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買新房簽合同要看清附加協議，千萬別中了這10大陷阱

2021/12/25

yidianzixun

今日天氣：多雲間晴天，部分地區有輕度到中度霾，局部有短時陣雨或雷陣雨；氣溫27-34℃

深圳小夥伴們注意啦！

買一手房簽合同的時候

一定要看清

附加協議里可能埋了陷阱！

預繳物業費才能交房

故意加重買方違約責任

任意變更條款

……

針對房地產行業存在的不公平、不合理格式條款，8 月 29 日，深圳市消委會公開點評，揭露房地產行業合同 " 貓膩 "，將持續跟進點評條款所涉企業整改情況，促進房地產市場的穩定健康發展。

網路配圖

合同條款中暗藏陷阱

據了解，市消委會此次公開點評十大不公平格式條款，商品房開發商（以下稱 " 出賣人 "）利用合同制定方的優勢地位，在合同條款中暗藏陷阱，比如違約責任不對等、不可抗力的範圍過於寬泛、隨意規定由出賣人收取物業服務費等問題。

十大不公平格式條款

1. 否認格式條款藉以免除自身法定責任。

2. 出賣人利用單方制定格式條款的優勢設置免責條款。

3. 絕對地將售樓廣告、售樓書、售樓模型、樣板房等排除出要約範圍。

4. 出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責任不對等。

5. 合同約定的不可抗力的範圍過於寬泛。

6. 出現質量爭議以原監理單位驗收或檢測意見為準。

7. 對原規劃、設計任意變更以及免除通知義務。

8. 將法定屬於全體業主共有的合法權益違法約定屬於出賣人所有。

9. 按揭不成不論原因均需要買受人一次性付款或短期內一次性付款。

10. 不論逾期付款金額大小，出賣人都有權單方面解除合同。

此外，出賣人對原規劃、設計任意變更，甚至免除通知義務，這些條款也要注意。市消委會指出，要考慮調整是否影響房屋的質量或使用功能，合同內容更改需雙方當事人協商一致，否則該變更的內容對買受人不具有約束力，該條款免除了出賣人對規劃等事項變更的通知義務，違反民事法律行為應當遵循的誠實信用原則。

對於合同中所指的 " 不可抗力的範圍 " 這一條款，市消委會認為，" 不可抗力 " 具有其明確的內涵和邊界，房地產企業應有足夠的經驗和能力，對於判斷天氣因素可能對施工帶來影響，政府測量中可能存在的相關誤差等，這類問題在施工過程中可以預見，這就不屬於 " 不可抗力 " 的範疇。

預繳物業服務費交房不合理

在付款方面的有關條款規定也是陷阱重重。比如出現按揭不成問題時，不論原因買受人要一次性付款，或短期內一次性付款。市消委會指出，按揭不成的原因多種，不可一概而論，只有因買受人個人原因導致按揭不成的，才能要求買受人承擔一次性付款的責任，反之，由於出賣人原因、不可抗力等導致買受人按揭不成的，不應由買受人承擔一次性付款責任。

對於 " 逾期支付任何一筆款項，不論逾期付款金額大小，出賣人都有權單方面解除合同 " 這一該條款，市消委會認為這忽略買受人已付房款總金額，任意擴大出賣方解除許可權，導致買受人要承擔極大的合同解除風險，該條款的設定不公平不合理。

預繳物業服務費才能交房？" 隨意規定由出賣人收取物業服務費 " 不合理。市消委會認為，出賣人除房屋買賣合同約定的成交價款外，無權再行收取買受人其他費用，買受人支付物業管理費與出賣人無關，不應當作為出賣人交房的條件。

也有條款規定 " 出賣人所做的售樓廣告、售樓書、售樓模型等僅作為要約邀請，對雙方沒有約束力 "。對此，市消委會指出，如果對合同訂立和房屋價格有重大影響的，則應視為要約，該條款絕對地免除出賣人自身廣告宣傳應負的法律責任，涉嫌無效。

在與房地產企業進行座談時，大部分房地產企業對點評內容表示充分肯定，並向市消委會書面反饋意見，表示將在後續開發項目中，依法對合同條款進行修改和完善。接下來，市消委會將持續關注房地產消費領域，繼續跟進此次點評企業的整改情況，逐步推進房地產消費領域格式條款的規範化。