80、90后買房實操課程：如何在一線城市買房？

Y先生今年30歲，正準備結婚，打算買房。手頭可拿出資金100萬，小兩口月收入3萬。小兩口對貸款不熟悉，也沒有買房經驗。他們確定了要買總價200萬的房子，於是開始看房了……

其實他們確定了要買總價200萬的房子是不明智的。在能承擔得起月供的情況下，首付比例越低，越能買到好房子。

我們最好的方式是向未來多貸錢。就算現在月供有些壓力，也要考慮到月薪一直在漲的趨勢。所以一套房子首付如果是能在30%以下會比較好，如果能只付20%，甚至只付10%更好。

國家每一段時間都有一個房價周期。當房子不景氣時，會做一些促銷。最直接的體現就是首付降低，會讓一些現金不多的人也能買得起房子。例如：如果首付降到二成，Y先生的100萬首付，就可以買到總價500萬的房子（暫不考慮月供壓力是否適中）。選擇的範圍就更大，很可能挑到更合適自己的房子。

目前公積金貸款的利率相對較低，為3.25%，商業銀行的貸款則是4.9%。雖然利率只相差了1.65%，但最終的核算卻會帶來十幾萬的利息差。

如果Y先生貸款60萬元，用20年還清，商業貸款就比公積金的貸款利息整整多了12.5萬元。就更別說貸款更大的數額了，所以有公積金的朋友，可以優先選擇公積金貸款。

①雖然要盡量降低首付比例，增加貸款比例，但每個月的還款金額不應該超過家庭總收入的50%，不然生活質量會受影響；

②爭取貸款利率打折，長期看可能少花十幾萬。

等額本息指每個月還一樣的錢；而等額本金是每個月還款不一樣，第一個月最高，最後一個月最低。從長時間的角度來看，每個月還一樣的錢會要付出更高的利息。

假設在相同的利率之下，Y先生向銀行貸140萬元、30年期的商業貸款。

最終，等額本息的利息為112萬元，而等額本金的利息是92萬元。顯然等額本息付的利息更多。

但對於第一次買房且預算不多的年輕人來說，每個月還貸款一樣的方法有利於減小壓力。因為隨著自我的成長，未來的收入會越來越多，越往後面走，還貸款的壓力會越小，而且也便於記憶。

人生第一套房

買二手房還是一手房

現在有很多朋友有「初房情結」，認為人生的第一套房一定要是新房。但從長期收益來看，買二手房可能更划算。

很多時候，新房交付時是毛坯房，大概每套房子要預留15到20萬元的裝修。相對而言，如果你是買二手房的話，裝修費用可以省下來放進首付中。首付提高后，二手房的選擇空間更大，更有可能選到質量不錯的二手房。

盡量選擇靠近市區，寧願稍微老一點的房子（但太老會影響二次銷售）。市區的配套要比郊區好很多。

交通

離捷運500米以內最佳，最遠不超過1公里。

樓齡

如果是二手房，要看樓齡，最好就是5年之內，通常不要超過10年。

500米以內最好有一些傳統的菜市場和大型超市。附近有學校，國中以下的學校最重要。

本期講師介紹

陳立恆

全國第一批金融理財師（AFP）

本文摘自《吳曉波頻道》，曉課堂第2期。

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