［乾貨分享］特色小鎮六大融資模式

特色小鎮的投資建設呈現出投入高、周期長的特點，純市場化運作難度較大。因此需要打通三方金融渠道：保障政府的政策資金支持，引入社會資本和金融機構資金。三方發揮各自優勢，進行利益捆綁，在特色小鎮平台上共同運行，最終實現特色小鎮的整體推進和運營。那麼，如何從系統工程的角度出發解決特色小鎮投融資問題，選擇適當的特色小鎮投融資模式，為特色小鎮培育提供有力的資金支持呢？本文試對這一問題進行分析。

特色小鎮投融資模式

項目融資屬於資產負債表外融資，出於風險隔離及可操作性考慮，特色小鎮投融資應以項目為主體，以未來收益和項目資產作為償還貸款的資金來源和安全保障，融資安排和融資成本直接由項目未來現金流和資產價值決定。通過設立SPV（特殊目的公司），根據雙方達成的權利義務關係確定風險分配，進行可行性研究、技術設計等前期工作以及項目在整個生命周期內的建設及運營，相互協調，對項目的整個周期負責。由SPV根據特色小鎮項目的預期收益、資產以及相應擔保扶持來安排融資。融資規模、成本以及融資結構的設計都與特色小鎮項目的未來收益和資產價值直接相關。可用的融資方式包括政策性（商業性）銀行（銀團）貸款、債券計劃、信託計劃、融資租賃、證券資管、基金（專項、產業基金等）管理、PPP融資等。

模式一：發債

根據現行債券規則，滿足發行條件的項目公司可以在銀行間交易市場發行永（可）續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協會註冊后發行項目收益票據，也可以經國家發改委核准發行企業債和項目收益債，還可以在

交易所公開或非公開發行公司債。

▲債券產品結構設計

模式二：融資租賃

融資租賃（Financial Leasing）又稱設備租賃、現代租賃，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃。融資租賃集金融、貿易、服務於一體，具有獨特的金融功能，是國際上僅次於銀行信貸的第二大融資方式。

▲融資租賃結構設計

融資租賃的三種主要方式：直接融資租賃，可以大幅度緩解建設期的資金壓力；設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題；售後回租，即購買有可預見的穩定收益的設施資產並回租，這樣可以盤活存量資產，改善企業財務狀況。

模式三：基金

●產業投資基金

國務院在《關於清理規範稅收等優惠政策的通知》（國發（2014）62號）中指出：「深化財稅體制改革，創新財政支持方式，更多利用股權投資、產業基金等形式，提高財政資金使用績效」。產業投資基金相比於私募股權投資基金，具有以下特點：

◎產業投資基金具有產業政策導向性；

◎產業投資基金更多的是政府財政、金融資本和實業資本參與；

◎存在資金規模差異。

●政府引導基金

政府引導基金是指由政府財政部門出資並吸引金融資本、產業資本等社會資本聯合出資設立，按照市場化方式運作，帶有扶持特定階段、行業、區域目標的引導性投資基金。政府引導基金具有以下特點：

◎非營利性。政策性基金在承擔有限損失的前提下讓利於民；

◎引導性。充分發揮引導基金放大和導向作用，引導實體投資；

◎市場化運作。有償運營，非補貼、貼息等無償方式，充分發揮管理團隊獨立決策作用；

◎一般不直接投資項目企業，作為母基金主要投資於子基金。

●城市發展基金

城市發展基金是指地方政府牽頭髮起設立的，募集資金主要用於城市建設的基金。其特點如下：

牽頭方為地方政府，通常由財政部門負責，並由當地最大的地方政府融資平台公司負責具體執行和提供增信；投資方向為地方基礎設施建設項目，通常為公益性項目。例如，市政建設、公共道路、公共衛生、保障性安居工程等；還款來源主要為財政性資金；投資方式主要為固定收益，通常由地方政府融資平台提供回購，同時可能考慮增加其他增信。

▲城市發展基金運營結構圖

●PPP基金

PPP基金是指基於穩定現金流的結構化投融資模式。PPP基金可分為PPP引導基金和PPP項目基金；其中PPP項目基金又分為單一項目基金和產業基金等。

PPP融資支持基金是國家層面的PPP融資支持基金。PPP基金在股權、債權、夾層融資領域均有廣泛應用，包括為政府方配資,為其他社會資本配資,單獨作為社會資本方,為項目公司提供債權融資等。

