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樓層越高公攤越大 公攤並非越小越好

樓層越高公攤越大 公攤並非越小越好

「公攤包含什麼」「建築面積和實用面積的區別」「公攤面積是否越小越好」……近期,有多位市民致電記者諮詢有關房屋公攤面積的問題。在諮詢過業內人士后,記者就房屋公攤面積的相關問題為讀者進行解答。

什麼是公攤面積

我們一般會認為,只要不是自己住宅里的面積都屬於公攤面積。甚至有些人會覺得,整個小區院子的每一片土地都屬於公攤面積。具體而言,公攤面積包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積,還有公共建築之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)面積的一半。

其中,獨立使用的地下室、車棚、車庫和為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建築面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛房等管理用房,也不得分攤到本幢房屋內。舉例來說,小區物業在某一棟樓里設置了物業辦公室,而該物業辦公室服務的是整個小區,那麼,該辦公室的面積就不計算在該樓住戶的房屋公攤面積里。

高層戶數一般公攤面積更大

說到樓層越高公攤面積就越大的問題,主要還是在於公共空間的設計,和總戶數關係並不大。

以樓高低於21米的多層住宅為例,建築設計防火規範中規定可以採用敞開樓梯間;正常多層住宅只設置一部樓梯;走廊與樓梯間合用;即便是帶電梯的洋房,電梯和樓梯普遍也共用樓梯間或極小的走廊。加上總戶數較少,設備井所佔用的面積也較小,總的公共面積非常小。

而12層以上的住宅,按住宅設計規範規定需要設置兩部電梯,樓梯間需要設置為防煙樓梯間。鑒於可以選擇一棟樓兩個單元,每個單元設置一部電梯來滿足對應要求,這個規範其實並不是很影響公攤面積。

但當樓高上升至54米時,「每個單元每層的安全出口不應少於兩個」的規定則直接影響到了房子的得房率。兩個安全出口意味著需要設置兩部樓梯,無論是兩部獨立的樓梯還是一組剪刀形樓梯,佔用面積顯然都高於一部樓梯的。

公攤面積並非越小越好

一般來說,公攤面積過大,勢必降低房屋的性價比,那麼,公攤面積是不是越小越好呢?業內人士分析,事實並非如此。公攤面積過小,即意味著配套公共設施規模的縮減,這樣也會影響住宅品質。

需要指出的是,目前國家只規定共有面積公攤係數的有關計算原則和方法,並沒有規定公攤係數計算結果和大小範圍。根據業內經驗,普通多層住宅樓在沒有地下設備用房、底層商鋪、底層架空的情況下,公攤係數為0.10~0.15;帶電梯的小高層住宅,公攤係數為0.15~0.2;高層住宅相對更高一些,為0.2~0.25。

公攤面積如何計算

公攤面積的計算公式其實非常簡單,簡單說就是公攤係數乘以自己房屋的面積。

那麼,公攤係數是如何算出來的呢?從公式上看,公攤係數=各戶總的公攤面積之和÷各戶套內建築面積之和,而總的公攤面積=各戶總的建築面積-各戶總的套內面積。

公攤面積公式看似非常簡單,然而出問題最多的就是公攤係數。很多時候,購房者對於計算公攤面積所涉及的數據,如整棟建築物的公用建築面積、整棟建築物各單元套內建築面積之和不得而知,因而公攤係數也就沒辦法有效算出。

這就要求購房者在簽訂購房合同時多長一個心眼,比如讓開發商出示有關計算公攤面積的數據,包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據,也可以要求開發商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積,業主可以通過數據求出公攤面積,以明確自身的權益。

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