房貸利率有變！無折扣？購房者看到心都碎了

房貸利率折扣縮水 樓市「定向加息」了嗎？

五一小長假轉眼結束，和往年看房子買房子的熱潮大不一樣，市場現在討論最熱的話題是「定向加息」——北上廣深等一線城市的房貸利率折扣，在一波又一波政策的衝擊下逐漸縮水，從去年底的8.5～8.8折上行到目前的基準利率附近。

加息減息是央行利率政策分內之事，「定向加息」雖可形象描述當前按揭貸款價格上行的趨勢，但容易給人一種錯覺，即監管部門介入了這些城市的按揭貸款定價。事實上，無論是從公開消息還是記者了解的實際情況來看，按揭貸款的定價基本上是銀行的自主行為，只是綜合了各方因素的結果。

首先是額度。去年大部分銀行表內新增信貸都來自房貸，這說明銀行整體面臨「資產荒」的情況下，房子還是整個社會信用鏈條中最核心的抵押品，將有限的信貸資源配置其中是經濟意義上的最優選擇。不過這種局面今年初已被打破，在樓市分城施策差別化調控的大框架下，今年銀行在一線城市投入的信貸資源同比是收縮的，其直接結果自然就是價格上行。這對銀行來說沒什麼壞處，既符合政策也有實際收益，這種局面以往每次調控都能見到。

其次是成本。從去年四季度開始，同業市場的擠泡沫在成本和收益兩端對銀行的經營提出了挑戰。雖然從一季度報表看，負債端的成本壓力還沒有顯著傳導到資產端，但如果對同業和影子銀行的監管政策持續收緊，那銀行遲早會面臨兩個很現實的問題：一是資金成本如果上行，資產端的定價跟不跟進?二是如果往年同業這塊的利潤空間沒有了，從全局看該拿什麼去補?

但在當前的市場格局下，要平衡好這兩個問題很不容易。去年至今，美聯儲兩次加息，央行跟進調整的都是銀行間市場價格，而不是基準利率。在國內銀行的資產負債組合中，核心的定價標準是基準存貸款利率，這也是為什麼我們看到的局面是房貸的折扣在逐漸減少甚至取消，而不是價格中樞在上行。這種局面決定了房貸市場的資金價格只會溫和上行，而不是根本性的趨勢變化。

可能很多人會算月均按揭成本，但這不是一個核心的問題。確實，在價格上行的情況下，貸款人的按揭成本將會上升，但考慮到首付成數只升不降，這塊資產的安全性是有保障的。當前的政策組合對投資性貸款需求有更嚴格的甄選標準，這本身就是對系統性風險的一種對沖，對銀行是有保護的。

儘管當前按揭貸款的定價在逐漸上行，但這樣的資金成本在全社會橫向比較依然比較優惠。以基準利率計，當前的按揭貸款純商業貸款利率是4.9%，公積金貸款利率是3.25%，這是市場上相當有吸引力的資金價格。考慮到未來一線城市逐漸往城市群發展的大趨勢，以及類似格局對國內資源分配越來越強的虹吸效應，無論從短期還是長期來看，商品住宅的供給缺口都會存在，這些市場上的房貸上漲壓力不容小覷。

換句話說，當前的房貸定價上行既不是「定向加息」，也無法從根本上扭轉大趨勢。

買房成本又增加了

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