資本逐鹿租房萬億藍海市場

財富網訊（胡恩燕）入駐位於北京北五環外的友誼嘉園公租房的冼女士，8月1日對財富網記者表示：「租住公租房感覺就是自己家，符合條件可以一直住下去。可以按自己的心思置辦傢具、裝飾房子，而且不用同房東打交道。」

當日，財富網記者一行又來到位於南五環外的一處公租房小區實地走訪。據了解，其租金標準為每月每平方米37元，其中包含物業管理費。以61平方米的兩居室套型為例，其每月租金比同區域個人租賃住宅低一千元以上。走訪中，租賃者對於公租房的居住環境及配套設施普遍感到滿意。

財富網記者親測，從北京捷運4號線高米店南站步行至該公租房小區，共1.3公里，耗時18分鐘。

作為住房租賃體系中的一個重要組成部分，北京市公租房體系的建立，真正保障了租賃者的權益。然而，數量有限的公租房相對於龐大的租賃人群來說，依舊是杯水車薪。

近日，多部委和主要城市密集出台租賃住房相關政策和指導方案，樓市調控開始由抑制房價和投資需求轉向大力推行租賃市場建設、保障租房者權益。與此同時，一線城市和主要二線城市近期頻繁推出企業自持地塊，新增租賃住房用地。

住房租賃市場正在迎來一場涉及土地、開發、建設、管理、運營及金融支持等諸多方面的資本變局。可以說，住房租賃市場背後承載著萬億資本藍海。

入學招生公告中明確了入學要求。財富網 胡恩燕 攝

自持物業，倒逼房企「去槓桿化」

2016年以來，熱點一二線城市樓市調控政策頻出，土地出讓條款中附加「限房價」、「競地價」、「競自持比例」等要求。在設定減少土地溢價預期的同時，其背後的深層次邏輯在於從房地產行業供給端著手，從而加速形成購租並舉的房地產調控長效機制。

在「只租不售」的房企自持物業拿地中，屢有表現的萬科，亦是少數幾個試水租賃市場的服務商之一。不久前，萬科董事長郁亮接受新華社記者採訪時曾表示，萬科目前已開辦萬間以上長租公寓，計劃今年做到10萬間。

「從政策看，目前的租金回報率1%－2%左右，這導致大家『賠本賺吆喝』；再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題。如果長租不能解決小孩上學的問題，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行『制度性的』探索和破解，否則購租並舉解決居住問題就會成為空話。」郁亮認為。

關於自持地塊未來發展思路等問題，財富網記者致電萬科相關人士，其表示：「目前還在內部溝通，沒有更多可對外分享的信息。」

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受財富網記者專訪中則表示，在之前的零售退出模式中，房地產的開發過程是一個流水線——快速開發、快速退出，實現整體加槓桿收益。他分析：「房地產企業希望除了第一筆資金使用自有資金以外，更多的資金來源能夠依靠加槓桿的形式。而未來，隨著租賃市場的發展，在自持地塊、租賃用地和相關政策的影響下，房地產企業將會越來越趨向『去槓桿化』的過程。」

「屆時，房地產的開發流程以及房地產企業的退出機制，都將會發生根本性的變革。」江瀚補充道。

資本裹挾下的長租公寓，將出現市場分化

在資本市場上，租賃已經成為大家追捧的一個市場題材。近日，昆百大A、世聯行、萬科等租賃概念股持續走強。財富網記者了解發現，上述上市公司在長租公寓市場均有所布局。

據悉，長租公寓主要有集中式和分散式兩種模式。2013年以來，行業迅速發展，目前市場規模已超100萬間。在經過快速擴張時期之後，長租公寓發展模式開始出現分化。

萬科、世聯行等大型房企資金實力雄厚，能夠緩解回收周期長導致的資金壓力。同時，其有豐富的物業管理經驗，亦突顯品牌優勢。而對於一些中小型長租公寓品牌，尤其是創業項目來說。在資金的裹挾下，面臨著回收周期和資金回報率方面的壓力。

