碧桂園首進京城核心 欲靠商辦賺大錢？

資料圖。

原題：北京二環地爆冷成交溢價率不到1%

碧桂園首進京城核心欲靠商辦賺大錢？

法治周末記者肖莎

時隔5年，北京二環邊上才再次有住宅用地出讓，土地競買現場卻意外冷清。

2017年8月1日，北京市國土局交易大廳，媒體記者原本等著看幾家競買主體你追我趕地出價爭搶掛牌出讓的永定門地塊，結果三家競買主體中保利首開聯合體和平安系公司並未出現，華潤招商碧桂園聯合體最終以38.4億元的價格競得該地塊。

北京市國土局官方網站信息顯示，這一價格是華潤招商碧桂園聯合體於7月31日的報價。該地塊是掛牌出讓，掛牌競價起始時間為2017年7月18日9：00時。

8月1日當天，由於另外兩家競買主體退出，該地塊未經現場競價自動落入華潤招商碧桂園聯合體囊中，而該地塊競買起始價為38.2億元，最終成交價的溢價率不到1%。

這是碧桂園在今年5月首次在北京的郊區密雲拿地后，再次通過公開市場獲得北京土地，也是碧桂園在環京布局多年後，首次挺進北京城區。

法治周末記者查看該地塊的掛牌出讓公告發現，該地塊位於東城區永定門外地區，東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線，位於北京南二環外側，緊鄰北京南站，周邊有捷運站。

從北京市國土局網站查詢土地出讓信息可知，在2012年東城區香河園地區出讓了一塊居住用地之後、在此地塊出讓之前，北京二環邊上鮮有居住用地出讓。

因此，自6月27日北京市國土局公布了該地塊的掛牌公告后，業界就對此地塊倍加關注。

然而，競買的現實卻是三家意欲競買者中的兩家在現場競買環節退出。這樣地理位置優越的地塊，為何出現如此少的房企願意競買？

出讓條件複雜

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴法治周末記者，企業拿地通常會考慮兩個因素。第一是投資的前景，第二是投資的障礙。

「從投資前景來看，永定門地塊總體被看好。但是從盈利角度看，北京近郊區的土地更容易獲取購房者的關注，即開發的性價比會更高。」嚴躍進說。

之所以作出這樣的判斷，嚴躍進的理由是，永定門地塊是「限地價限房價」出讓的，國土局要求該宗地中商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。而以往住宅的售價通常在樓麵價的兩倍甚至三倍，該地塊的樓麵價約為58000元/平方米，限價之後的價格顯然應當是低於開發商的預期的。對比之下，五年前出讓的香河園地塊上目前建成的項目使館壹號院，售價已在12萬元/平方米。

「這也就意味著，在近郊拿地，相對而言成本較低，但售價也低不了多少。比如二環邊上的住宅由於限價只能賣到9萬元/平方米，提價空間小，而五環外的房子也能賣七八萬一平方米。」嚴躍進說。

「從投資方面的障礙，永定門地塊位置比較特殊，後續規劃方面會有各類限制，所以約束性較大也容易引起很多房企拿地方面的顧慮。」嚴躍進補充道。

亞豪機構市場總監郭毅也告訴法治周末記者，此次之所以少有開發商問津永定門地塊，並非二環地沒有吸引力，而是因為這塊地的出讓條件比較複雜。該地塊的出讓條件包括：50%商業自持，競得人須代建7000平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區文化委員會使用等。

「這些都會增加拿地企業的整體成本。」郭毅說。

在這麼複雜的出讓條件下，華潤招商碧桂園聯合體為何仍願意斥巨資拿地？記者亦試圖聯繫碧桂園方面公關負責人，但對方表示目前尚無可回復的內容。

90/70的考驗

郭毅在接受法治周末記者採訪時還表示，永定門地塊住宅部分需執行「90/70政策」也成為地塊本身最大的短板。

所謂「90/70政策」是指，該項目套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

郭毅之所以得出上述結論，是因為雖然相比同屬二環位置的使館壹號院今年超過12萬元/平米的成交均價來說，該地塊限價較為「親民」，但是從限價上限來看該地塊未來仍將是高端豪宅。

鏈家網的信息顯示，該地塊附近的東革新里小區和西革新里小區等老小區二手房價格在7萬元/平方米，城市亮點小區建成於2003年前後，二手房價格約為8.8萬元/平方米。永定門地塊住宅的限價仍高於附近二手房價格。

「單價8萬+的豪宅項目所面向的客群為高端改善型客群，這部分群體對於生活品質的要求相對較大，居住面積的擴大則是實現居住品質的基礎要求。在2017年，單價在8萬+的高端住宅的成交當中，套均面積在90平米以下的佔比僅4%，套均面積200平米以上的產品佔比則高達40%。」郭毅做過這樣的統計。

在這樣的數據基礎上，郭毅認為，該地塊中小戶型的面積限制，與定價倒推而成的高端改善客群對於面積尺度的升級要求之間，存在著無法調和的矛盾，未來的產品定位與去市場化也將存在一定難度。

上海中原地產分析師盧文曦認同郭毅的這個分析，他告訴記者，買得起八九萬一平方米的房子的人，通常要求大面積，要求小面積的人，通常買不起這個價位的房子。而且開發商通常也更願意開發大戶型，因為相對而言，小戶型開發成本要高。

「不過，小戶型總價可以控制，有人是區域里做戶型置換，賣掉品質不好的、置換成品質好的小戶型的這種需求還是存在的。而且市區里的各種配套，市區外的居民是享受不到的。」盧文曦說道。

嚴躍進也表示，戶型本身雖然有負面的影響，不過房企做此類產品本身問題不大，頂多是利潤比預期低。當然類似項目依然是建議做精品，而且這類項目會成為相關房企在北京的標杆性項目。

核心利潤寄望商辦嗎

不過，郭毅對永定門地塊的未來並非完全悲觀。她表示，雖然永定門地塊的住宅限價限定了開發商的利潤，將增值收益更多地留給了小業主，但可散售的商業和辦公部分卻並未限定價格上限。二環位置的5A級寫字樓和高端商業，前景如何？價值怎樣？開發商心中都有一本賬。

「再加上近幾年北京批發市場的集中外遷，該地塊的商業辦公部分在兩三年後開始銷售或招商時，南二環、三環想來早已舊貌換新顏。作為一個全新規劃的區域中首個入市亮相的頂級商辦產品，銷售單價能否達到甚至超過15萬元/平方米？個人認為存在著不小的想象空間。」郭毅說。

也因此，在郭毅看來，商辦項目才是永定門地塊的核心利潤來源。

「加上三家房企聯合體中華潤和招商蛇口均有豐富的商業地產開發運營經驗，絕版地段+規劃紅利+操盤能力，成為地塊商辦部分未來銷售及經營的堅實保障。」郭毅補充道。

華潤置地的官方網站顯示，其目前已在全國多個城市運營著萬象城、鳳凰匯、五彩城等商業項目。

然而，當前北京對商辦項目的調控政策極為嚴厲，自今年3月26日出台商辦新政以來，商辦項目成交量日漸下滑。商辦真的能夠成為永定門地塊的核心利潤來源？

嚴躍進表示當前的商辦新政更多影響的是郊區的商辦項目銷售，而永定門地塊處於北京市中心地帶，受到的政策影響相對較小。而且這樣一個極具地段優勢的項目，簡單地把項目全部銷售出去可能還不是最划算的，50%自持模式對於項目而言盈利機會將更大。