南京1至7月商品房待售面積同比下降兩成多

南京商品房待售面積同比下降兩成多

樓市調控政策嚴控下，南京商品房銷售也比以往有所下降。8月23日，南京市統計局公布了今年1至7月的經濟數據，數據顯示，到7月末，南京商品房待售面積同比下降兩成多。

今年以來，南京房地產調控政策頻出，房地產市場呈現出投資快速增長、銷售有所下降、庫存總量降幅明顯的特徵。數據顯示，1~7月，南京房地產開發投資1306.69億元，同比增長23.4%，比去年同期高2.9個百分點；商品房銷售面積877.26萬平方米，同比下降5.0%，降幅比1~6月擴大0.3個百分點。截至7月末，商品房待售面積384.69萬平方米，比去年末減少51.54萬平方米，同比下降24.3%。

全國商品房待售面積同比下降14%

統計局數據顯示，截至今年前7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約14%。

但不同城市之間的去庫存進程並不一致。民間機構統計顯示，經過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規模出現腰斬。但仍有大量三四線城市，庫存幾乎沒有變化。

分析人士認為，這種局面體現出樓市形態的進一步分化，三四線城市之間，經濟、資源、人口、環境等的不同，已經極大影響到樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。

一線城市庫存跌至底部

國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。

也即，自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

上述庫存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出，城市範圍擴張、舊城改造等，促成了土地供應規模的增加，進而增加了商品房的供應規模。但由於經濟基礎薄弱、產業集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。

相比之下，熱點一二線城市因土地供應有節制、市場需求量大，並不存在明顯的庫存壓力。根據易居克而瑞的統計，自2010年以來，北京商品房可售規模的變動幅度基本不大，去化周期大多維持在10個月上下的水平，最長也不足18個月，最短時僅為6個月。

隨著房地產交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據統計局數據，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約為14%。已經恢復到2015年初的水平。

平安證券認為，除銷售明顯增長外，部分城市近幾年來的供地節奏明顯放緩，也是庫存規模大幅下降的原因。

按照一些業內人士的觀點，當前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場交易熱度能夠持續，總體庫存仍有進一步減少的可能。

民間機構的統計數據更為樂觀。克而瑞近日發布報告指出，截至2017年7月底，該機構監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。當前庫存規模相當於2013年9月的水平。

上述80個城市多為一二線城市和較為熱點的三四線城市，其市場交易熱度要高於全國平均水平，因此去庫存力度也更大。

但若分城市來看，差異同樣存在。上述機構指出，對於一線城市來說，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，當前繼續下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。

部分三四線城市庫存仍高

作為此前的庫存「重壓區」，三四線城市的去庫存進程值得關注。

去年末以來，三四線城市逐漸取代一二線城市，成為市場交易的熱點。有機構認為，除資金溢出效應和城鎮化進程外，還因為三四線城市的庫存已到低位，市場的供需形勢已經發生逆轉。