別再幻想！如果誤讀這次房地產調控，你的人生將發生劇烈改變

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自今年3月以來，一場覆蓋全國很多城市的調控風暴仍然在蔓延，從一線城市到全國貧困縣，從東部到西部，差不多有40多個城市出台了加強版的樓市調控政策。

對於本次調控，我之前多次提醒：房價的邏輯變了。千萬不要用過去的思維來看待本次調控，更不能置若罔聞，一根筋地認為調控不會改變房價的走勢。一定要重視本次調控。

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首先，調控的目標和過去不同。

過去每一次調控，目標都是抑制房價過快上漲，本次調控的目標非常明確，是防止房地產泡沫。「兩會」以來，包括張高麗、周小川、何立峰等在內的高層，都將房地產泡沫列為經濟當下重要的風險點。這意味著什麼？如果你能夠理解高層明確提出預防房地產泡沫在房地產調控史上是第一次的話，你就應該明白，為什麼當前的政策如此狂暴。

抑制泡沫的前提是承認有泡沫，而泡沫對經濟可能造成極大的傷害，這是當前政策的重要出發點。在穩增長和防風險之間，高層毫不猶豫地選擇了防風險。我一直說，不要和政策對抗，在房地產的歷史上，政策一直在起作用，只是政策總是認為房地產泡沫不大，所以每每關鍵時刻，政策總會放鬆，導致房價反彈。

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其次，政策的手段可謂前所未有。

北京的認房認貸又認離得到了住建部的背書。北京對商住房趕盡殺絕，廈門福州等限制新買的住房賣出，央行明確要求商業銀行調整房貸在新增貸款中的比重，這些極端的措施，在房地產的歷史上前所未有。資產價格最怕什麼？一是禁止交易，一是控制流動性。廈門和福州兩年內不讓交易的規定基本斷絕了投資性需求出手的念頭，而央行通過窗口指導要求控制房貸，事實上會讓很多銀行短期內大幅度減少房貸的數量，等於讓這個市場徹底冷凍。

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第三，後續可能有更嚴厲的政策儲備。

更可怕的是，如果市場仍然我行我素，後續還有更嚴厲的政策儲備。比如，增值稅的調整，比如，調整印花稅等等。當然，也有可能擴大房產稅的試點。

所有這些政策體現出來的目標昭然若揭，就是，絕不願意看到投資性資金入市導致房價恐慌性上漲的局面持續，為此不惜讓整個市場冷凍。這種決心，在房地產市場的歷史上也是前所未有的。為什麼我講房價的邏輯變了，為什麼我一再提醒大家不要焦慮，可以有更多的時間等待市場的變化。對於的房價，其實絕大多數人並不清楚其中的邏輯，只是人云亦云，跟著市場走而已。在市場過去10多年單邊上漲的情況下，很多人更是認為市場會永遠漲下去，這種慣性非常可怕。這種慣性一旦到了極致，就是市場徹底反轉的時候。

記住，在房地產市場20多年的歷史上，房價受三個維度的影響：

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政策的維度

一定要懂得，房地產市場本質上是政策市，市場的好壞受政策的影響非常大。每一次政策變化，對房價的影響都非常大。政策如果動真格，每次都是見效的，只是在下一次反彈的時候，很多人忘記了房價在政策的影響下曾經跌過。

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供求的維度

供求規律是決定房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展，住宅市場供需基本平衡，城市人均居住面積接近40平米，住房已經告別了短缺的基本面。但是，由於大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。房地產的真問題是資源錯配造成的短缺。

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價格的邏輯

房價的絕對值已經很高，這是不爭的事實。價格是一個歷史和時空概念，在每一個時點上，衡量價格高低的標準是不一樣的。美國房地產市場1940年以來，從長期趨勢看，一直是上漲的，但幾乎每十年都要經歷一次調整。現在很多人經常用1989年《人民日報》的一篇報道來嘲笑那些認為房價已經很高的人，當時房價只有1900元，大家驚呼房價太高。其實，在那個時點，按照各個元素分析，1900元一平米的房價的確很高。現在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入、房價中位數、房價收入比、租售比等一系列指標看，目前的房價不僅絕對值處於高位，而且按照很多指標來權衡，很多城市的泡沫化程度已經很高。

北京六環之內每套房的均價已經超過了700萬，一個低於收入平均線的家庭差不多需要100年才能攢夠一套房的價格，如果認為這個價格不高，實在是荒唐至極。我們從來不否認房價目前已經處在一個非常高的歷史高位。

按照以上三個維度，房地產本來不應該如此瘋狂，為什麼在經歷去年的瘋漲之後，市場仍然高燒不退？甚至更加瘋狂？

這也可以從三個維度進行解釋：一是動物精神。當一個市場陷入真正癲狂的時候，左右市場走勢不是人的理性，而是狂熱的動物精神，是喪失理性之後的群氓效應，這在任何一個市場都是非常可怕的力量；二是市場要見頂的時候，都是市場情緒最瘋狂的時候。日本房地產泡沫最狂熱的時候，就是泡沫破滅前、幾乎每個人都認為日本房價不會下跌的時候；三是市場對政策調控置若罔聞。在調控使房地產下行的情況下，一些地方政府首先扛不住，悄然放鬆調控，隨後導致全國性的刺激。這讓不少人認為調控不可能持久，未來一定會反彈，因此依然追捧房市。

