房價大漲前成功買房 賣房者有精神病合同判無效

去年「3·30新政」之後，深圳房價暴漲。來深奮鬥多年，眼看著孩子要上學，王先生終於踩中節奏，趕在暴漲之前，在龍華買下一套學位房。然而，沒想到的是，賣家的兒子以母親有精神病為由，訴上法庭要求判定交易無效。而寶安區法院一審認定賣房者有精神病無民事行為能力，且購房者在明知賣家有精神病情況下仍進行交易，不屬於善意取得，判決房屋買賣合同無效，要求王先生騰退房產。王先生不服判決，目前該案進入二審階段。各位買賣二手房的人一定要注意，以下幾種情況簽訂的商品房買賣合同是無效的。

一、房產、地產分別轉讓的合同無效。房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，必須同時轉讓。

二、未辦理登記過戶手續的合同無效。房屋屬於不動產，以等級而非交付為生效要件。

三、產權主體有問題的合同無效。房屋出賣的主體必須是該房屋的權人。

四、侵犯優先購買權的合同無效。房屋買賣中，共有人，承租人在同等條件下有優先購買權。

五、單位違反規定購房的合同無效。機關，團體，部隊，企業事業單位部的購買或變向購買城市私有房屋，如有特殊情況，需經縣以上人民政府批准。

六、在買賣中存在欺詐行為的或是顯失公平的買賣合同無效。

七、若是非法轉讓的，則合同無效。

另外，商品房預售違法，侵犯優先購買權，房屋與土地分開轉讓，買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效；無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效；限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效；房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效；司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效；與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效。

房屋買賣合同無效的法律後果

1.出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修部分出賣可適當給予補償。

2.有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

3.因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家或返還給第三人。

4.在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

5.涉及到違法犯罪行為的，則應受到或刑事處罰。