如何把傳統村落改造為鄉村度假綜合體？（全套實施方案）

【編者按】隨著休閑旅遊的發展和消費需求的擴大，過去單一的農家樂、鄉村游的形式慢慢不能滿足市場發展要求，發展鄉村度假綜合體成了現在開發鄉村旅遊的重點，而通過對傳統村落的改造來打造鄉村 度假綜合體則成為現在發展的熱點。

（一）核心理念

一個鄉村就是一個野奢度假綜合體

通過鄉村閑置農宅的統一收租，並進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的鄉村旅遊度假區，並塑造特色鄉村度假品牌。

（二）村落特徵

1. 村落生態優良

與傳統旅遊不同，度假鄉居模式對於鄉村區位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態優良，環境幽靜，最重要的是原生態的鄉村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉土氣息恰恰是度假鄉居模式開發的重要載體。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉居模式開發的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，並易於對房屋進行改造升級。因此，度假鄉居模式一般選取「空心村」或新村搬遷之後的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發出新的生機。

3.建築風貌良好

度假鄉居模式要求村落民居建築多為傳統老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉土材質砌築而成的建築更能彰顯鄉村的質樸鄉土氣息，而且建築外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便於構建與城市現代化建築風格形成強烈的反差的度假模式。

（三）模式要點

（1）閑置農宅整體打造

將閑置農宅集中，進行整體打造，由村集體對村內空置民宅統一租賃回收，通過引入外來企業資本或自籌資金，進行整體度假化改造，構建具有一定規模的度假區域。

（2）高端度假品牌塑造

對於閑置農宅的改造要求文化性、鄉土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

（3）村民參與方式營造

度假鄉居模式，根植於鄉村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產、土地入股，或返聘村民為度假村（區）員工等多種方式，促進村民就地就業，激發村民參與鄉村旅遊的熱情，實現社區居民的持續參與。

（一）城市返歸鄉村的旅遊市場需求

城市的擁擠喧囂、環境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉野，而且這種需求日益顯現，因此，深處交通不便、偏僻原生態的鄉村逐漸成為人們的出遊熱門之地，正是這種需求催生了鄉居度假旅遊產品的開發。

鄉村田園美景

（二）粗放式大眾旅遊向精緻化小眾旅遊轉變

小眾旅遊是區別於大眾旅遊的一種精品化的旅遊模式，其需求正在日益增長，並讓旅遊發展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創新。高端化的度假鄉居模式主要針對小眾旅遊需求的多樣化，創新和優化旅遊產品結構，讓觀光旅遊向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的旅遊生活。

（一）喚醒沉睡資源——閑置資產流轉

閑置資產流轉是度假鄉居模式成功開發的首個關鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產流轉，實質是一次城鄉要素流動的改革，是推進美麗鄉村建設和增強農村集體經濟、增加農民收入的一個探索。一些鄉村中，農民擁有的土地、房屋等資產普遍閑置「沉睡」，財產權、收益權得不到有效體現，進而造成了農村產權資源錯配或閑置浪費。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發揮資產價值，進而實現一定收益。

1.資產流轉的本質

閑置資產流轉的本質是資產所有權不變，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。農民依然對所擁有資產享有所有權，流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓等，資產的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

2.資產流轉的關鍵

資產流轉能否順暢的關鍵要看承租方的務農效益，這是維持其對農民租金承諾的現實基礎。在充分尊重農民意願的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自願參與到資產的流轉中來。

3.資產流轉的形式

資產流轉可以採取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

（1）出租：是農戶與承租方之間在一定期限內的資產使用權轉移，農戶自願將全部或部分資產使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定，最長不超過承包合同的剩餘期限。出租流轉的步驟一般為村集體統一收購（收回）閑置資產；農戶在獲得一次性補償后，自願放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協商租賃價格、租期（一般是20年），並簽訂房屋租賃合同。

（2）入股：即農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的資產使用權作為分紅依據，股紅按經營效益的高低確定。該模式體現了旅遊業「利益共享」的精神，在旅遊開發的同時，兼顧村民的長遠利益，獲得就業機會或從事經營工作，使他們能夠長期分享旅遊收益

（3）轉包：主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限在不超過土地承包合同的剩餘期限內由雙方協商確定，轉包方與發包方的原承包關係不變。

