暴跌的房源靠譜嗎？

聯考剛剛結束，而在聯考期間，全國所有鏈家門店均是「聯考休息站」，歡迎所有考生和家長進店休息。在聯考休息站中，考生和家長均可享受免費乘涼休憩、免費飲水、免費問路指引等多項服務。中介門店做便民服務的情形並不多見，但結合現在的北京樓市來看，中介的生意確實冷清許多。

5月份北京二手房市場慘淡收尾

伴隨市場持續走低，5月份北京二手房市場慘淡收尾。住建委數據顯示，5月北京二手住宅共網簽10801套，環比下跌近4成，為2015年2月以來的最低值。

從單日二手住宅網簽量來看，近三個月呈現明顯階梯下滑趨勢。據中原地產首席分析師張大偉介紹，3月份北京市平均每天網簽量在1000套-1500套以上，4月平均每天網簽量跌至1000套左右，而進入5月，則只能維持在500套左右，市場交易活躍度已跌入谷底。

屋漏偏逢連夜雨。在二手房價大面積鬆動、成交量驟降的情況下，北京多家銀行再次收緊房貸政策：自6月5日起，北京部分銀行開始執行首套房信貸基準利率的1.1倍，在基準利率基礎上上浮10%，二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。對於市場來說，購房貸款的成本繼續上升。

朝陽區二手房成交跌幅最大

根據云房數據提供的資料，六大行政區小區成交最為慘淡的前20位的平均跌幅中，朝陽區以86.93%的下滑幅度高居榜首，其次為丰台區，跌幅為84.52%，相比之下，受市場影響較小的區域為石景山區，跌幅為68.04%。

除區域成交量呈現明顯下滑之外，二手房市場的冷凍行情也反應在成交價格上。鏈家研究院提供的數據顯示，近兩個月，北京各城區調價房源中，降價房源佔比均在70%以上，其中，門頭溝區降價房源佔比最高，達到80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。這和歷史上在抑制性調控政策下，遠郊區域的「領跌性」凸顯較為符合。

值得注意的是，在此輪價格調整中，西城區和東城區表現較為突出，降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。業內人士分析認為，西城、東城兩區是北京市中國小教育資源富集區加之屬於中心城區，一度是北京房價的高地，在限購限貸政策加碼尤其是學區房調控政策后，學區房預期發生鬆動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

二手房大降價？我怎麼沒見到？

近日，也有不少媒體曝光北京部門區域出現了二手房報價大幅下跌的新聞，而許多購房者則並沒有明顯的降價體會。房價真跌了這麼多？為什麼我想買的房子沒有跌呢？首先：二手房市場的交易不透明導致很多人只能看到報價，但二手房的房源非常複雜，因此也會出現許多讓人大跌眼鏡的「價格錯覺」。

影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、建築質量、電梯數量、物業服務、得房率以及物業所處外部環境、綠化、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。

除了以上的基本信息之外，付款方式，房源朝向、裝修情況，都有可能造成一個小區的房價最高單價與最低單價甚至可能有20%以上的差距，最常見的就是稅費區別，一個是滿五年唯一的住房，一個是非滿五唯一的住房，因為後者存在較高的個稅，僅稅費差距就幾十萬。

另外，部分學區房，佔用與不佔用入學名額也有可能差距幾十萬。還有6層與一層的帶花園，差距也有可能幾十萬。這種情況下，個案價格意義就顯得不那麼重要了。

如果我們經常瀏覽中介網站的房源信息，可以發現大部分的房源掛牌價與成交價存在著不少的差距。一些價格虛高的房源往往長期掛在網上，無人問津，出現大幅波動的房源有可能是遇到業主急售的情況，掛出了符合市場規律的價格。目前的二手房市場比較冷清，買房子相對容易，而賣房子遠沒有以前從容，一些想要賣小換大的改善業主在選到心儀的樓盤后，會急於賣掉自己的房子獲得首付款及購房資格，因此這類房源就有可能出現降價幾十萬的情況。

樓市調控才2個月，一些個別的數據並不能代表整個的樓市狀態，量跌逐漸轉變到質變還需要一些時間。所以這一輪調控的效果預期要在3季度及以後才可能逐漸清晰。