本輪炒房運動真的結束了！我們需要前所未有的耐心

ZhangYinyin0903）

作者：張銀銀

近來，不少熟悉和陌生的朋友都問槓桿遊戲，房子還可以買嗎？其中，既有投資考慮的朋友，也有剛需者。

我能明白他們的焦慮。大部分他們都認為房價還能漲，調控是暫時的。同時，又對最近不少唱衰的聲音感到糾結。所以諮詢我。

在還能不能炒房這個問題上，除了幾個月前，我明確不建議去重慶炒房（今天來看，這個判斷或許是錯的，有讀者就指出過。但張銀銀覺得，其實未必就錯了。2016年底才入場重慶的投資者，啥時套現是個嚴峻問題）外，槓桿遊戲從來沒敢回答過。

因為，我怕誤導朋友。

但今天，我要明確說，至少本輪炒房運動真的結束了！入場晚的朋友，啥時可以變現離開，真的需要一點耐心。而且，忍耐的時間，可能比過去幾次都要長。

如果不能認清這一點，或許要吃虧。

1

過去20年，炒房為何可以快進快出？

首先回顧一下歷史。過去20年來，凡是以房產投資為目的，稍微資金寬裕點、耐心多一點，就沒有虧損的可能。過去幾輪調控並傳導到房價回調上，都沒有超過1年時間。

也就是說，過去的炒房者，只要資金壓力扛得住，很快就能獲得豐厚的回報。

就算她/他首付以外大約70%的資金是加槓桿，一年綜合利率成本大概10%，也才佔總房款的7個點。再極端一點，就算炒房本金也是加的槓桿，成本算更高20%，一年下來也才佔總房款的6個點。

兩者相加，一年成本也就13%，要是自己本金充裕成本更低。而2008年以來的幾輪大漲，隨便哪一波行情漲幅都不止這麼點。主要一二線城市，漲幅動輒就是40-50%，甚至更高。

所以，怎麼可能不賺錢。

為什麼會這樣？簡單來說就兩點：

1、2008年之前就不說，M2一直高位。2009年時一度超過27%。更重要的是，基數越來越大，即便增速縮小，總的增量也驚人。譬如2008年末我們M2還不到50萬億，到了2016年末，變身150萬億級別！

你說這是什麼一個概念。就這麼幾年時間，足足是當初的3倍。我們資金大部分在圍牆裡面玩，蓄水池在哪？必然就是房產。

股市、債市、期貨我們也搞出過幾個小高潮，可是都灰飛煙滅了，唯有房地產不敗；

2、既然資金這麼多，有先行者開始了炒房。又沒辦法讓人不炒，跟風和接力者必然越來越多。2010年，高層在全球金融危機后開始意識到這樣不行，控制了一下。譬如，今天回過頭去看2012年時，北京、上海房價才多少。

槓桿遊戲當然不是說那會兒便宜，但起碼那個時候，白領咬咬牙，還有買得起的機會。別說2012年，2015上半年中央開始鼓勵「去庫存」、放鬆調控時，不少白領也有在京滬購房的能力。

對呀，在很多有遠見的人眼中，京滬那會兒雖然也貴，但白領彼時還有機會買得。看來，房價就是不夠高啊！然後呢？資金、政策東風都來了，一場炒房風暴，一個炒家鼓動另一個炒房客，從東往西席捲全一二線城市。

再然後，主要一二線城市房價到了今天的地步。

2

曾經，一二線城市炒房也有無法快進快出的例外：重慶

接著說說主要一二線城市炒房，曾經也有無法快進快出的例外。鄂爾多斯、溫州房地產泡沫幾年前曾破滅過，算是較大城市裡，少有的例外。但他們體量畢竟不夠大，而且其自身經濟和金融結構有嚴重問題。於一二線城市來說，他們的例子參考意義不大。

真正的例外是重慶。在本輪炒房運動之前的上一輪房價暴漲周期，重慶和其他城市一樣，也經歷了暴漲，房價於2013年前後階段性見頂。

我有朋友就是在上一輪最頂峰時期，在重慶買的房。然後，2014-2015年刺激之前，全國房價整體都比較平穩，特別是相對於2016年後的情景。

重慶在2016年之前，不僅是價穩，不少樓盤實際陰跌。張銀銀還幾個朋友買重慶的房即如此，他們買的可都是炙手可熱的照母山、江北嘴。重慶當時出現這個情況原因很簡單：

1、每年供地面積都是全國第一。槓桿遊戲要解釋一下，這可不是說38個區縣的全域重慶，而是說可以和其他城市作比的重慶大都市區（主城區+城市發展新區）。即便是主城9區，重慶和其他差不多的城市比，供地也是極為驚人的；