（4）出讓：主要為閑置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償後放棄土地承包經營權剩餘期限的形式。這部分被徵用了土地的農民，在按有關規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

（二）規範開發方式——整合開發，鄉土時尚結合

1.開發主體

（1）村集體統一整合開發

村集體通過自籌資金的形式，將村裡閑置的農宅流轉過來，進行統一的整合開發。保留農宅外觀，對內部進行裝修改造，滿足高端度假需求。如密雲古北口北台鄉居農宅專業合作社由村裡12人發起成立，成員出資總額52.7萬元，對村裡閑置資產進行統一開發和經營管理。

（2）村集體與專業旅遊公司共同開發

村集體通過引入外來資金的形式，與專業的旅遊開發公司合作，對村裡的閑置資產進行統一的整合開發。這種開發形式解決了資金的問題，並且開發建設相對專業，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發產品。村集體可與專業旅遊公司組成旅遊合作社，通過合作社負責資源整合和統一開發。如密雲山裡寒舍，由北京北庄旅遊開發公司和村集體共同成立北庄鎮干峪溝旅遊合作社，合作社為合作開發（股東單位）單位，負責資源整合、開發及提供配套服務。

2.開發要點

（1）鄉味保留與展現，最大程度展現鄉村風貌

建築材質鄉土化：度假鄉居的改造講求文化性、鄉土性，外表古樸陳舊，與周圍環境融為一體，不突兀，不張揚。改造過程中最大限度地使用當地材質，如石材、木料、稻草等，儘力呈現傳統民居形態，營造濃郁的鄉味建築。

旅遊體驗鄉土化：旅遊體驗雖是度假鄉居的軟性資源，卻涉及深入內心的情感反饋。在旅遊體驗活動的開發中，要最大限度的利用村落中的鄉土資源，如農田、果園、鄉村家禽等小動物，以及生產生活工具、場景等，配套現代休閑理念，形成極具鄉土性的鄉村體驗產品，提升遊客的度假情致。

度假氛圍鄉土化：度假鄉居，以「鄉味」為氛圍基底。一方面展現鄉村原生態景觀，古樹老井山花、石磨草屋籬笆，營造出濃郁的鄉土意境；另一方面，最大限度的保留鄉村原有的生活狀態和生活氣息，將鄉村居民的生產生活狀態作為重要的無形資產，耕種的村民、喂家禽的農婦以及房前屋后休息的老人，都是鄉村景觀的重要組成部分。

（2）高端品質度假，最大程度提供舒適奢華體驗

滿足度假功能，是度假鄉居模式的重要特徵，也是鄉村旅遊升級的重要表現。在追求鄉土、質樸的同時，兼顧度假的品質與舒適。外舊內新、外樸質內奢華的反差組合，更營造出獨特的度假體驗。

山裡寒舍客房內部星級酒店般的配置

（三）專業管理方式——資產運營管理

1.運營主體

（1）專業運營管理公司

在對閑置資產進行統一整理和開發的基礎上，可以引進專業的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業的運營管理理念，可以有效、專業的管理鄉村酒店，以獲取相應的收益。如山裡寒舍專門引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進行日常管理和運營。

（2）村集體統一運營管理

村集體可以通過合作社的形式，對度假鄉居進行統一經營管理。由合作社統一進行結算，統一分配客源，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

2.運營要點

（1）全力塑造度假品牌

運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發，打造鄉村旅遊度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，並逐漸實現品牌延伸和品牌輸出，在一定區域內進行品牌複製。

（2）充分調動農民積極性

一方面，讓農民充分參與其中。優先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業，並積極組織農民培訓，調動農民的積極性；項目開發充分利用鄉村現有資源，在力求不改變居民生產生活方式的基礎上，為農民帶來收益。

另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發，制定切實能夠滿足農民利益的相關政策，進而激發農民參與旅遊開發的熱情。

（四）三方效益共贏——鄉村效益升級

1.投資開發商——經濟效益與品牌效益

度假鄉居的成功開發建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發、運營管理及營銷推廣的系統化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式複製獲取更大的品牌效益。

2.農民——最直接的受益者

度假鄉居模式中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

（1）租金收入

農民將閑置土地（宅地）、房屋等資產以租賃的形式流轉，果園、農園等的經營權也可一併外包，農民每年收取租金。比如山裡寒舍，提供給農民的每個宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%；果園等的租金每5年遞增20%。

