揭秘：嚴控下的樓市 通州的房子原來被他們買走了

導讀

儘管市場對改善型住房熱情在接連調控之後依然不減，但項目樓盤對調控的風聲鶴唳已然成為常態。

中房報記者 李燕星 北京報道

熱氣騰騰的人口紅利並未因嚴格的調控而消失，尤其是旺盛的改善型需求和剛需，依舊支撐著北京樓市。

8月5日，璽開盤售罄，8月6日，崑崙域開盤售罄。這兩個位於西二環且相距不遠的項目開盤甚是隱秘低調，有的甚至沒有在自家售樓處開盤，而是選擇別處酒店，且均為內部銷售。讓市場頗感意外的是，在今年嚴密的樓市調控下，璽和崑崙域不僅熱銷，且在8月8日雙雙取得超過9.5萬元/平方米的預售單價，突破8萬元/平方米的隱形紅線。

根據北京住建委數據，今年7月，北京住宅市場成交1505套，環比下降17.2%，成交均價54947元/平方米，環比上漲16%。昌平、海淀、房山、通州成交均在百套以上，榮升成交大戶。多名房產經紀銷售明顯感受：「7月份的成單量回升。」

北京今年以來通過18項樓市調控政策「猛追」，阻止部分投資者炒作，在此情形下，究竟是誰支撐了北京樓市的成交？

來自海淀和西城的人

樓市嚴控下，房價回落訊息屢見不鮮，現實中的新樓盤卻呈現出強勁的蓄客能力與銷售態勢。

記者調查發現，目前北京的新房主要集中在丰台、大興、門頭溝、房山、通州等地，其中丰台以改善型住房為主。按照社科院近期發布的《北京流動人口在京購房狀況研究報告》，北京流動人口最青睞的購房區域是通州，約佔21%，超過昌平與大興的18%。

房地產報記者以通州為樣本走訪發現，針對普通商品住房，購房者多來自西城區的和海淀區，其中不乏政府人員、拆遷戶與中關村高管白領，年齡集中在35周歲到40周歲之間；針對別墅洋房，購房者多為自有公司者，且全款購房者居多。而從多位房產代理人士處獲悉，門頭溝、昌平等地也是來自海淀和西城的購房者居多。

藉以「北京市政府年底東遷」事件，以及貫穿南北的S6捷運線路與貫穿東西的R1捷運線路即將落成的概念，通州成為北京流動人口最為青睞的購房區域。近日萬科與石榴置業通州的樓盤相繼開售。萬科項目正通過連續多周的活動來蓄客，石榴置業的樓盤在開售當日也吸引了百餘名顧客。

某樓盤客戶經理王潔（化名）表示：「現在市場資訊與真實情況並不相符。目前大批來自海淀和西城的客戶支撐了通州的改善型新房市場。」

「按照經驗，高層樓盤的看房者大多是剛需首套，他們更青睞於80平方米左右的房子，來自海淀區的白領高管較多，都有工作居住證，年齡在35歲至40歲之間，學歷大多在碩士以上。其餘就是西城區的政府人員和拆遷戶，購買洋房等改善型產品的多屬中高端客戶，大多在北京自有公司，基本上非首套，年齡和職業構成相對複雜。」王潔介紹，「不過，部分剛需首套購買者現在首付必須不低於40%，現在銀行貸款審批從嚴，剛需者更多地因為價格和面積而進入觀望期。」

10年的房產從業經驗給王潔留下的深刻印象是：北京東尊西貴，因此無論在房山、朝陽還是通州的從業生涯中，西邊的購房者數量和資金上總是略勝一籌。這一點在北京2016年的GDP中也有體現，海淀、朝陽、西城分別以5036億元、5001億元和3533億元穩坐前三甲。

另一位從事北京各區房產銷售代理人士李婷（化名）也證實了這一說法：「確實是西城和海淀區域的購房人數較多，西城的退休幹部比較青睞門頭溝，受政府東遷影響，現在很多政府人員比較青睞通州地區，而海淀區的白領高管更傾向於昌平的別墅型產品。」

存續的「日光碟」

儘管市場對改善型住房熱情在接連調控之後依然不減，但項目樓盤對調控的風聲鶴唳已然成為常態。

在丰台，璽、崑崙域兩個項目的預售價格直到8月8日獲批后，才高調出現在公眾視野，但大多數人對其兩三天之前的內部開盤銷售一事並不知情。就在8月8日，北京市住建委主任徐賤雲接受經濟參考報採訪時表示：「穩定房價的決心不會變，北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。」

樓市政策調控或為緩兵之計。房地產報記者從知情人士處獲悉，開盤當日，崑崙域出售200套住宅，璽出售134套，「目前認購這兩個項目很難，最好是先交納幾十萬的排卡費，跟內部銷售人員表達購買誠意，才有可能被納入考慮範圍。」

璽、崑崙域等項目位於丰台區西二環地區，地理位置優越，且屬於改善型住房。一位業內人士表示：「北京改善型住房供應稀缺，即使價格高昂，開盤依舊售罄，可見好位置好品質的項目更是『一房難求』。」

