案的落實進行了量化，杭州《方案》指出，將加大公租房供應力度，未來3年，杭州將新增租賃住房總量佔新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少於8萬套。此外，將增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。如果這一方案能全面落實，對於杭州整體樓市的供應市場將帶來20%左右的增量房源，將對新房市場供不應求導致價格上漲具有明顯的緩解作用。

從各城市反應迅速、落實越來越具體和兼備可操作性的勢頭看，發展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識，房地產市場正在迎來租賃時代。除了被點名作為試點的城市外，近期已有超過30個省市陸續出台了有關租賃的政策內容。這是否標誌著，房地產行業正在從重購輕租到租售並舉轉變的新局面呢？如果全面鋪開落實《方案》，將租購同權實質化推行，那麼由於新增供應不足導致供不應求的供應市場格局有望被重構，供求關係將改善甚至逆轉，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以通過增值預期的下降而減少非理性購房需求所帶動的樓市泡沫。在租房由試點全面鋪開的過程中，租房時代來臨了。

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從本質上看，租房體現的是一種真實的居住需求，因此當一個城市的房產價格快速上升而房屋租賃市場的租金價格卻沒有隨之出現明顯增長時，就表明該地區的房產市場存在著價格虛高或投機行為。因此租售比是衡量一個地區房地產運行是否良好、泡沫化程度高低的重要指標。國際標準通常為1:100到1:200之間為健康。

根據國內的具體情況，租售比為1:300-1:200之間時為一般水平。如果租售比高於1:300，意味著房產價值相對變小，房產泡沫已經明顯；如果低於1:200，表明這一區域房產相對較大，後市看好。租售比無論是高於1:200還是低於1:300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。 下面是全國一線和部分二線城市7月的租售比情況，售價為當月該城市的平均二手房價格，租價為當月該城市二手房租金平均水平。

從上表中可以看出，樓市熱點城市的租售比均超過1:300的警戒線，處於房價泡沫較大的北、上、深，租售比更是超過了1:800，泡沫化程度已經相當高，在租售比懸殊的情況下，人們大多選擇購買住房，因此長期以來形成重購輕租的局面，加劇了新房市場的供不應求，助推房價進一步上漲，形成惡性循環。

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目前，受高價土地成本預期影響，對未來房價看漲預期仍然是支撐需求過度釋放、導致房價上漲壓力持續的主要動力，因此房地產市場泡沫化程度依然較高。此番國家推動住房租賃市場發展，其根本出發點在於激活住房租賃的市場需求，一方面通過租賃方式稀釋一部分真實的購買需求，降低購房需求過度釋放而造成的供不應求局面；另一方面，通過不斷增加租賃房源，穩定租房價格，來變相平抑二手房售價，傳導到新房市場，則將進一步擠出投機、投資性購房的泡沫，穩定房價水平，並推動住房向居住屬性回歸。

因此，從長遠來看，租房時代的開啟或將迎來以售為主時代的拐點。在政策力挺下，租房時代已經越來越近。租賃市場的發展是配合目前相對長期的限購限貸政策，也是政府建立多層次住房市場體系的重要一環。就以保障性住房來看，目前內地覆蓋率只有不到17%，而香港特區有30%，新加坡高達70%-80%，內地租賃房、保障房發展空間非常大。去年11月，優客工場、共享際創始人毛大慶預測，未來十年之內，的整個租房總額會超過3萬億元，使用人口會達到2.3億人；二十年以後，這個數字會達到4.6萬億元，參與租賃的人口會達到3億人。更重要的是，租房時代將影響更加追求個性解放和自由的90后、95後年輕人的置業觀和生活方式。從這個意義上而言，租房時代的到來還需要一個漫長的過程，對近期樓市的轉變更多體現在需求市場對未來的預期上，而不是實際的供應上。

文/南京克而瑞首席分析師 周穎

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