（2）分紅收入

村民可通過房產、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定的租金，年底還能按入股多少和項目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助於社區居民的持續參與。

（3）工資收入

度假鄉居模式的開發建設為當地居民提供了大量的就業機會，推動村民就地就業的進程。隨著大量工作崗位的釋放，如客房服務、安保巡邏、衛生保潔、農場耕作、果樹管護等，為村裡的原住居民和在外打工的農民提供就業崗位 ，成為掙工資的新型農民。

3.鄉村——推動鄉村升級發展

度假鄉居模式的建設過程中，會同時推進鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業服務等體系的建設，推動鄉村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合，促進鄉村的可持續發展。

密雲山裡寒舍——從「空心村」到鄉村度假區的華麗轉身

（一）概況

山裡寒舍位於京城東北部的密雲縣北庄鎮的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉村酒店群。山裡寒舍將整個村子的宅基地和農民的田地租用，約15公頃。預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創意鄉村民居及15畝公共配套功能設施，形成山裡寒舍創意鄉村休閑度假區，預計開發的配套設施還包括會所、高爾夫球場、馬術場、SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農耕博物館、觀光車等。

（二）干峪溝的「山前山後」

1.「山前」——山裡寒舍開發前

由於地處偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導致大量民居閑置乃至荒廢，村內民居空置率高達80%，成為名副其實的「空心村」。干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，造成土地和山場無人打理，全村43處宅院，大多處於閑置狀態，村莊日益凋敝，了無生機。

2.「山後」——山裡寒舍開發后

2013年，北庄旅遊開發公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村裡廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網路等基礎設施進行高規格建設，並將傳統民居院落改造成為高品質的度假酒店，以「奢華與樸素混搭，舒適和自然結合」為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉村自然寧靜的生活自然融合，並配套了游泳池、高爾夫、兒童遊樂場等休閑度假項目，目前開放的院落有20餘座，入住價格從1500元至4000元不等。通過這一模式，村民不僅可以獲得穩定的租金，同時還成為山裡寒舍的員工，獲得相應的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉村度假區。

進行開發建設后的干峪溝村

（三）山裡寒舍成功之路

1.有效的土地流轉

在「山裡寒舍」的帶動下，干峪溝成立了旅遊專業合作社，著眼於干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅遊市場需求，有效推動土地、房屋流轉，在不改變所有權前提下，村民以房屋、果樹、土地入社，化零為整，委託企業統一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設40套創意鄉村民居及15畝公共配套功能設施，形成了山裡寒舍創意鄉村休閑度假區。

2.最鄉土的資產升級開發

山裡寒舍最大的特點就是具有鄉村的原始生態特徵，開發不破壞當地環境，保留了原有的古老建築外貌。在開發建設過程中，最大限度地使用當地的石材和木料，最大限度地保護民居的原始狀態。酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院牆等都得到保留。而室內卻別有洞天，糅合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創建了古樸而不失現代化的混搭風。五星級的客房及衛浴設施，中西餐廳，無線網路覆蓋，是最鄉土的資產升級模式。

古樸而不失現代化的山裡寒舍

3. 有力調動農民積極性

（1）最大限度保障農民權利

北庄旅遊開發公司與干峪溝村村民簽署了一份為期20年的委託經營合同。20年之後，如果村民對現有的經營狀況和收益表示滿意，可通過召開村民代表大會的形式，優先續租給開發企業。開發若干年後，根據村民意願，項目經營權、基礎設施、房屋和土地使用權將一併交回他們手中，也可以繼續委託開發企業經營。這種模式，最大限度地保障了農民的土地所有權。

（2）最大程度確保農民收益

山裡寒山為居民提供了租金、分紅以及工資等多種收益形式，全村人均年收入達2萬多元，在企業就業的社員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等均可以獲得租金，還可以入股合作社，按照經濟效益和入股比例獲取一定的分紅，另外北庄鎮政府還監督企業為村民優先安排社員就業，為農民帶提供土建維修、客房服務、安保巡邏、衛生保潔、農場耕作、果樹管護等力所能及的工作。山裡寒舍還吸引了本地青年迴流。現在山裡寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經理，都是北庄鎮土生土長的子弟。

本期編輯：Sherry 佳昊