還在考慮買房？這次給你五個賣房的理由！

轉自：Wind資訊（ID：windzxsh）；來源：網易、新浪、搜狐、一財等報道；作者：李迅雷、姜超

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。樓市的火熱已持續了十多年，現在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有隻漲不跌的市場。

李迅雷（海通證券首席經濟學家）和姜超（海通證券宏觀債券研究員）「師徒倆」攜手警告樓市風險。

李迅雷稱，在2003年初的時候就有人表示，美國的房價已經漲了十年，應該不會下跌。隨後幾年果然如此。到了2005年，就連保守的美聯儲主席格林斯潘向國會作證時，也罕見地表示「美國尚未出現全國性房地產泡沫」。也有的經濟學家認為「貸款渠道的多元化」、「產品結構的多元化」、「貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制」以及「房地產消費結構呈多元化趨勢」使得泡沫不會破滅。

不幸的是，正是在這種一致預期下，2006年美國房價出現了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機席捲美國、歐盟及日本的金融市場。

人們總是習慣為現狀找理由，如今也是如此，認為特色的房地產市場儘管存在泡沫，但房價絕不會下跌，因為土地是受管制的，即供給有限，國家有調控能力。這與2005年的時候，美國人民對「美國特色」房地產市場不會下跌的認識不是有著驚人的相似嗎？

實際上，1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。房地產開發投資增速的高點出現在2010年，達到33%，如今已經回落到個位數，說明房地產作為周期性行業，一定會經歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預測衰退的具體時間。

對房地產進行調控的政策很早就實施了，但效果一直很不理想。自去年下半年開始，國家對房價的調控力度應該是這麼多年來最嚴厲的——「房子是用來住的，不是用來炒的」，限購、限貸、限價等措施在越來越多的城市推出。

李迅雷因此預計，若2017年及今後幾年房價繼續上漲，則房地產政策還將繼續收緊，這樣對峙下去，意味著房價泡沫會越吹越大，一旦破裂，對經濟的殺傷力肯定更大，就好比過去只需在三米跳板跳水，今後將不得不在十米跳台上往下跳了。

李迅雷還稱，房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，儘管決策者都不希望這一情況發生。但由於人們的認知能力所限，政策調控上容易出現矯枉過正問題。

例如，早在2003年，有關部委就聯合發文（《關於制止鋼鐵電解鋁水泥行業盲目投資若干意見的通知》-102號文）提出，「目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業的在建項目生產能力大大超過了預期需求，必將導致生產能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和污染環境，甚至造成金融風險和經濟社會其他方面的隱患」。

事實上，2003年鋼鐵產能尚不到3億噸， 2003-2007年正處在重工業化的高速發展期，限產並不合時宜。如今，僅河北省的鋼鐵產能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸。

可見，對預期需求的判斷往往很難準確，實際需求大大超過預期；此外，最應限制鋼鐵企業發展的缺水省份河北，產能擴張的規模卻是最大的，由此也帶來了京津冀地區的嚴重污染。

但是，調控政策的鈍化不等於政策的時滯效應不會發生，最可怕的是，那麼多調控政策不斷累積，最終可能出現「最後一根稻草壓死駱駝」的現象。

李迅雷稱，由於房價上漲從本質而言就是人口現象，根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而流動人口的減少則發生在2015年。

此外，作為購房主力的25-45歲群體人數的減少，也出現在2015年。同時，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發達省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。

因此，人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，這同樣是一個時滯現象。

李迅雷指出，經過上面種種分析，除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

這個觀點和姜超不謀而合。在姜超最新研報中，他表示，過去兩年，國內房價暴漲，出現明顯的資產泡沫，重要原因在於貨幣超發。

央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定，但實際的貨幣增速高達16%，原因在於商業銀行為了盈利的需要，發展出了巨大的影子銀行，導致了貨幣嚴重超發，而超發的貨幣則滋生了各種資產泡沫，尤其是地產泡沫。

美國1993-2006年這輪房地產牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。

自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之後房價從普漲過渡到結構性上漲，6年累計漲幅為40%（指數研究院公布的百城房價加權指數），儘管後期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。

此外，這些年來居民房貸餘額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達到4.96萬億元，城鎮居民用於購房的支出占當年城鎮居民可支配收入總額的23%，工、農、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。

李迅雷擔憂地表示，居民購房加槓桿如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢？

姜超也稱，如今銀監會兩周內密集發文，其核心目標是對銀行非傳統業務從嚴監管，尤其是同業和表外業務。從3月的貨幣信貸數據來看，表內信貸資產增長逐漸受控，僅剩表外融資仍在高速擴張，但在監管全面從嚴的背景下貨幣超發必將逐漸受控。如果把貨幣關到籠子里，其實也就意味著資產泡沫到了尾聲階段，未來應該轉向真正安全和提高效率的資產，而遠離一切泡沫資產。

權益市場中有一個很流行的觀點：現在債也不好，房子也不讓買，錢都會被逼到到股市裡面去。

社會科學院經濟學劉煜輝教授反駁了這種觀點，並認為持這種觀點的人，頭腦當中根本沒有建立一個現代金融信用運行的概念。

劉煜輝表示，信用周期、資產周期是一個自我強化的過程，它一定是對稱的，怎樣上去的就怎樣下來。塵歸塵，土歸土，但是對很多人而言只願意相信左側，不願意相信右側，這就需要時間的檢驗。

全球宏觀對沖基金經理付鵬也認為，無論是股市還是樓市，投機者都不過是矛盾的激化者，錯的是無處安放的貨幣投放。

炒房和之前的炒股有著異曲同工之妙，唯一不同的是誰也不知道這樣的瘋狂到底會以什麼樣的結局收尾，雖然瘋狂的時候，無數的股民也都相信股市不會崩盤，但結局卻是於大家所想相距深遠。房子呢？老百姓似乎也陷入到了當年的那種相信政府不會讓它崩盤的狀態。

所以，在當前信用周期和資產周期之下，股票和房子，可能是一樣的味道。

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