地方國企起跑租賃市場 規模競賽靠盤活存量物業

■中房報記者 苗野 北京報道

9月7日，成都年內第三次大規模集中供地的土拍會上引入「土拍新政」，即採取「配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房面積」的競拍方式。根據最終結果，開發商無償移交租賃住房的比例最高達41%。

租賃市場這片藍海引人注目。尤其是7月18日，九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），選取廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批住房租賃試點后，多省市爭先恐後進入住房租賃市場。據不完全統計，今年以來累計超過30個省市出台了有關租賃的政策內容。

政策紅利下，除萬科、碧桂園、龍湖等標杆房企積極布局外，擁有土地、房屋資產優勢的地方國企也瞄準了這片藍海。目前，上海、南京、武漢等地的國企，已經開始探索將閑置廠房或商業用房改建為租賃住房，在增加房源供應的同時盤活存量資源。

不過，仍處於搶佔市場份額階段的標杆房企和地方國企，如何越過年租金收益率5%的生死線，是未來跑贏的關鍵。

盤活存量式升級

地方國企搶佔租賃風口

「培育和發展住房租賃市場，構建「租售並舉」的住房供應體系，要發揮國企的帶頭和引領作用」，7月18日的《通知》明確提到，支持相關國企轉型為租賃企業，鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規定改建為租賃住房等。此後的8月，各地紛紛響應。

上海百聯集團宣布，成立百聯資產控股有限公司，並與長租公寓運營商睿星資本合作，共同開拓長租公寓市場。

上海國資運營研究院認為，國企參與租賃市場，優勢在於土地和房源。以上海華誼集團為例，作為一家化工企業集團，進行產業結構調整后，在上海市中心以及郊區擁有不少物業，目前正在尋求盤活存量資源。「發展住房租賃市場，為企業提供了物業升級的機會。」華誼集團資產財務部副總經理郭敏表示。

武漢市則選取武漢地產集團、武漢城投集團、武漢捷運集團和武漢碧水集團等市屬國企組成武漢市第一批國有住房租賃平台。其中，城投集團擬提供住房租賃項目9個，約946套、4.47萬平方米；捷運集團擬提供住房租賃項目3個，約1698套、7.58萬平方米；碧水集團擬將洪山區江南新天地保障性住房項目剩餘A地塊（約129畝）建設用地的部分用於租賃住房建設。

此外，《南京市住房租賃試點工作方案》提出，要扶持國有企業發展規模化租賃，2017年國有規模化住房租賃企業不少於14家。鼓勵住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執行民用價格。

業內人士認為，國內住宅市場一直存在「重售輕租」的問題，租賃市場的規範發展本質上是為了讓住房回歸居住屬性，但由於涉及扭轉部分機構或租戶偏重短期利益問題，需要建立一套長效調節機制。相關政府部門的監管舉措固然重要，市場參與主體結構的豐富完善也必不可少。國有企業的積极參与，有望推動一批規模化、專業化、規範化的租賃企業迅速成長起來，一些頗具實力的國有租賃企業有可能成為當地住房市場的定海神針。

蘇寧金融研究院高級研究員左俊義認為，如果國企本身是房地產企業，那麼國企可能會作為當地政府發展住房租賃市場的重要平台，通過自建或者購買房源發展成為租賃市場的重要一環。在國企改革的大背景下，抓住機遇發展租賃業務，可能會獲得一定的突破，畢竟租賃市場處在起步階段，是有戰略性機會的市場。

規模競賽進行時

盈利或在壟斷之日

實際上，發展住房租賃市場早有鋪墊。從去年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等房企紛紛以不同形式涉足住房租賃市場。

萬科將長租公寓項目上升到「泊寓計劃」后，今年加速規模擴張，並計劃年內將在全國範圍內開發10萬間公寓。龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，成立「冠寓」運營公司。碧桂園上海區域新成立了長租公寓和產城事業部。綠地將長租公寓納入發展戰略。

易居企業集團研究中心研究經理沈曉玲表示，目前房企切入這一領域主要有兩種方式，一種是單獨成立長租公寓品牌，即自營長租公寓品牌；另一種是和專業的長租公寓運營公司合作。

同樣，國企參與住房租賃市場，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運營，有的選擇與專業運營機構開展合作。目前，國內市場已出現一批專業化的長租公寓運營商，如魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓、青客公寓等。這些運營商或租下整棟物業進行改造，或將分散在某區域內的可出租房源集中到一個平台進行管理。租期一般較長，最長可達10年到20年。

海通證券房地產行業研究員塗力磊表示，住房租賃市場如果搞自建，收回成本的周期會比較長。比較看好企業盤活現有存量，交給專業運營機構來管理的模式，這樣可以獲得較好的收益率。

目前住房租賃市場還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有參與主體都在競速賽跑擴大管理規模，搶佔市場份額的階段。在歐美國家，30%的租賃房屋由專業機構運營管理，日本更是高達80%，多數城市則不到10%。

儘管有30個省市表態發展住房租賃市場，也有不少房企和地方國企先後布局租賃住房行業，很多相關概念股也跟風而漲，但長期困擾市場的租賃住房盈利模式並沒有得到解決，這也對國企參與住房租賃的市場化運營能力提出了高要求。

中原地產首席分析師張大偉認為，對於市場，5%的年化租金收益率是租賃時代的生死線，達不到這個收益率，所有租賃只能是過渡行為。當下一二線城市租售比超過500︰1，住宅年出租回報率為1%至2%，也就是說，出租一套房要100年才能回本。

易居執行總裁丁祖昱在其公眾號發表文章稱，今天租賃的盈利模式並沒有看到，拿地建房方面，除了少部分國有企業，能夠以遠低於市場價拿地，租金回報率可能還算得過來。其他企業如果用市場價去拿地建房，如果沒有低利率、長時限的資金支持，其實做租賃還是不賺錢的。租賃市場前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與企業的最大問題。也許會像共享腳踏車那樣，大家先搶佔市場再說，壟斷之時就是盈利之日。