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80、90后買房實操課程:如何在一線城市買房?

80、90后買房實操課程:如何在一線城市買房?

案例

Y先生今年30歲,正準備結婚,打算買房。手頭可拿出資金100萬,小兩口月收入3萬。小兩口對貸款不熟悉,也沒有買房經驗。他們確定了要買總價200萬的房子,於是開始看房了……

其實他們確定了要買總價200萬的房子是不明智的。在能承擔得起月供的情況下,首付比例越低,越能買到好房子。

我們最好的方式是向未來多貸錢。就算現在月供有些壓力,也要考慮到月薪一直在漲的趨勢。所以一套房子首付如果是能在30%以下會比較好,如果能只付20%,甚至只付10%更好。

國家每一段時間都有一個房價周期。當房子不景氣時,會做一些促銷。最直接的體現就是首付降低,會讓一些現金不多的人也能買得起房子。例如:如果首付降到二成,Y先生的100萬首付,就可以買到總價500萬的房子(暫不考慮月供壓力是否適中)。選擇的範圍就更大,很可能挑到更合適自己的房子。

目前公積金貸款的利率相對較低,為3.25%,商業銀行的貸款則是4.9%。雖然利率只相差了1.65%,但最終的核算卻會帶來十幾萬的利息差。

如果Y先生貸款60萬元,用20年還清,商業貸款就比公積金的貸款利息整整多了12.5萬元。就更別說貸款更大的數額了,所以有公積金的朋友,可以優先選擇公積金貸款。

雖然要盡量降低首付比例,增加貸款比例,但每個月的還款金額不應該超過家庭總收入的50%,不然生活質量會受影響;

爭取貸款利率打折,長期看可能少花十幾萬。

等額本息指每個月還一樣的錢;而等額本金是每個月還款不一樣,第一個月最高,最後一個月最低。從長時間的角度來看,每個月還一樣的錢會要付出更高的利息。

假設在相同的利率之下,Y先生向銀行貸140萬元、30年期的商業貸款。

最終,等額本息的利息為112萬元,而等額本金的利息是92萬元。顯然等額本息付的利息更多。

但對於第一次買房且預算不多的年輕人來說,每個月還貸款一樣的方法有利於減小壓力。因為隨著自我的成長,未來的收入會越來越多,越往後面走,還貸款的壓力會越小,而且也便於記憶。

人生第一套房

買二手房還是一手房

現在有很多朋友有「初房情結」,認為人生的第一套房一定要是新房。但從長期收益來看,買二手房可能更划算。

很多時候,新房交付時是毛坯房,大概每套房子要預留15到20萬元的裝修。相對而言,如果你是買二手房的話,裝修費用可以省下來放進首付中。首付提高后,二手房的選擇空間更大,更有可能選到質量不錯的二手房。

盡量選擇靠近市區,寧願稍微老一點的房子(但太老會影響二次銷售)。市區的配套要比郊區好很多。

交通

離捷運500米以內最佳,最遠不超過1公里。

樓齡

如果是二手房,要看樓齡,最好就是5年之內,通常不要超過10年。

500米以內最好有一些傳統的菜市場和大型超市。附近有學校,國中以下的學校最重要。

本期講師介紹

陳立恆

全國第一批金融理財師(AFP)

本文摘自《吳曉波頻道》,曉課堂第2期。

《地產天下》攜手吳曉波頻道,不定期推送來自著名財經作家吳曉波的關於財經、商業、地產等內容,獨特視角,精彩論述,犀利觀點……敬請關注!

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