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26城限售 樓市限售背後的真相

26城限售 樓市限售背後的真相

5月20日,長沙市住建委、無錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出台限售政策,上述三個城市住建部門出台的政策將從5月20日發布當天或5月21日凌晨零點開始執行。三個城市的限售新政均強調了對住宅市場的調控力度。

從限售政策發展軌跡來看,自今年3月份廈門開啟樓市限制交易的先例后,有不少城市陸續加入這一限售隊伍。比如,北京(企業產證滿3年)、承德、青島、保定白溝、保定徐水、濟南、西安、杭州、福建閩侯、福建長樂、福州、杭州、南京、啟東、無錫、嘉興、揚州、常州、蕪湖、成都、長沙、廣州、珠海、惠州、東莞、海南等,截止5月20日為止,全國累計已經有26個城市樓市加入到限售隊伍行列。在限購限貸之後,「限售」也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。

從各城市樓市「限售」內容來看,以3月30日廣州出台新政規定,居民家庭新購買的住房,須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

再比如3月24日,在住房限購政策基礎上,廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房;通過贈與方式轉讓住房后,再次購買住房需滿3年;新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易;5月20日,長沙「限售」政策提出,在限購區域內購買的商品住房,需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。

而最為嚴厲的限售則來自保定一個地塊。2017年5月份,保定分兩批次掛牌30宗土地,其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是,2017-30號土地備受業內關注。在該地塊「出讓須知」中看到,競得土地的競買人需告知購房人,在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

「限售」政策作為一個新的樓市調控政策,雖然只是普普通通的「限售」兩個字,但意義非凡,那麼應該怎麼理解?「限售」能夠發揮哪些作用?我們先看兩個大家最常見的問題:

1、廈門等26個城市樓市「限售」政策政策后,其他城市尤其是上海、蘇州、北京(住宅)等還沒有出台限售的城市會不會效仿?

筆者認為,會,如果去年10月份集中出台調控的20個核心一二線城市當中今年市場仍然存在反彈情況,那麼,「限售」極有可能成為這些城市的「補丁」政策,發揮抑制投資投機的作用,為樓市降溫,北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。

2、為什麼樓市「限售」政策中時間上定為「須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續」?

筆者認為,有兩個目的,一是將活躍的樓市需求凍結並後置,避免快進快出的樓市投資投機炒作行為,起到抑制投資投機的作用,使當前的樓市降溫;二是,為樓市後續政策調整爭取更多的時間,尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施,比如房地產稅立法、不動產登記等等。

但是,如果大家對於「限售」政策理解僅僅局限於上述兩點,那麼就有些狹隘了。因為「限售」的背後還有更多考量,下面筆者儘可能用最簡單的語言分析分享給大家。

從樓市「限售」政策核心來看,在於對於房產買賣時間的限定,上面雖然分析了「限售」對於時間上的界定的解釋,但是,還不夠深入。那麼,為什麼樓市「限售」政策中時間上定為「須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續」?

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,樓市「限售」的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關,「限售」時間並非任意制定。

從調控政策來看,從去年10月份計算,本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年,也就是有可能持續到2018年的三季度。而在調控政策等諸多因素影響下,市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期也至少是2年,在下行調整周期內,面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行,間接影響著投資渠道及宏觀經濟的基本面。

從個人投資投機者來看,當市場調整期與風險來臨之後,資金在各個城市間的輪動效應也結束,房價上漲預期打破,樓市瘋狂大潮退去之後三類投資投機客將退場:

第一類,「加槓桿」入市的「散戶」。這一輪樓市「全民炒房」局面的出現和「散戶」入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市,不顧一切投資買房,氛圍就像大媽買黃金炒股,甚至有部分「散戶」加槓桿操作投資。毫無疑問,這個階段的樓市已經瘋狂至極,「散戶」是高位入市。而當2017年年中市場調整期來臨之時,也是這部分「散戶」無法承受房價止漲甚至下跌、加槓桿的資金成本等壓力之時(加槓桿資金的期限一般為12個月左右,少部分24個月,今年年年中剛好是去年上半年加槓桿入市資金到期的日子),屆時去年上半年以來加槓桿入市的「散戶」開始面臨資產貶值的壓力,下半年之後勢必會出現拋售資產的狀況。

第二類,運營狀況不佳的私營企業主。由於經濟周期與房地產周期在2017年下半年後同時處於低谷期,私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題,屆時,它們可能舍卒保車,拋售一部分前期投資的房產,緩解企業運營壓力。

第三類,特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民,他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等,在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。儘管當前外匯管制仍然較為嚴格,但是這個大趨勢並不會改變。

而對於銀行來講,當今年下半年及明年樓市進入調整期時,房價必然面臨著下降,對於銀行來講,由於2016年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產,當今年下半年房價開始下降時,去年下半年以來的房貸資產會縮水,金融風險增加,此時,銀行必然首先收口子,收什麼?答:個人按揭貸款。

那麼,在個人按揭貸款方面怎麼收?同策諮詢研究部總監張宏偉認為,個人按揭貸款收緊的傳統做法就是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等等措施,但這並不能防止「加槓桿」投資投機客的買賣「拋盤」行為。如今,樓市「限售」政策出台,「限售」政策中時間上定為「須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續」,在樓市下行周期它的作用在於:

鎖定2016年下半年以來處於高位的房貸資產,不讓它交易,不讓它出現貶值,防止由於房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險,這樣銀行這端因為「限售」暫時處於安全地位;另外一方面,美國進入加息通道后,國內資本外流明顯,儘管近期有了一些限制性措施,但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市「限售」政策出台後,這些「沉澱」在房地產的大量投資資金因為「限售」留在了國內,防止了資金外流,也為實體經濟改革與復甦提供了更長時間的窗口期。

同時,上述「加槓桿」投資投機客來講,即使遭遇資產縮水的狀況也不能用「快進快出」的方法解決資金需求問題,房產成為真正意義「不動產」。待樓市長效調控機制相關措施,比如不動產登記、房地產稅立法等在未來2-3年(限售期限基本匹配)完成之際,對於存量房的相關交易環節、持有環節的稅收政策也會來臨,屆時,如果誰還繼續在樓市興風作浪投資投機,那麼配套的稅收措施就會來臨!

說到這裡,大家應該明白當前「限售」等樓市調控政策的作用了。希望對大家有所幫助。

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