一二線遲遲不降，三四線賣得火爆！

有沒有覺得最近的樓市有一股暗流涌動之感？

一二線賣得……

如果你最近正在奔波看房，你會發現，北京等城市二手房市場價格穩中有升，熱點區域內房源不足；而新房市場大多未能如期開盤，想在北京尋找一處看得上的新房還有些困難。

自從930以來，2017年北京樓市頗有一絲神秘的氣味。

還原真相最好的辦法就是走基層，因此佳爺找到了從前買二手房時的經紀人。告訴他現在手裡有50萬，想用中介的金融槓桿再撬動30萬，湊個數再買套二手房等著升值。

中介小哥笑著沖我搖搖頭，「100萬在回龍觀已經買不到二手房了。」

我當然知道北京樓市在2016年瘋長的態勢，卻萬萬沒想到100萬在中介小哥眼裡已經不值一提了

「930政策之後成交量確實有所降低，但是價格沒有下降趨勢。」

來看看雲房給出的數據：北京2月二手房成交價格比去年930新政后的首月，成交均價高出11.25%。

這就是前文所說的「神秘的氣味」。

本輪調控作用於購買端的武器是提高首付比例，從歷史經驗來看，信貸一旦收緊，需求端則立刻呈現疲軟狀態。然而不僅是首付比例的提高，通過一線實探，我才知道貸款的口子也被緊緊勒住。

想以手中50萬作為籌碼，通過中介金融產品，或是銀行的信用貸再撬動一筆錢，兩者湊在一起作為首付的這條路被中介堵死：北京的銀行一旦查出購房人名下有信用貸，則會要求先還清信用貸后再給批複房屋貸款。

同時，銀行在延長交易周期。而對於首套房，北京多數銀行早就把貸款利率已經上升至9折或基準利率。從央行層面，給各家商業銀行的2017年的住房貸款額度只會降不會升。

且不說其他行政手段，只從信貸來看，這已經是全面收緊的態勢。然而價漲的局面仍然沒有得到控制，原因顯而易見，需求端並沒有疲軟。

事實上，從2016年下半年開始，「連環單」就變成二手市場的常態，多數靠譜賣房的業主均是賣一買一的改善群體，如果他們想入手的房子不能敲定，那麼就不敢輕易出手手裡這套，「回龍觀的好多業主要換海淀房，哪怕回龍觀的房子高出市場價10萬、20萬，也不敢輕易出手，什麼時候海淀的房子定下來了，發現回龍觀的房子高出市場價30萬、40萬，就可以成交了。」

小哥說：「這市場已經是改善的市場，剛需進不來了。」

我問剛需人群怎麼辦，他說租房。

信貸擋不住置換的需求。購房人手裡有籌碼、需求急，價格自然難降。

我們不預測北京政策走向，但是還是看看全國政策走向吧。

環京全面收緊：張家口、淶水、懷來、涿州、武清、天津城6區、廊坊、三河先後出台限購政策。3月9日，南昌也出台號稱史上最嚴限購政策，暫停向在市區已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅。種種跡象表明，本輪調控正在逐步加大力度，並推向全國。

這是被市場倒逼的結果。雲房數據顯示，截止2016年2月28日，北京市新建商品住宅（不包含自住型商品房）的庫存量為75669套，按照近半年每月平均成交7983套來計算，真實庫存消化周期僅為9個月，已經瀕臨8-10個月合理去化周期的底線。這是中介無房可賣的原因，也是北京房價降不下去的原因。

庫存低谷+需求擋不住，北京房價下跌哪那麼容易？這就是目前北京樓市的真實現狀。

三四線賣得……

2016年10月一二線熱點城市房地產調控之後，一二線城市銷量大幅下降，但三四線城市卻突然銷售火爆，庫存去化十分充分，為什麼？會產生哪些影響？

這裡，我們借用澤平宏觀的觀點，來看看

首先「三四線」城市的提法有問題，準確地說，是大都市圈和熱點核心城市周邊的城市銷售火爆。比如，南京周邊的揚州、泰州、馬鞍山，北京周邊的廊坊，上海周邊的蘇州、無錫，深圳周邊的東莞、惠州，廈門周邊的漳州、泉州，濟南周邊的泰安等。

大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆主要是一二線城市調控后的外溢效應。

在一二線熱點城市門檻提高之後，大量購房需求向周邊外溢。當前房地產政策「因城施策」，三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利。

在《房地產周期研究》《人口遷移的國際規律與展望：城市的勝利》等報告里的研究發現，美國、日本、韓國等經濟體城市化第二階段是人口往大都市圈遷移。

因此，我們在2015年提出「一線房價翻一倍」「房地產長期看人口，短期看金融」。這也可以解釋2015-2016年房地產市場的區域分化嚴重，以前「區域均衡發展、控制大城市規模、重點發展小城鎮」是不符合城市化發展基本規律的。

大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆，庫存去化充分，這將拉動土地購置和房地產開發投資產，有力支撐中游周期。我們維持A股結構性牛市、中游崛起的判斷。2016年底市場對2017年房地產投資預測普遍悲觀，大部分預測均為負增長，在《為什麼我們對2017年房地產投資預測不悲觀？》報告中預測2%-3%。

目前為止，長效機制建立還未完全成形，目前限購限貸的短期調控只是把需求推遲。

《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，其中商品住宅用地計劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成；「十三五」時期，北京計劃將城鄉建設用地規模從2921平方公里縮減到2800平方公里，年均減少30平方公里。

我們先後推出了20多期的《房地產周期研究》系列專題報告，系統研究了國際城市化規律、人口遷移趨勢、區域房價決定因素、土地財政、房地產調控、長效機制、房產稅等重要問題，近期將傾情出版專著《房地產周期研究》，深化對房地產周期運行規律的認識，釐清一些似是而非的認識。

近期地產銷售和土地購置回暖，尤其大都市圈周邊的三四線城市十分火爆。本周地產銷售繼續環比回暖，2月第4周30城地產銷售環比3.7%。乘用車銷售節后逐漸恢復，但恢復力度仍待觀察。