老破小也有春天？杭州主城老房子悄然打起翻身仗

對於近期的杭州樓市，媒體上傳播最多的字眼就是「火熱」、「售罄」。由於限價的存在，現在成了很多人眼中買房的「好時機」。

雖然價格被限住了，但開發商也紛紛見招拆招。房價漲不了，那就漲車位；客戶太多，就提高首付比例、拒絕公積金貸款、提高驗資門檻；面對要求全款付也擋不住的客戶潮，甚至有樓盤傳出了要面試業主的綜合素質...... 這樣的市場，讓普通的消費者「望房興嘆」。

於是，沉寂了很久的主城區「老破小」再度引起了大家的關注，迎來了自己的「春天」。

所謂的「老破小」，主要是指杭州目前主城區內80、90年代的老房子，其中有不少都是「房改房」、「職工房」，面積集中在40㎡——60㎡，戶型主要為一室一廳，少數有兩室一廳。

一直以來，「老破小」在樓市中的存在感低，因為相較於新房和次新房，它有很多的「硬傷」，難以逾越。

如沒有物業管理，人群混雜，居住環境差；停車難，每天上演搶車位大戰；房齡老，小毛病不斷；景觀幾乎為零，違章建築隨處可見等等。

但是，最讓購房者糾結的，還是老小區的升值潛力。在去年G20之後的一輪樓市上漲中，杭州市中心的一些老小區表現平平，除了個別有優質學區「傍身」的小區，很多的主城二手房都沒能在那一輪「漲潮」中順勢而起。

但是，隨著杭州新房市場的熱度持續，在一房難求的背景下，很多人將視線轉向了市中心的老破小。杭州二手房成交量一路上漲，主城區「老破小」也打起了翻身仗。

（數據來源：透明售房網）

2017年3月杭州二手房的成交套數達到了14103套，5月的成交量雖然略有下降，但也保持在11000套的高位。

當越來越多的新房全款付都還排不上隊的時候，市中心的老小區里，卻還藏著首付30萬的房子。這也給不少首次置業、資金有限的剛需一族帶來了新希望。尤其隨著今年拆遷工作的大力推進，主城區核心地段的城中村都被一一推平，這也帶熱了部分周邊小區的成交。

雖然問題多多，但這些「老破小」卻又有著很多新房所沒有的優勢：總價低、地段核心、周邊配套成熟、生活便利......在整體市場的影響下，今年主城區的老小區迎來了自己的「新時代」，在成交價和成交量上都有了不少回升。

（朝暉五區價格走勢圖 來源：我愛我家）

以朝暉五區為例。這個小區地處杭州核心的老城區，鄰近西湖文化廣場，出行四通八達；而且周邊配套成熟，生活氛圍濃厚，是很多剛需族落腳杭州的第一站，在二手房市場上一直表現活躍。今年，朝暉五區二手房的價格也有了不少提升，我愛我家的數據顯示，該小區年初的成交均價為23649元/平米，而五月份的成交均價達到了29778元/平米。

（翠苑一區價格走勢圖 來源：我愛我家）

同樣的情況也出現在翠苑一區。我愛我家的數據顯示，翠苑一區今年1月份的成交均價僅為26923元/平米，但到目前為止，該小區的成交均價已經漲到了35461元/平米。

和睦、濮家、大關等主城區的老小區成交價格都出現了不同程度的上漲。

選擇「老破小」，優勢和劣勢都很明顯，對於不少無力在新房市場買房，卻想留在主城的人，這也是一個不錯的選擇。

但是在購買「老破小」的同時，大家也要有所選擇：很多老小區的房源產權糾紛較多，購房過程中一定要查看清楚；盡量選擇戶型方正，著重考慮戶型格局；關注房屋質量和小區的管理等等。

對於首次置業、資金有限的人來說，主城區的「老破小」可以作為一個階段性的「跳板」。雖然漲價的幅度要小於新房，但也是個不錯的保值選擇，畢竟，這裡的很多優勢，是郊區新盤無法比擬的。