[國海證券]行業數據靚麗，三四線城市復甦超預期

  三四線城市復甦帶動銷售數據超預期，成交持續性仍需信貸端支持2017 年前兩月，全國商品房銷售面積同比增長25.1%，增速較去年全年提高2.6 個百分點，同時較去年12 月單月增速11.8%大幅提升了13.3 個百分點；商品房銷售額同比增長26.0%，增速回落8.8 個百分點，但相比去年12 月單月增速18.5%提高了7.5 個百分點。前兩月地產銷售熱度超市場預期，從我們跟蹤的重點城市一手商品住宅成交情況來看，一線、二線、三四線城市成交面積同比增速分別為-36.5%、-8%及11.8%，三四線城市景氣度明顯提升。

  針對市場較為關注的三四線城市需求復甦原因以及其持續性等問題，一方面，當前資金流動性仍相對充裕且地產小周期繁榮在調控政策出台後並未有明顯消退跡象，而政策整體基調依然利好三四線城市整體去庫存，這種情況下便很容易造成資金的擠出效應，我們看到前兩月新增居民中長期貸款共10097 億元，佔新增人民幣貸款比重為31.6%，儘管比重有所下降，但絕對額較去年前兩月總和的6603 億元增長了53%，可推斷出銀行針對三四線城市的住房信貸支持力度在逐步加大。但同時我們也應警覺到，歷年年初均為銀行信貸額度寬鬆的階段，全年是否能夠維持如此強的住房信貸投放力度尚不得而知，而這正是決定全年地產銷售走向的重要因素。與此同時，當前一部分擁有真正人口導入需求的一線城市周邊的三四線城市也同樣面臨著調控壓力，一旦信貸支持不到位的情況出現，則三四線城市持續復甦將成為偽命題。

  上調全年投資增速至5%：投資及新開工方面，前兩月開發投資額同比名義增長8.9%，增速較去年全年提高2 個百分點；新開工面積同比增長10.4%，增速提高2.3 個百分點；單月對比來看，投資及新開工增速較去年12 月分別回落了2.2 和2.1 個百分點，但仍好於市場預期。前兩月房地產開發企業土地購置面積同比增長6.2%，同比增速恢復正向增長，未來隨著部分城市庫存見到低位以及土地溢價率的適度回調，房企補庫存需求將帶動投資端平穩上行，但考慮到三四線城市銷售回暖對於投資的帶動效應偏弱以及基數的抬升，後續投資增速將有所下降，同時我們上調全年房地產投資增速至5%。

  房企融資環境收緊，資金層面有壓力：資金層面，前兩月房地產開發企業到位資金22880 億元，同比增長7.0%，但增速較去年全年回落8.2 個百分點，其中象徵房企融資能力的自籌資金同比下降17.2%，針對開發商的融資管控效果已經顯現，儘管目前銷售回款指標仍未有明顯調整，但整體資金環境後續將面臨一定壓力。

  投資建議：儘管市場對於地產政策存在悲觀預期，但在目前整體市場維持平穩的情況下，大型開發商基本都能夠維持穩定的增長，並且當前房企融資管控的情況下大型房企憑藉良好的評級及資源往往更容易獲得銀行貸款，我們認為這一類個股在銷售超預期的背景下存在估值修復的機會，維持行業「推薦」評級，繼續推薦新城控股、泰禾集團、首開股份、北京城建、華夏幸福、武夷、華髮股份、保利地產、招商蛇口、華僑城A 等。

  風險提示：房地產銷售大幅下滑；貨幣政策大幅收緊；房企融資管控愈加嚴格等。