房價下跌，為什麼剛需還是買不到房？

今年以來，「限購、限貸、限售、限價、限商」等政策出台實施，加上各地政策頻繁加碼，全國樓市像一個乖孩子一樣，言聽計從，一線城市趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。

目前樓市所表現出來的行為，逐步回歸理性，房子回歸「用來住的本質」應該不遠了吧？可是真的如此嗎？

本文主要以青島樓市來說明，其他城市大家可按情況去添磚加瓦。

有人喊出口號：剛需趕緊上車

現在青島樓市的兩個現象：

一是房價回穩；

二是樓市開盤就售罄幾乎成為常態。

房價回穩，是剛需上車的價格優勢，政府嚴控房價，近期開盤的樓盤價格穩住，並且個別樓盤價格比預期價格還低了一些，一些樓盤推出特價房源、一口價房源，價格優勢「明顯」！

多樓盤出現「瘋搶」「夜光碟」的盛大場面，「1200人搖號搶520套房子，開盤售罄」、「964人搶504套房，226秒售罄」，無獨有偶，和青島相近的濟南，也出現這種情形，濟南唐冶某樓盤，推出168套房，開盤售罄，近期唐冶樓盤開盤去化率也是維持在高位。

這難道真是剛需上車了嗎？NONONO！！！

現在去抄低價的，並不是剛需客所為

現在的樓市，不是人選房子，而是房挑人，分成等級「全款優選，六成門口等一等，三成來來來直走左拐不送」。房貸收緊，審批時間長，商貸、公積金貸款放款速度緩慢，而開發商又急於回籠資金，所以按揭的購房者被「嫌棄」。

即墨某樓盤置業顧問微信通知購房者，全款優先選房，非全款客戶另行通知。青島高新區某樓盤也是如出一轍，全款優先選房，有的樓盤還需要「購買車位+全款」才能優先選房，全款的都得讓一讓。價格的確優惠，全款、六成是剛需無法承受的。

我們以李滄某近日開盤的樓盤舉例，均價在14500元/平（這價格在青島四區是相當有優勢的），戶型是93平、110平、120平，該樓盤的銷售要求是全款，那麼，總價是134萬—174萬之間，六成首付是80萬—104萬，三成首付40萬—52萬。對於剛需，就以3成首付來說，40萬就已經是全家的積蓄，何談全款呢？

該樓盤，在2015年的時候，價格在7000-8000元/平，現在直接是翻倍，並且這次開盤的價格已經是較低的了，2015年50萬就是全款，就可以買一套房子，放在現在就是一個首付而已，甚至對於李滄、市北、嶗山、市南的20000元/平的房子這都是遠遠不夠的，三成首付至少要準備80、90萬！誰創造了「開盤售罄」呢？

從青島在上半年3月份出台了限購政策說起，官方的精簡版本如下：

1.青島限購範圍擴大到黃島區和高新區。

2.青島本市戶籍居民家庭，不限購買次數，首套、二套可貸款，三套以上需全款。

3.非本市戶籍居民家庭為單位，在本市無房的，只可購買一套（近兩年內連續繳納12個月以上社保記錄或個稅納稅證明），其他情況均不可購買。

4.商貸、公積金首付比例均提高，二套房貸款利率也上浮。

「限購」的確能阻擋住外地投資客，但是青島本地的投資客呢？致電樓盤置業顧問，首先問的是你是本地的嗎？是本地的話不限購！如果現在你是投資客，現在房價回穩，價格優勢大，是不是趕緊屯房呢。

有錢不買房幹嘛呢？10年前買房，5年前買房，想想10年前北京的房價也是幾千塊錢，想想十年前的青島，也是個小漁村，可是現在呢？我們不說十年前，就說在2015年之前買房的人，現在的房價就是翻番都不止，好多2015年前買房的人，他們是這麼說的「早知道，借錢也得買個大的」，相比較「買股票、基金、信託、黃金、銀行、理財產品」，房子的收益太大了，這麼大的甜頭，就算沒有資金買十幾二十套，手裡也想攢下5、6套，所以有錢為什麼不買房呢？

剛需客呢？在努力、在等待，真正能買得上房的時機，至少現在不是。

誰想租房住一輩子呢？

就算「租售同權、公寓興起」，但是還是想有一個自己的房子，讓這些「全款+車位」「家裡家外的投資客」都走吧，回歸真正理性的樓市，房子要回歸居住的本質，那就得讓真正有需求的人能買得起房子，而不是被邊緣化，不是需要付出更多成本才能擁有房子。