房子價格都在漲，這是迴光返照嗎？

房產的調控已是圖窮匕見，而房地產的提升開發區與二手房價增高而無市，都必定是迴光返照的展現

樓市遭人長期看空的今天，為什麼今天的房子價格仍然沒有明顯下降，反而是有上升呢？

條據媒體報道，17年三月份的二手房子價格格指標環比增幅明顯，廣州、上海、杭州等地的二手房指標都有提高，環比增長超三.三%。有二手房子價格高漲不跌的情況之下，中華人民共和國大陸的房屋商業，關於房屋開發的投資者熱情也仍然高漲。

根據國家統計局發布數據，今年前三個月，房產開發企業上位資金三5666億元，同比漲11..5%，增長速度比1、2月漲4.5%，詳細上住房的投資者方面，投資者量都是12981億元，增長速度也比已前兩月能顯著提升。

由此可已看出，房子費用仍有漲，而且房產開發商的拿地、開發的速度不減反增。這些事實與我們有媒體上經常看上的唱空房市、說房子費用能跌的言論似乎並不相符。不過，這都是房產全景照片的1個部分。

若全看整個照片景，會發現，現有仍有漲的房子費用，恰都是1隻迴光返照的現象。未來1直來看，房子費用繼續漲的趨勢無法1直，甚至有的1些地點，還存有費用下降的風險。

這樣說的依據何有？我們可從已下幾個方面簡單談談房子費用上升無法1直的緣由。

第1都是能價無市的問題。雖然現有房子費用漲的都是我們的直看感受，但都是，多中介房地產商的費用好高，買賣量有下降。賣家並不肯因都是買家越來越少而立刻降價，換1句話說，賣家寧願能比較長的買賣周期，等比較長的時間，來換取比較高的費用。

但是，二手房價指數走勢則明顯不同。還是以北上深的指數為例，平均二手房價幾乎是十年前的四倍。以2015年到今天的價格漲幅，也可以看到，平均二手房價反映在指數上是至少上漲了1/3，也就是33%左右。與一手房相比，大致有一個比例就是一手房每漲一塊錢，二手房就會漲3塊錢。一手房價追不上二手房價，這說明，真正好的，有價值的地塊已經被拿的差不多了。

現在那些建在大城市邊緣的新樓盤，價格不高，但問題在於它們腳下的地不值錢，因此未來的增值空間非常受限。相反，一線的二手房很多都在核心區域，雖然暫時受限購影響，但賣家深知土地價值幾何，因此不會降價快速套現。不動產嘛，本來就不應該是快速套現的資產，他們於是選擇放長線慢慢等。

你或許要問：既然如此，為何現在的開發商明知道地價便宜的地方，房價風險最大，但依然要搶著投資開發，生怕動作慢了來不及？

其中的道理在於，如果不快一點貸款投資，未來很可能會支付更高的成本。因為，錢會越來越貴。央行在今年的縮表政策，使得貨幣收緊同時金融監管加劇，借錢的成本與以往相比會越來越高。

並且，今年第一季度公布的GDP增速比全年預計的6.5%要高了0.4%，這其實就是在釋放訊號，二三季度的去槓桿政策和貨幣緊縮還有進一步增強的空間。因此，開發商其實是被嚇著了，只有在大門越關越緊之前搶時間投資開發，這才是最節約成本的辦法，否則越到後面，開發成本越貴，利潤越薄。

總之，成交量入冬、二手房價格冰凍、一手房價格起不來、開發商的恐慌式投資，所有這些條件湊在一起，形成了一種房地產市場的「迴光返照」，即看起來增速明顯，但實際上是強弩之末，未來的後勁十分堪憂。

實際上，自從1998年的住房改革制度以來，人的購房熱情經過二十年的釋放，基本上也釋放得差不多了。建立在此之上的土地財政制度，基本上也不像過去那麼玩得轉了。之前的二十年大幅增值的周期已顯然走到盡頭。而在未來，是否還有某種因素會帶來地產大幅增值的預期呢？

簡單而言，只要限購政策不都都都是是越來越，地產行業就是1直都都都是現有這1個漲不都都都是是上去跌不都都都是是下來的熊以，沒有交易量，天空有多少錢擺有哪個裡比較較好。而從長期來看，中華人民共或國人不都都都是是是以逆轉的老年化，貌似也都都都是對房屋價格影響頗為重要的長期原因。

有1種流行看法認為，老年化加劇是引發房屋價格跌。眾所周知，中華人民共或國勞動力的人紅利以消失，人老年化的趨勢以不都都都是是是以逆轉，並預計到2020年中華人民共或國老年化人將達到2.5億。

可都都都是這其實都都都是1種理論假設，老年化社是的房屋價格當然是以是跌，原因有於中老人的理財習慣、信使風險比較高等等原因。只都都都是，這種關於關於法並不都都都是是全部科學，如果有11個年輕人佔大多數，可都都都是都辦到不都都都是是起房的社是，房屋價格也可以漲不都都都是是起來。總之，中老人越來越多或房屋價格必然跌並沒有直接聯繫，決定近期房屋價格趨勢原因有於，整1個社是都都都是辦到不都都都是是起房的窮人越來越多了，還都都都是辦到得起房的富人越來越多了。

筆者有過去寫的1篇文章中關於關於過：「中華人民共或國中老人有2025年將達到3億。如果取社是平均收入的1半的演算法，最少需要約2600元（2015年全國城鎮非私營單位有崗職工年平均工資63241元）。1年下來光都都都是養老金就得花9.36萬億元，比較21個2008年的經濟刺激計劃總量加有1起還多。而且，如果考慮到接下來幾年的通貨膨脹等原因，實際負荷將是比較重。」

這些沉重負荷，恰恰是落到交稅的年輕人身上，他們有不都都都是是久的近期是發現，近期出租房屋的房東都都都是中老人，辦到房中的賣方也都都都是中老人，自己使稅收供養的也都都都是不都都都是是做事只拿錢的中老人。這壓根就都都都是1種「中老人經濟」，年輕人有這之中的經濟負荷和壓力比較重，不是再有這1個基礎之上負荷靠1己之力購辦到房屋，所以怎以辦呢，只有依靠自己在家的中老人。也就都都都是關於關於，依靠拼爹，使自己家有的房屋買賣，交改希望購辦到的房屋買賣都都都是近期的主流。

10年之後的年輕人，他們是辦到到什麼以的房屋，難道很大程度上不都都都是是都都都是取決於他們的父母有今天有什麼以的房屋嗎？因此，不都都都是是都都都是關於關於中老人多了房屋價格就是跌，而都都都是關於關於近期的房東或業主基本都都都是中老人，年輕人必須從他們手裡辦到房屋，樓市因此成了1種類似於「繼承製」的產業。不都都都是是都都都是使鈔票來辦到房，而都都都是使不都都都是是動產來改不都都都是是動產，以物易物。這無疑是進1步拉大1二線核心區的房屋買賣屋價格，或其他區房屋價格的差異。地產的流轉，是越來越固化。