但從目前的態勢看，管理層對房地產泡沫的擔心遠甚於調控之後對經濟增長的影響。考慮到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理層不希望房價繼續上漲，更不希望房地產泡沫給經濟帶來實質性的風險，下半年房價上漲的動能和概率已經很低，多數城市的房價會出現實質性的調整。我之前講，六個月後房地產會變天，其實，天已經變了。那些為沒有買到房子而焦慮的人，大可以放寬心觀察市場的變化，至少在今年，你沒有必要在這個敏感的時刻急吼吼地殺進去，做悲催的接盤俠。

大絕殺！北京樓市限購再升級！再無空隙可鑽！

4月3日，又一則有關北京樓市的政策突然出台。據北京市住建委網站消息，北京市住建委出台《關於加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，規定對平房也進行限購。北京市唯一不在限購範圍內的平房，也再沒有供投資客炒作的空隙了。

此次通知明確：

一、住宅平房出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一：

1、沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士。
2、已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。
3、在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

二、暫停向以下家庭出售住宅平房：

1、已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。
2、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。
3、無法提供在本市連續5年（含）以上繳納社會保險或個人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭。

三、居民家庭名下自本通知發布之日起新購買的住宅平房，核驗購房資格時計入該家庭名下住房套數。住宅平房套數以不動產權證個數計。

長期以來，北京中心城區的平房就是限購政策的盲點。但近些年來，由於平房集中的東西城，優質學校資源豐富，一些投資投機需求通過購買平房炒房，導致平房價格大幅上漲，對房地產市場造成了不利影響。

每年3、4月份，有關天價學區房的消息總會刺激人們敏感的神經，因為5月1日前，一般都會落實「幼升小」的政策，所以應該說，這次北京市政府平抑學區房價格的政策也是有配套性出台的。

北京市近日同時表態，將繼續擴大多校划片、隨機搖號確定具體學校，也就是說，相比原來學區房只是一對一，未來很有可能是一套學區房對應多個學校，但是要搖號入學。中原地產市場研究部總監張大偉判斷，如果這一政策也出台並實施到位，未來估計北京市僅學區房房價就有可能下跌10%左右。

北京樓市成交量大跌

最近半個月內，北京已經接連出台了12項樓市調控政策，從「317」二套房首付比例提至60%，認房又認貸，到商住限購，禁止貸款……可以說，北京正在全方位、無死角的打擊炒房。

「沒想到，真是沒想到，北京這一輪調控這麼 狠 ！」清明小長假一直是樓市買賣的旺季，但幹了五六年的售樓員小宋今年則在家徹底休息了起來。

記者在網易房產數據中心發現，從3月31日到4月3日，北京市新建住房成交量與此前相比大幅下滑，3月31日銷售41套，4月1日銷售23套，4月2日銷售31套，4月3日僅銷售20套。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池認為，此舉將所有市場化的住房都納入了限購的範圍，使商品住房限購政策進一步完善，可以說，北京的住房限購政策再無「空隙」可鑽了。再一次表明了政府「房子是用來住的，不是用來炒的」的堅決態度，徹底堵住房地產投機投資，促進住房回歸居住屬性。

陳志表示：住宅平房以前不在限購政策範圍內，且由於這類房源多在核心區，單間面積小、總價低，還能落戶和享受入學指標等特點，去年以來引發了購買熱潮，價格隨之不斷上漲，所以政府嚴格住宅平房銷售管理是必然的。這也再次提醒廣大消費者，炒房需謹慎，不要再想方設法去鑽任何政策空子了，因為你能想到的、去炒的，很有可能就是下一個政策出台的原因。

北京樓市新政盤點

3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和國土資源管理委員會、北京市住房公積金中心、北京市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，併發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。此次樓市調控升級不僅實行「認房又認貸」，同時提高了二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），並且將住房貸款期限降至25年。

3月18日，北京市教委明確表示，「過道學區房」不能作為入學資格條件。此外，市教委表示將完善入學政策，指導區教委在熱點區域試行多校划片，降低學區房的擇校功能。

3月22日，北京市住建委會同北京市規劃國土委發布《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》。通知規定，對於「過道」將在不動產權證附記欄中予以記載。該舉措意在遏制「過道學區房」。

3月22日，北京市地稅局、北京市住建委昨晚發布《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》，對「連續5年（含）以上在本市繳納個人所得稅」加以明確，非京籍納稅從5年改成連續60個月。

3月22日，北京市發展改革委發布《關於規範商品房經營企業價格行為的提醒書》要求，商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

3月23日，北京市住房城鄉建設委約談北京十大中介機構，明確禁止中介機構參與炒房，隨後北京展開房地產中介市場執法行動。

3月23日，北京市規劃國土委等部門聯合對外發布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行「三不政策」：在不動產登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記；在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶；在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。

3月24日，央行營管部等聯合發布的《關於北京地區住房信貸業務風險管理的通知》明確，離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

3月26日，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。北京成為首個「商住房」限購的城市。

3月28日，北京市發改委、市價監局發布商品房銷售明碼標價專項檢查情況，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋，同時禁用「學區房」一詞。

3月31日，北京市工商部門自4月1日起將開展為期兩個月的房地產經紀機構專項整治，重點查處房地產經紀機構發布虛假廣告、利用合同格式條款侵害消費者權益等違法行為。

4月3日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於加強國有土地住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房也納入到北京市限購範圍中。