偉業我愛我家副總裁胡景暉認為：「目前有很多長租公寓的創業項目，但是『講故事』的成分比較多。如果持有的套數和間數只有幾千間的話，實際上很難達到盈利水平。另外，從目前的租售比來看，投資回報率很較低，大概在2%上下，所以，這也很難真正有效吸引大量民間資金的介入。」

目前，分散式（合租）類型長租公寓佔據66.7%比例 數據來源：飯店協會公寓委員會

「雖然每個公司的聚焦點都不同，但是盈利模式弱是長租公寓行業的共性。目前，行業並沒有出現一個很大的、不可替代的巨頭。」某券商房地產團隊首席研究員告訴財富網記者，未來住房租賃將形成一個萬億級別的市場，而長租公寓亦將產生龍頭企業。

上述人士進一步分析，長租公寓行業發展需要做兩方面工作：一是做到房東、房客、機構之間權責的分明。「權責分明以後，企業發展壯大的訴求才會更強。」二是需要更多的數據。「如將租賃機構和個人租房家庭等供給端數據明細化，則將對未來的政策制定和對其他行業的指引起到非常重要的作用。」

此外，對過去以零售為主要退出渠道的房企來說，從拿地到長期持有、出租，往往缺乏運營經驗和管理經驗。

胡景暉認為，未來租賃市場的趨勢向好，發展需要耐心。房企可以與一些長期從事租賃、積累了豐富經驗和擁有既成管理系統的機構達成合作。

REITs將成為租賃運營融資新途徑

當前，租賃市場運營的模式主要有三種，即公租房領域的企業代建、政府管理批租模式，租賃企業的「二房東」模式和大量散戶租賃出租管理的模式。

對此，易居研究院研究總監李然博士告訴財富網記者，從租賃經營企業角度來看，實現租賃性土地的市場化運作，開發商進入持有租賃經營領域，將不僅有利於改變當前租賃經營企業的「二房東」模式，也將有利於在公共服務資源提供的角度實現市場化和權益均等。

「目前租金價格和房屋的交易價格之間聯繫還沒有那麼緊密。以租售比為例，在美國可能在3.8%到8%之間，國內即便上海這樣的一線城市都不到2%。通過租房能夠獲得公共服務權益，就是房產的使用價值。而這部分價值，還沒有反映到租金價格里。」李然介紹。

「REITs等資產證券化方式，不僅可以作為融資的新途徑，更是促使社會投資租賃性住房和實現租賃住房產業分工的新途徑。」李然補充道。

可以預期，隨著租賃市場的長足發展，自持物業項目未來或將試水REITs等資產證券化產品，以盤活資金，增加自身流動性。

房企布局租賃市場，將助推行業格局改變

未來，在租賃政策和租賃供地的影響下，房地產通過金融加槓桿進行開發的模式將在一定程度上消退。屆時，房企將會面臨越來越大的資金成本壓力。

如果說此前房企更多時候是處於金融槓桿壓力下的輕資產化狀態，則現在房企正向重資產的方向轉變。尤其是對於持有自持物業的房企來說，只有全部使用自有資金或比例較低的貸款，才能夠支撐「只租不售」的市場份額發展。

江瀚分析，房地產企業將面臨「二八分化」的壓力。未來越是大型的房地產企業，其融資能力越強、發展水平更佳，也更容易讓資金成本控制水平處於良性狀態；而越小的房地產企業，越將面臨巨大的發展壓力。

「房地產企業的融資分成兩個大類，一個是股權融資，一個是債權融資。而股權融資一直是房地產企業不太願意使用的，所以很長一段時間，房地產企業採用的是債權融資，也就是我們說的開發商貸款和短期融資債券，包括發行一些房地產債權、信託產品。」江瀚介紹。

在租賃市場變局的影響下，未來房地產企業若布局該領域，其融資方式必將更加多元化。可以說，整個房地產行業的格局正在發生改變。