不過，北京市場還存在另一個截然相反的現象，通州某樓盤開盤當日推出的15套高層住宅，蓄客一周后仍未售完。這兩個迥然不同的現象所反映的正是購房者所需面臨的尷尬之處：高端改善型產品購房者資金實力強，受金融政策影響小，但產品供應少；剛需購房者資金實力一般，但目前北京房屋的市場均價已將大多數剛需產品推向「非普通住宅」行列，剛需購房者更易受到金融政策影響。

北京「3·17新政」規定，在北京無房且無商業住房貸款記錄者，購買普通住宅首付不低於35%，非普通住宅首付不低於40%。購買二套房者，購買普通住宅首付不低於60%，非普通住宅不低於80%。

按照北京去年「9·30新政」定義，普通住宅要同時滿足三個條件，住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下，或者單價、總價標準符合其一：5環內單價39600元/平方米、總價468萬元/套；5環到6環單價31680元/平方米、總價374萬元/套；6環外23760元/平方米，總價281萬元/套。

但是，按照中商情報網數據，今年上半年房山區均價超過3.4萬元/平方米，昌平超過4萬元/平方米，通州超過4.3萬元/平方米，門頭溝超過4.9/萬元平方米，現實的情況是，多數樓盤在售價格均高於統計口徑1萬元——2萬元/平方米，如果按照80平方米來計算，總價也超過了普通住宅範圍。

一份來自雲房數據研究中心的報告指出，北京總價200萬至500萬元的住宅產品為成交主力，60平方米至90平方米的戶型成交比例高達44%，24歲至30歲的人群青睞小戶型，31歲至40歲人群青睞大戶型改善房，50%以上的購房者最關心房價和戶型。

時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。（來源：中房報）

未倖免的二手房價

在嚴苛調控樓市下行的背景下，通州區未能倖免。

2016年，北京樓市一騎紅塵，成交量價強勢反彈。北京出台政策為樓市降溫，今年3月17日以來，更是以21天11次調控成為全國樓市調控的標尺。而在密集調控令下，通州樓市量價應聲齊下。

與新房市場的堅挺不對稱的是通州二手房市場，在政策束縛下價格在回落。據安居客數據顯示，通州二手房價格從2017年3月份的51311元/平方米的最高點降至7月份的42867元/平方米，跌幅達16.46%。

而在通州買房的王女士也向記者表示，通州的房價有降，「今年同戶型的房子報價最高時在5.5萬，現在已經降到了5萬元，降幅達到了9.1%。」王女士談到。

而記者在瀏覽鏈家網站時，發現也有個別房子在政策前後價格出現了過山車，以百合灣一套房子為例，新政前，業主出於對市場的看好將價格從970萬調高至1050萬，但隨著政策的出台，市場開始趨緊，在急需用錢的情況下，業主多次下調價格，到如今的820萬。從報價最高點到如今的報價，跌幅高達21.9%。

2016年，北京樓市一騎紅塵，成交量價強勢反彈。北京出台政策為樓市降溫，今年3月17日以來，更是以21天11次調控成為全國樓市調控的標尺。而在密集調控令下，北京樓市量價應聲齊下。

據中原地產數據顯示，在過去的2017年上半年，北京二手房住宅上半年合計簽約87601套，同比跌幅達到了35.4%。

漲跌輪迴后被指未來房價堅挺

在最嚴限購下也不滅火的行情，是對通州未來發展的最好佐證，而通州樓市也經過幾多起伏。

2003年捷運八通線開通，該區房地產起步，而彼時的房價只在3000-4000元/平方米。接下來數年，在北京房價上漲的大潮中，通州房價都是不溫不火，2007年通州最高的房價也只停留在8000元/平方米左右。

2009-2010年期間，伴隨著CBD東擴通州建設現代化國際新城風聲傳開，通州樓市開始第一波大漲，房價在短短半年時間漲了兩三倍。有樓盤一度最高賣到26800元/平方米。直至4月中旬「國十條」出台，通州房價飛漲局面止住，房價甚至降萬元。

2012年，在明確通州作為城市副中心，及通州新城「一核五區」規劃出爐，房價轉向復甦。通州的第二波大漲要從2015年開始，隨著通州積分落戶，以及接下來城市副中心規劃發酵，年中多個樓盤突破3萬元/平方米大關。面對了多重利好，其火熱的態勢一直延續至2017年3月調控前。

不過，已經躍升為北京行政區中「新貴」的通州樓市似乎擁有「不滅火」體質。

近日，北京城市副中心行政辦公區工程建設辦公室主任鄭志勇在副中心新媒體上線發布會上透露，副中心四套班子和四棟委辦局辦公樓7月底將完成外立面裝修正式亮相，今年12月底完成內部裝修並啟動搬遷，明年3月完成全部搬遷。

此外，從通州的土地供應結構可以看出通州樓市難下行的端倪。

4月12日，北京市發布的《北京市2017年度住宅用地供應計劃部分指標分解》指出，不包含集體土地建租賃房用地的前提下，2017年北京市共供地930公頃，其中通州將供應86公頃，佔總規劃面積比例達10.8%，而其中定向安置房用地、棚戶區改造用地及自住型商品房用地分別為32公頃、30公頃及18公頃，而普通商品房用地只有6公頃。

「在存量不多，供地較少的情況下，通州作為城市副中心，未來需求會很多，價格將會比較堅挺。」中原地產首席分析師張大偉分析。

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