2、既然供地多，在建面積也多、銷售面積也多，按照上文口徑，同樣每年都是全國第一。至於一些機構的研究，說武漢、成都什麼銷售第一的，都是拿全武漢、全成都和重慶主城9個區比，口徑完全不一致；

3、2014-2015年鼓勵去庫存、降息降准前，全國調控都比較給力。遊資各地到處亂竄較少，興風作浪不易。沒有更多的炒房者繼續進入重慶，也就沒有了做市者；

4、加之重慶還有數千萬平米的公租房，此前投資者買了不少房，新房卻依舊源源不斷，你說二手房怎麼炒，想要溢價脫手難？所以才出現了不少樓盤陰跌的情況。

直到2016年中開始，2013年前後購房的投資者才逐步解套。也就是說，他們花了最少2-3年時間解套。甚至時間還有更長的。

這樣的潛伏投資行動，要是沒點耐心、要是槓桿率過高，說實在，是挺難忍受的。就算沒槓桿，隨便放個民間借貸、互金產品，2-3年時間，怎麼也有30%上下的收益。

但這個例外，2016年中開始終結。槓桿遊戲想指出的是，很多人以為重慶此輪房價是從2016年末，黃離開前後開始異動的，且把以前低房價功勞都算在黃sir頭上。張銀銀要說，這一說法和實際有出入。

功勞先不論，重慶房價開始上漲，是從2016年初即局部開始的。然後2016年中普遍看漲，到了2016年10月就已經進入大漲。彼時黃可是還在，全國大趨勢誰在都一樣。

而且，外界很多人不知道，黃在2014年開始，已經在控制供地。

3

本輪炒房運動為何暫時結束了？入場晚的朋友賺錢需要前所未有的耐心

槓桿遊戲還是繼續舉例重慶。

去年炒房從東往西的最後一站重慶，2016年至今，其主城房價漲幅少的30%、40%，多的50%、60%，個別還有更高的。賬面上，每個人都很樂，非常嗨。但有個問題，你想過沒有，接盤的人在哪？新接盤運動啥時開始？

重慶這幾個月二手房的活躍，賺錢的，大部分可不是去年下半年才開始建倉的人。

也就是說，投資這個事始終還是要點技術含量。特別是在一些不那麼絕對的城市。即便是北京、上海，乃至任何一個2016年至今大漲的城市，進場較晚的朋友，現在能說自己賺的錢到手了嗎？

因為史無前例的炒房運動，換來了史無前例的調控政策。限購、限貸、限售、限價……

正如鍾偉博士撰文所言，我們的絕對房價已經不低了。以京滬為例，300萬元一套的住宅已十分罕見，假定其每年漲5%便起碼是15萬元，這已遠遠超出了京滬中等以上收入白領的月薪。

你說，這樣的情況下，哪個ZF還敢隨便放任炒房？而在三四線、縣級城市，住宅、商業地產的產能過剩問題，至今沒有解決好。

正如槓桿遊戲5月15日《26個月來最高紀錄！統計局4月房產數據揭開「去庫存」真相》一文中分析后發現的，全國整體庫存較2016年同期下降，但比2015年同期竟然增加。誰敢保障證精準引導資金去三四線城市炒、去庫存？

不過，適當炒一下，目前來看是一定的。

但若三四線城市普遍炒太高，怎麼收場？大部分三四線城市居民的收入可比一二線城市白領要低不少，這不僅搞出民憤，怕是也要引發金融動蕩！

所以，穩才是當下的關鍵。穩住一二線城市的高房價，不敢跌、也不敢漲（太多）。既是對全國房價的參照，利於三四線城市去庫存；也是為金融和房地產去槓桿爭取時間；同時防範外部風險，如聯儲繼續加息、縮表。

也就是說，這些外部條件，哪天改善，哪天才敢放開一二線城市調控。可以想下，沒個1、2年，甚至更長，趨勢能改嗎？

而炒房資金成本擺在那裡。因此，槓桿遊戲才說，入場晚的朋友賺錢需要前所未有的耐心。誰讓你們入場晚？

不過，不是沒意外可能，那就是經濟拖不動了，若此，還得靠地產救。所以，有錢、有耐心，對賭也是個辦法。

· End ·

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