模式四：資產證券化

資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（ABS）的業務活動。

▲資產證券化結構設計

但基於現行法律框架，資產證券化存在資產權屬問題，理由包括：

◎特色小鎮建設涉及到大量的基礎設施、公用事業建設等，基礎資產權屬不清晰，在資產證券化過程中存在法律障礙。

◎《物權法》第52條第2款規定：「鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬於國家所有。

◎特許經營權具有行政權力屬性，《行政許可法》規定行政許可不得轉讓原則。司法實踐中，特許經營權的收益權可以質押，並可作為應收賬款進行出質登記。

◎《資產證券化業務管理規定》第9條規定原始權益人應當依照法律法規或公司章程的規定移交基礎資產。但缺乏真實出售標準，司法也無判例參考。

◎發起人、專項計劃管理人之間無法構成信託關係，不受《信託法》保護

模式五：收益信託

收益信託類似於股票的融資模式，由信託公司接受委託人的委託，向社會發行信託計劃，募集信託資金，統一投資於特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委託人收益。

▲收益信託結構設計

模式六：PPP融資模式

PPP模式從緩解地方政府債務角度出發，具有強融資屬性。在特色小鎮的開發過程中，政府與選定的社會資本簽署PPP合作協議，按出資比例組建SPV，並制定公司章程，政府指定實施機構授予SPV特許經營權，SPV負責提供特色小鎮建設運營一體化服務方案，特色小鎮建成后，通過政府購買一體化服務的方式移交政府，社會資本退出。

▲特色小鎮開發的PPP模式

特色小鎮投融資規劃方案步驟

根據特色小鎮投融資特點，將其投融資規劃分為以下步驟：系統環境→問題界定→整體解決方案→細部解決方案→建立投融資規劃模型→模型修正→部署實施。

◎系統環境。對特色小鎮的軟、硬環境及約束條件進行分析。從各地實際出發，挖掘特色優勢，確定小鎮的特色產業。

◎問題界定。挖掘、發現特色產業發展與小鎮現有資源環境、規劃要求、功能條件之間的主要矛盾。

◎整體解決方案。圍繞主要矛盾對原有系統環境進行重新規劃設計。包括區域規劃、土地利用、產業發展、建設與開發時序、投融資時序、收益還款時序等。

◎細部解決方案。設計目標體系達成策略，細部解決方案即達成各個子系統目標的措施集合。

◎建立投融資規劃模型。對細部解決方案通過時序安排進行搭接，形成投融資規劃模型。

◎模型修正。進行定量檢驗，與政府部門、專家學者進行研討優化。

◎部署實施。確定開發部署安排，提出建設運營建議。

平台推薦學習線路一：

時間：2017年5月20-22日

地點：-杭州

參會對象：房地產、文旅地產及產業鏈董事長、總經理及核心高端（300人）

主辦單位：北京壹方城智匯科有限公司、文化產業園區聯盟

峰會特色：實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察

第一板塊：特色小鎮產業政策及發展趨勢解讀、標杆項目實操分享

第二板塊：特色小鎮運營模式創新及實踐（特色小鎮三融模式+特色小鎮發展中五大注意問題）

第三版塊：歡迎晚宴+文旅創新IP項目資源對接

第四版塊：文旅、特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新（20多種創新IP演藝、精品酒店、民宿、營地、親子主題公園）

第五板塊：文旅、特色小鎮項目投融資創新模式解讀及實踐（深圳前海中金眾鼎千億產融基金支持金融創新）

第六板塊：特色小鎮標杆項目實地考察研討（雲棲小鎮、玉皇山南基金小鎮、宋城演藝小鎮等）

平台推薦學習線路二：

參會對象：房地產開發、民宿、休閑農業、文旅地產開發、特色小鎮等各個行業董事長、總經理及部門管理負責人

遊學亮點：

原汁原味—實地考察近二十個旅遊地產開發經典項目；華山文創園、世界朱古力共和國、小人國主題樂園、三義木雕館、卓也小屋、天空院子、薰衣草森林、花露農場、紙箱王創意園區。

行程安排：