扒一扒萬達廣場接盤俠背後的合生系

出乎意料！在25日傳出的萬達出售核心資產萬達廣場的新聞中，竟出現了一直低調的合生創展的身影。

據媒體報道，7月5日，珠江人壽保險股份有限公司悄然接手總投資30億元的南昌西湖萬達廣場；除了南昌西湖萬達廣場外，珠江人壽近期還將崇州、大同兩處萬達資產也收入囊中。而其背後的東家，正是以朱孟依為首的合生系。

對於此次交易，珠江人壽以多少金額、什麼條件拿下這些項目，未來將如何運營，雙方並未披露細節。但對於合生來說，接手萬達廣場可以說是前途未卜。

相對於聲名在外的萬達，合生雖然在一二線城市共擁有70餘個商業項目，但無論是品牌還是運營都並不出眾。而更重要的是，曾靠政商關係名列「華南五虎」的合生，早已經在土地獲取模式發生巨變的時代，表現出極度的不適應，也被當年的對手遠遠甩在身後。如今的合生，要如何才能涅槃重生？

憑藉政商關係鯨吞大地，市場變幻中「航舵」失靈？

1992年，人稱「朱老農」的朱孟依與合伙人一起在香港創辦了合生創展；2004年，合生創展實現百億銷售額，被前萬科董事長王石譽為「房地產界真正的航空母艦」。而在合生創展成為航母的道路中，通過政商關係獲得的大幅土地是其重要籌碼。

根據合生創展2016年的年度報告，截止至2016年12月，合生創展仍擁有3013萬平方米的土地儲備。搜狐焦點整理髮現，這些土地大部分成交於2009年以前，多以「協議出讓」的形式取得：2001年、2004年，合生創展分別與寶坻政府簽訂協議，取得京津新城近2.5萬畝巨幅地塊；2001年，合生創展與北京化工實驗廠及北京化工集團簽訂協議，取得的珠江帝景75萬平米建面地塊；此外還有在更早之前取得的廣州珠江帝景、廣州華南新城等等。政商關係，是合生創展輕而易舉地以「白菜價」乃至「白送價」，低價鯨吞這些地塊的後盾，這些地塊價格極低，如京津新城，平均地價低至78元/平方米。

成也蕭何，敗也蕭何。

2003年土地市場實行招拍掛制度以來，以前因政商關係較弱而拿不到地的房企在土地拍賣場上高舉高打，攻城略地，再通過高周轉的運營模式迅速做大做強。而與此同時，合生創展彷彿堅持以不變應萬變，除了手頭已有的儲備土地，2009年以後，合生創展在土拍市場中所獲甚少。

有人指出，政商關係曾是房企開疆擴土的利器，而在政商關係的浮沉中貌似與之解綁的合生創展，在市場的變化面前，徒然失去了應變的能力。而不懂得應變、恪守囤地生金的模式，令合生創展迅速被大部隊拋離。十年間，恆大、碧桂園、萬科等房企實現了成數十倍的規模擴張，而昔日的地產航母，失去了航行動力，猶如一葉原地打轉的扁舟。

手握逾3000萬平方米土地，逾七成「缺證」？

無論如何，合生創展的「倉庫」里，仍有逾3000萬平方米的低成本、高質量土地。這原本意味著這些地塊的巨大利潤空間，但近年來，合生創展卻幾近開發停滯。據其年報，截止至2016年底，合生創展手頭土地的待開發面積仍達到2122萬平方米，整體開發率不足30%，這單純是合生創展的「囤地生金術」，還是有難言之隱呢？

合生創展手握的土地，多拿於以協議出讓為主流的年代。這些地塊通常伴隨著歷史遺留和規劃建設的「新傷舊患」，在開發前需要通過各種手續清理存在問題，這是令合生創展手握的地塊開發陷入斷斷續續的狀態的重要原因。

根據合生創展的工程開發計劃，其於1999年拿下的番禺華南新城項目地塊，仍有待完工面積173505平方米，開發率約30%；其於2000年以前拿下的「小蠻腰」旁的珠江帝景項目地塊，仍有待完工面積597602平方米，開發率約12%；此外還有廣州的合生湖山國際、海珠區的前進路項目等，「地齡」已經超過十年，依舊處於零星開發或未動土的狀態。

截止至2016年12月31日，合生創展3013萬平方米土地儲備中，未具備完整施工條件的土地仍超七成，其中，未取得建設規劃許可證的土地有1466萬平方米，未取得土地使用證的有35萬平方米，有待主要批文及證書批出的土地有772萬平方米。由於這些地塊在獲取之時依靠政商關係，先天不足，存在各種疑難雜症，囤積越久越難解決。這些土地非但不能成為現金奶牛，反而變成了雞肋。

資料來源：合生創展2016年年報

擱淺邊緣的地產航母，還能走多遠？

手頭土地周轉無力，眾多項目陷入了超長周期的等待，即使「瘦死的駱駝比馬大」，但合生創展不斷收緊的業績，也顯示著這個昔日地產航母面臨的困局。

數據顯示，2009年至2016年，合生創展的年銷售額分別為150億、110億、99億、116億、112億、53億、99億及81億元，8年裡遭遇5次慘烈下跌，最高跌幅達到了52.6%，平均年間跌幅逾兩成。

自2009年起，合生創展業績趨勢一路走跌

而合生創展的跌勢，還以不可逆轉的形勢蔓延到了2017年。根據合生創展集團發布的年中報告，2017年前6個月，集團合約銷售金額約44.52億元，較去年同期的57.76億元，同比跌22.9%，這似乎奠定了合生全年業績再度縮減的格局，並且很可能再以不足百億收場。雖有調控影響，但同期，碧桂園合同銷售金額2889億元，同比增長131%。

依靠政商關係拿地、高溢價、慢周轉，這是合生創展早期盈利的模式，但在土地市場化、房地產開發進入白熱期的時候，這種模式卻令其錯失時機。如今的合生創展，在房企大考中名落孫山，手中逾3000萬平方米的「過期籌碼」，似乎也成了燙手山芋。

近幾年，合生也積極通過能源、礦產、路橋等旁支業務去「幫補家計」，更將火力轉向了商業地產。然而，這既沒有扭轉合生創展從2012年開始就走向負面的信用評級，也不能從根本上解決合生創展的困境。

這艘已經在擱淺邊緣的昔日地產航母，未來將會駛向何方？