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深圳房價環比九連跌究竟誰在博弈?

最近深圳官方數據顯示:深圳6月房價為54492/平米。5萬一平米秒殺了多少剛需買房族,然而這個房價較5月的數據還微幅下滑了。據統計,深圳房價已出現連續9個月下跌了,除羅湖外各區全線下跌。自去年10月至今,深圳房價已下跌7108/平方米。

去年104日深圳出台深八條,這是3.25之後深圳房地產的第二次新政。隨後,深圳又加快了房地產調控步伐,又恢復90平及以下戶型不得低於70%的政策;外地戶籍在深購房資格,社保連繳3年改為5年;認房又認貸,無房無貸記錄首套3成,無房有貸記5成,二套7成。並且出售價格不得超過備案價。

深圳房地產調控已初見成效,但當地房產人士卻指出:受到調控政策的發威,市場供需兩端瞬間取得了一種相對平衡的狀態,買房的人少了,新房價格就呈現「穩中有跌」狀態。此外,從成交量來看,羅湖、福田、南山等房價相對較高區域的成交量快速下滑,而房價相對較低的寶安、龍崗兩區成交量則迅速增加。深圳總體房價呈現一種膠著僵持狀態。

此外,深圳一手房價格雖然出現9連跌,但是二手房價格卻是5連漲,顯然貿然說深圳房價已經下跌也並不全面。今年6月,深圳二手房均價是每平方米46631元,5月是每平方米46162元,環比上漲1.02%,同比上漲3.68%。從今年2月開始,深圳二手房價格上漲,現在,已經是5個月連續上漲。

那麼,自去年9月以來,深圳一手房價格平均跌去了7108/平方米,是否會給普通職工家庭帶來福音呢?我看未必,據華為2015年報顯示:華為2014年員工總人數為16.9萬人,2015年為17多萬人,工資薪金及其他福利費用為802.14億元,華為人均年薪47萬元!相對去年人均36.4萬元,漲薪高達30%

我們先假設深圳一套80-100平米的房子,要價500萬,地段還相對較偏的。目前按照華為員工人均年薪47萬元的收入來計算(當然基層員工未必能達到這麼高的收入),也要不吃不喝10年以上才能買得起一套房,更何況華為的員工也要養家糊口。

顯然,就算是華為這樣效益好的企業,普通基層的員工買房也不是一件容易的事。很多華為員工買不起深圳市區的房子,轉向了東莞松山湖附近安家。那麼,深圳房價一二手房漲跌互現背後真相是什麼呢?我覺得是各種力量博弈的結果。

首先,深圳一手房價跌,二手房價漲,說明了炒房客在對未來房價方面出現了嚴重分歧。受到深圳房地產調控的影響,炒房客對一手房持觀望狀態,於是前期房價漲幅過快地區的房產出現「量價齊跌」。現在炒房客由之前炒一手房市場轉投向價格相對較低、調控相對寬鬆的二手房市場。這就造成了一手房和二手房市場漲跌互現在狀況。

再者,我們看到深圳二手房價格出現了連續9個月的陰跌,從去年9月高位至今,深圳房價總共才下跌了11.52%。這就說明了地方政府希望看到房價慢慢跌下去的效果,而並非一夜回到解放前的結局。

對於深圳方面來說,出台了各種嚴厲的限售、限購政策,這等於將整個房地產市場給凍結起來了,這樣房價雖然不會出現大起大落,但是成交量大幅下滑,以及房價連綿陰跌就在所難免了。

最後,深圳方面希望房價能穩中有降,一邊通過各種調控手段逐步將房價緩慢降下來,達到去槓桿化的目的。另一邊通過當地企業職工的收入增長,購房能力大幅增加。這樣保證房地產泡沫「軟著陸」。眾所周知,對深圳GDP做出巨大貢獻的還是實體經濟。如果要把這些企業留在深圳,就要將更多人才吸引到深圳落戶,那高房價必須受到控制。

從深圳前20強企業榜單來看,第一名毫無懸念的是華為,第二名是中興通訊,富士康也在其列。這20家企業創造的GDP佔了深圳全市的30%。其中華為、富士康、中興通訊、比亞迪等上榜的7家工業類企業創造的GDP2866億元,占20強的55.4%。而對於這些能夠帶來大批就業的企業來說,房價不穩定的亂竄就意味著職工薪酬也要不斷的向上調整,企業壓力已到達承受的臨界點了。

一手房價格出現陰跌,二手房價出現微漲,淺層面看是受到房地產調控影響,炒房者都跑到價格相對較低的二手房市場去了。但深層次來說,這是深圳方面既想遏制房價過快上漲,避免發生系統性金融風險,但又希望房價長期穩定,居民收入同步上升,通過「時間換空間」方式,使深圳房地產出現「軟著陸」的結局。

平說財經(微信ID:bzzcaijing)原創時評,觀點犀利、時效性強,財經愛好者喜愛的內參!



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