武漢樓市供應量和成交量同比雙雙下滑 非限區價格上漲18.8%

7月12日，克而瑞在年中市場發布會上發布上半年樓市監測數據。數據顯示，2017年上半年，武漢樓市供應量和成交量同比雙雙下滑，而成交均價則呈現快速上漲的態勢，特別非限購區域房價的出現了雙位數的大幅增長。

非限購區域漲幅18.8%

克而瑞的數據顯示，2017年上半年，武漢樓市供應量和成交量分別是886萬平方米、997萬平方米，同比分別下滑23%、37%。今年上半年均價10005元/平米，6月底均價達到10326元/平米，較之去年年底上漲了7.8%，漲幅存在加快趨勢。

尤其是今年二季度，武漢房價出現了5.8%的漲幅。其中，限購區供求趨於平穩，非限購區成交供不應求明顯並且價格加速上行。從去年限購至今年6月，非限購區價格上漲18.8%，而第二季度就上漲了12.4%。

從全國範圍看，樓市供應存量開始回升，但城市間的分化同樣十分明顯。目前，成都、天津、瀋陽等城市樓市的存量水平回到高位，而武漢則以1.6月的去化周期居全國各城市去化周期最短行列

三環外成主力成交區域

在價格上漲的背景之下，成交結構和成效的重點區域發生了轉移。經統計，武漢樓市的重點成交區域由先前的二環至三環，轉變為三環外。從2016年下半年至2017年6月，三環外成交比例佔據50%以上，二環至三環佔據30%-40%。

值得注意的是，后湖、四新、白沙洲等二環至三環區域價格漲幅較大。2016年1月至今，上述區域均價已由9700元上漲到13200元。同時，受主城區及相關區域限購及限價的影響，二環內價格一直較為穩定，均價增幅有限。

數據還顯示，主力購房人群呈現年輕化趨勢，26-35歲購房者佔據市場份額的58.9%。從購房者的置業目的看，主力成交仍然剛需型的首置首改。最受市場歡迎的，是主打兩房及小三房的80-100平米及100-120平米的三房戶型。

值得關注的是，80-100平米的戶型銷售額在逐月下滑，而100-120平米的戶型在逐月上升。而根據政府規劃，2020年，武漢人均居住面積要達到40平方米，以目前武漢市戶均人口2.72計算，100-120平米產品需求佔比在未來五年應仍會繼續提升。

日光碟佔據63%

上半年樓市的關鍵詞是「日光」，並出現要求全款購房跡象。從克而瑞的統計數據看，今年上半年武漢中心城區120次開盤中有76次（還有數據說是114個日光碟）日光，日光比例63%。在未能「日光」的樓盤中，主要是區位和價格極度不對應的產品。

數據還顯示，120頻次的開盤中，有54頻次捆綁精裝、33頻次毛坯改精裝，並且還有13個原定毛坯項目開盤即選擇精裝。與之相伴的茶水費、認籌比等亂象叢生，2倍、3倍已不鮮見，甚至有樓盤出現高達7倍的認籌比。

同時，市場集中度進一步加快，房企之間出現冷暖兩重天的局面。數據顯示，十強房企佔據武漢市場35%的份額，20強房企佔據了48%份額，50強房企佔據75%份額，而剩餘25%的市場份額則由幾百家房企競爭。

武漢樓市後續走勢

上述克而瑞的數據，或許在成交價格上與日光程度上與大家的感知大不相同。但毫無例外的都說明武漢樓市的供需事實上已經失衡，普通購房者特別是剛需購房者已進入「一房難求」的局面，而樓市已成為必須要降溫的焦點所在。

根據已公布的武漢市土地供應計劃及當前樓市供應狀態與相關因素，可以判斷下半年武漢樓市的總體供應量極有可能有所增加。但隨著武漢落戶人數的增加及金融政策的收緊，武漢樓市總體供應緊張的局面或許仍難以改變。

因此，基於政策導向及當前氛圍及開發商的資金支撐能力、推盤周期及相關因素，當前市場與政策對於剛需人群總體還是相對利好的。雖然我們推斷對於剛需而言，最佳機會窗口應在年底前後。但因為市場供應的總體緊張，所以剛需人群如有合適機會還是要儘快出手，而不宜等待特定的時機。

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