下半場首次土拍，看2017樓市新風向

2017年8月15日的土地拍賣會可謂是引燃了瀋陽的房地產行業，這是8月7日新政出台後的第一次土拍，是瀋陽首次以「限地價、競配建」的方式進行的競拍。6宗地塊拍賣，攬金22億，5宗地塊土地溢價率高達100%以上，達到了限制地價，3宗地塊土地樓麵價達到6000元/㎡以上。而在8月30日、9月6日、9月8日，還將進行3次土地拍賣，如此頻繁的土地供給，讓壓抑許久的開發企業都繃緊了弦。

2017年8月15日土拍現場

然而，一邊是對房價限制的調控政策，一邊是燃爆的土地市場，究竟瀋陽的房地產市場將會演繹出什麼樣的大戲呢？

土地市場火爆反映強烈購房需求

土地市場的其實反應的房地產市場的需求狀況。如果建好的房子無人問津，那麼開發企業斥巨資買的地恐怕就要砸到手裡，虧本的生意沒人會做。而現實的情況是，瀋陽在2017年的土地供應明顯不足，上年土地供應土的總面積約56萬平米，連續四個月沒有土地供應。

雖然如此，卻有兩點證據表明當前開發企業對於土地的強烈需求。

其一，土地轉讓市場異常活躍，土地拍賣的暫停讓不少開發企業轉而土地轉讓的方式獲取土地，比如萬科、金地、融創紛紛出手收購其他項目。

其二，8月15日，沉寂許久的瀋陽土地市場終於再次啟動，壓抑了4個月的需求終於有了釋放的出口，6宗地塊之中有5塊地達到了限價，現場的競爭也是激烈異常。

可以預見，在即將到來的3場土地拍賣中，還將上演激烈的土地爭奪戰。土地市場的激烈爭奪其實反應出的是房地產市場的旺盛需求，讓開發企業在土地市場真金白銀搏殺的根本原因在於購房者這一邊。

當然，頻繁的土地供給實際也是瀋陽市2017樓市新政的政策要求——「源頭控制，增加土地供應」，當市場需求旺盛，通過擴大供給來降低房價上漲的壓力，這也是符合市場的規律的明智之舉。

品牌效應愈加明顯

在這次拍賣會上，華潤置地萬眾矚目，力克群雄獨得五宗地塊。在這背後是華潤置地對瀋陽戰略布局的深度思考，但與此同時，我們也應該看到瀋陽房地產市場格局的變化。縱觀2017年的土地拍賣，大型品牌開發商成為土地拍賣市場的主角，在2017年成交的14塊地中，有11塊被全國性的品牌開發企業取得。而在8月15日的這場土拍上，更幾乎成為華潤置地的「獨角戲」。

這意味著瀋陽的品牌開發企業已經成為市場的主流，他們有更強的品牌影響力、更強的資金實力、更強大的團隊、更豐富的操盤經驗，他們有足夠的能力來應對高溢價、高房價帶來的風險，同時他們也更有能力打造優質的項目。

算上此次土拍取得的地塊，華潤置地已經在瀋陽布局17盤，雖然此前項目有部分項目已經完工交付，但是預計明年華潤置地仍將是至少8盤以上的在售樓盤聯動。華潤置地「全面開花」的格局將在瀋陽繼續保持。像華潤這樣的一線品牌開發商在瀋陽已經有了難以撼動的江湖地位，而隨著開發的持續進行，這類地產企業的頭部優勢會越來越鞏固，越來越明顯。無論是銷售面積排行榜，還是銷售面積排行榜，前十名的位置基本上都握在了萬科、華潤、碧桂園、保利、新世界、龍湖、恆大等這樣的品牌開發商手裡。

但這對於購房者來說，卻又很多好處。這些品牌開發商的開發品質有足夠的保證，有足夠的經驗開發更加貼合需求的產品，因此購房者在買房時所面臨的風險要比過去低太多太多。有人說，地產已經有黃金時代進入白銀時代，而對於購房者而言，這或許意味著另外一種情況，瀋陽的地產品質時代來臨了。

