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住房租賃試點首月:佛山核心城區周邊工業用地將改造變身租賃住房

[摘要] 不只是佛山,在其他幾個試點城市中,「去庫存」後房屋庫存均有不同程度的下降,加上現有庫存並不完全適應租賃房的需求,使市場對於租賃房的供給穩定仍持觀望態度。

時代周報記者 王心昊 發自廣東佛山

在佛山成為首批開展住房租賃試點的12個城市之後,佛山市住建局相關負責人廖琛(化名)和他的同事們,便開始了「連軸轉」:剛剛完成方案落地研討會,便馬上開始籌備推動方案落地的跨部門會議;同時聯繫金融機構,希望他們能在佛山國有住房租賃平台的發展中提供資金支持。

8月5日,佛山首批共83名准承租人根據抽籤順序選到了自己心儀的租賃房。隨著他們將在8月底正式入住,佛山的住房租賃改革已經取得開門紅,但在廖琛眼中,下一步的工作才是真正的「勝負手」:推動國有住房租賃平台—佛山建鑫住房租賃有限公司(下稱「佛山建鑫」)帶動和規範佛山住房租賃市場。

而這一國有平台需要解決的首要問題,與其他試點城市相似:房源從哪兒來?

租金將延續首批定價

過去幾個月,幾乎從周一到周五,佛山建鑫董事、總經理蔡宇都在找房源。

國有平台需要的是高性價比的租賃房源。以早前搖珠的佛山建鑫·樂家富力廣場項目為例,這批包含複式的精裝公寓不僅配有全新傢具電器,月租最低799元,比同地段租金低近40%;且只要滿足大專以上學歷、在禪城區無房、同時在佛山工作三大條件即可申請。

「國家把住房租賃提到了新的高度,通過國有企業的『有形之手』,使之成為首次住房供給的支撐力量,這對於外來人口紮根具有重要意義。」廖琛告訴時代周報記者,此次首批租賃房的租金低於同片區的市場平均水平,今後也將延續相近的定價方式。

與多數發達國家居民住房租購比例「對半開」不同,7億多城鎮居民中,只有20%選擇了長期租房。不過,高房價之下,租房居住的外來人口已接近2億,佔總外來人口數2.45億的80%。以佛山為例,常住人口有746.3萬人,其中戶籍人口僅386萬人。與此同時,每年新增大學生及各類人才約8萬人,當中本地戶籍人數佔比低於1/2。

不只是佛山,前述首批試點城市中除了肇慶,均屬於人口凈流入城市,高房價之下,一二線城市的居住問題尤其突出。

廖琛對時代周報記者表示,雖然佛山的房價與廣州相比仍是窪地,但也並非一個初出社會的年輕人所能夠負擔的。以租賃房解決年輕人的首次住房需求,為他們提供在城市穩定生活的基礎,有利於為城市留住人才,這對城市的經濟發展和轉型升級都大有裨益。

「起承轉合」穩定供應

跑了幾個月之後,蔡宇意識到,之前找房源的方式行不通:「企業自有資金有限,如果缺少政府的配套支持,很難通過多種途徑解決房源。」

而在規劃中,未來三年佛山將在全市範圍內提供1.5萬套租賃住房。廖琛告訴時代周報記者,下一步的工作重點正是積極開發房源保證供給。

據了解,目前佛山房地產的去化周期僅為3.12個月,包括商用和住宅在內的房地產庫存時間略多於7個月。「在經歷過『去庫存』之後,佛山房地產的庫存壓力相對還比較小。」廖琛在採訪時指出。

不只是佛山,在其他幾個試點城市中,「去庫存」後房屋庫存均有不同程度的下降,加上現有庫存並不完全適應租賃房的需求,使市場對於租賃房的供給穩定仍持觀望態度。一位本地房地產行業的資深人士對時代周報記者表達了她的擔憂:如果推出市場的租賃房數量長期供應不足,那麼住房租賃市場的改革就會淪為紙上談兵。

對於穩定供給,佛山市住建局給出了「起承轉合」的四方面解決方案。

「起」即「建」,關鍵在於鼓勵企業購地自持,並興建出租物業以穩定供給。6月6日,萬科以最高限價25.3億元拍得佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地。這一自持面積100%、自持時間70年的地塊成功拍賣,拉開了佛山房地產企業「起」租賃房的序幕。「下一階段,我們將會和國土部門協商,希望通過出讓自持地塊,來增加租賃房供應。」廖琛告訴時代周報記者。

「承」則是「買」,有前述已推出的樂家富力廣場項目及位於市政府片區的越秀項目。兩者都是通過向原開發商購買房源,再改造為租賃房。在廖琛看來,通過承接房源來增加供給的資金要求較高,但可以快速推動租賃房落地,進一步降低房地產庫存,意義重大。

「轉」,包括利用國有建設用地、農村集體用地建設租賃住房試點,還有包括三舊改造等方式,遵循產權共有、收益共享的方向,探索一條「輕資產」的運營方式。以位於廣佛交界的南海區為例,其擁有超過20萬畝農村集體經營性建設用地存量,佔比甚至超過國有土地存量,但目前參與抵押融資的不到1%,價值不超過10億元。如此龐大的土地資源如能進入市場,以農村集體所有制土地為基礎,建設只租不售的住房,同時給予農村集體租賃收益權,會極大地保障供給穩定性。

廖琛透露,下一步將瞄準核心城區周邊的工業用地,通過對這些工業用地進行「三舊」改造,從而改變土地使用屬性,使之成為住宅或者商住兩用土地,再興建物業。

「合」的關鍵,在於建設政府住房租賃交易服務平台,以平台為基礎,創新租賃服務。廖琛介紹,由佛山市住建局搭建的住房租賃交易服務平台目前正在建設,建成后可提升和融合包括住建和流動人口管理等多個管理系統,並將整合各租賃企業的管理系統。

「現階段佛山除國有的建鑫租賃平台之外,只有兩家企業租賃平台在運行,但隨著租賃市場的不斷發展,整合平台間的房源,降低租房者的找房成本,也是政府努力的一個方向。」廖琛說道。

核心是給租賃者賦權

「對於住房租賃的落地,一方面是能夠租上房,更重要的是要讓租房者享受到基本的市民權利。」廖琛指出。

對租賃平台來說,穩定的租賃關係不僅能夠降低空置率,還能提供穩定的現金流。蔡宇在採訪中表示:「現階段,平台多是貸款購入租賃房,如果租房者能長期租住,穩定的租金收入能減輕還款對公司運營現金流產生的壓力,從而降低運營成本。」

在鏈家研究院院長楊現領看來,當下熱點的「租購同權」,其深意應當落在「租」和「權」上:「租」解決的是住的問題;而「權」應當是租房市場參與者「最基礎」的權利。

在8月10日舉行的網易經濟學家年會夏季論壇上,楊現領呼籲,各界應當分層次地看待「租購同權」的「權」。在他看來,教育資源的平權仍屬於高階層的平權,而眼下最應該關注的是租房市場參與者最基礎的權益。「能方便地辦理居住證、不被房東隨便驅趕、不被隨便漲租金、孕婦可以生孩子。讓租房者可以略微體面地在城市立足,這就是同權裡面最核心的痛點和最基礎的因素。」楊現領指出。

在佛山,外來人口佔總人口的將近一半,政府在這場改革中如何為他們的權利「鬆綁」,正是決定他們定居與否的決定性因素。

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