強者恆強，熱點愈熱

品牌開發企業成為當前瀋陽房地產行業的主要產品供應者，強者恆強的「馬太效應」在起作用的同時，另一個現象也值得我們關注，那就是熱點區域的熱度持續升溫，比如張是板塊，這一區域已經吸引了金地、華潤、萬科、保利、龍湖、融創等品牌開發企業在此角逐。在此次土拍中，張士區域所推出的兩個熱點地塊被華潤置地摘得，讓張士板塊的熱度又進一步提升。

另外，本刊此前曾策劃《城北群英會》專題，討論了去年以來熱度持續攀升的瀋陽北部區域，重點關注了三檯子板塊和青城山路板塊，而在8月15號的土拍中，于洪區赤山路八家子地塊被華潤置地收入囊中，又為城北樓市添了一把火，該地塊距離青城山路的華潤翡翠城項目僅3.5公里左右。

但是該地塊樓面地價已經達到了5700元/建築平方米，相比於一年前被華潤置地摘到的青城山路地塊，即華潤翡翠城項目1840元/建築平方米，土地價格上漲了兩倍。目前華潤翡翠城項目的高層均價為6800元/平米，洋房均價為11000元/平米。試想，于洪區的土地價格已經達到了這樣的水平，作為同屬於城北區域，但是位於傳統市內五區——皇姑區——的華潤翡翠城未來將會有怎樣的潛力空間？

時隔一年，開發商對土地的激烈爭奪、土地巨大的溢價率足以說明城北區域的熱度和終端的拉動力。而隨著一批新項目的動工，區域面貌將再一次發生了改變與升級。未來，在後續區域熱度以及房價上漲空間上，瀋陽城北區域都給我們留出了很大的想象空間。

同時，政府對於城北區域發展所寄予的厚望也可見一斑。過去瀋陽城北區域曾經是住宅供應的重點區域，開發了不少住宅項目，但是上一輪開發浪潮早已接近尾聲，去庫存曾一度是這一區域的主要任務。相對而言，在較長的一段時間裡，城北區域土地供應相對較少。但這一區域的發展潛力不容小覷，在政府的推動下，保利、恆大、萬科陸續在這一區域布局，2014年以來，政府對這一區域的土地供應開始加快節奏，華潤、萬科、碧桂園、保利集中進入這一區域。作為新一階段的城北開發橋頭堡，皇姑北部經濟區和三檯子板塊率先發力，城北新一輪開發已經露出了端倪。

縱觀瀋陽北部北二環以北，甚至三環以北的區域，仍有較大的土工供應的空間。除了此次赤山路八家子地塊，根據公告在8月30日的土拍中，這一區域還將有土地的供應，未來城北樓市勢必會迎來新一輪熱潮。

從8月15日這場土拍看，強烈的需求拉動，高溢價率似乎不可避免了，在這樣的情形下，「強者恆強」已經成為當前瀋陽房地產市場的一種邏輯，只有有實力的品牌開發商才能獲得房地產行業的生存資本——土地儲備，品牌地產、品質地產也已經不可阻撓的來臨了。只有那些注重產品品質、關注購房者需求的開發企業才能在這個時代玩得轉兒，才能在這個時代縱橫捭闔。

說起這輪土拍，還有一個有意思的結果。赤山路八家子地塊與華潤崑崙御的直線距離，華潤翡翠城與華潤崑崙御的直線距離大約都在3.5公里左右，連起來正好是一個正三角形，恰成「三足鼎立」的局面，或許這是巧合，也可能是源自於華潤置地對於瀋陽城北區域的謀篇布局。雖然華潤崑崙御產品以精裝高層為主，而華潤翡翠城將項目拆解成低密洋房與高層產品，交通、配套也有著不同的優勢，但是兩者打造的都是高品質社區，對於八家子地塊未來的項目品質，人們也可以有所期待了。